TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01150 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H74V

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.A. [Z]

C/

[R] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [B]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte [Z]

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 5],

[Localité 3],

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [B]

né le 03 Mai 1980 à [Localité 7] (GUINÉE)

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 20 juillet 2020, la société d’économie mixte [Z] a donné à bail à usage d’habitation à M. [R] [U] [B] un logement situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 233,86 € , charges en sus.

Le 18 mars 2025, la S.E.M. [Z] a fait signifier à M. [R] [U] [B] un commandement de payer et de fournir le justificatif d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 24 juin 2025, la S.E.M. [Z] a fait assigner M. [R] [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 18 avril 2025 et à tout le moins le 19 mai 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [R] [U] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner M. [R] [U] [B] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 2.376,26€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en disant que les intérêts se capitaliseront annuellement,l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération définitive des lieux,la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La S.E.M. [Z] – représentée par Maître Laugery – réitère ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.461,78€ au 26 août 2025.

Elle s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le locataire.

M. [R] [U] [B] ne conteste pas le principe de sa dette locative mais affirme effectuer un règlement supplémentaire de 700€ le 3 septembre 2025. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant rester dans le logement et proposant de s’acquitter de la totalité de sa dette dans un délai de deux mois.

Il déclare être assuré contre les risques locatifs auprès de la Macif et affirme avoir transmis son attestation d’assurance au bailleur dans les suites du commandement.

Il explique avoir provisoirement cessé de payer ses loyers en raison de problèmes dans le logement ; que depuis son bailleur a effectué des travaux et qu’il a repris le paiement de son loyer.

Il précise avoir perdu son emploi depuis mai 2025 et travailler à la cueillette. Il ajoute qu’il va bénéficier du soutien financier de sa famille pour régler sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, les parties ayant été autorisés à produire en cours de délibéré l’attestation d’assurance et toute pièce permettant de confirmer le règlement de la dette.

Par courrier électronique du 26 novembre 2025, le conseil de la société [Z] communique les justificatifs d’assurance adressés par le défendeur ainsi qu’un décompte locatif actualisé au 25 novembre 2025 mentionnant une somme restant à devoir de 2.061,73€ .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.E.M. [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est notamment obligé :

“a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

(…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

L’article 24 de cette même loi prévoit par ailleurs que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 3) et un commandement de payer la somme en principal de 2.424,84€ et de fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié le 18 mars 2025.

En cours de délibéré, l’attestation d’assurance a été produite conformément à la demande du juge. Il en ressort notamment qu’à la date du 19 avril 2025, le locataire était bien assuré auprès de la Macif pour le logement litigieux.

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Les motifs invoqués par le défendeur à l’audience – mais nullement établis – ne permettent pas de justifier juridiquement la suspension unilatérale de la totalité du paiement du loyer pendant plusieurs mois. Dès lors, ce dernier demeurait tenu au paiement du loyer.

Le commandement de payer signifié le 18 mars 2025 étant demeuré pour partie infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 mai 2025.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.E.M. [Z] a produit à l’audience un décompte locatif mentionnant une somme restant à devoir 2.461,78 € à la date du 26 août 2025. M. [R] [U] [B] a toutefois justifié à l’audience avoir effectué postérieurement à ce décompte des règlements pour une somme totale de 700 €. M. [R] [U] [B] ayant affirmé être en mesure de régler sa dette dans un délai de deux mois, le juge a autorisé les parties et notamment le bailleur à produire toute pièce permettant de confirmer ou non ce règlement. En cours de délibéré, le conseil du bailleur produit un décompte locatif actualisé de sa dette dont il ressort qu’à la date du 25 novembre 2025, M. [R] [U] [B] reste devoir une somme de 2.061,73 €.

M. [R] [U] [B], qui ne justifie pas d’un paiement libératoire, sera en conséquence condamné au paiement de cette somme de 2.061,73 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (24 juin 2025), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, la situation financière de M. [R] [U] [B] est actuellement difficile, ce dernier ne disposant pas d’un emploi stable et alternant entre des périodes de chômage et des périodes travaillées.

Néanmoins, M. [R] [U] [B] a repris depuis plusieurs mois le paiement intégral de son loyer. S’il n’a pas réglé la totalité de sa dette dans le délai de deux mois comme il s’y était engagé, il a démontré sa volonté de faire face à ses obligations, ayant effectué en septembre et octobre des paiements d’un montant supérieur à son échéance courante, ce qui a permis de diminuer le montant de sa dette. Il a par ailleurs continué de s’acquitter de son loyer postérieurement à l’audience du 4 septembre 2025 et bénéficie du soutien financier de sa famille, notamment de son frère.

Compte tenu de ces éléments, et malgré l’opposition du bailleur, il convient d’accorder au défendeur une ultime possibilité de conserver son logement en lui permettant de s’acquitter de sa dette de façon échelonnée.

Des délais de paiement lui seront donc accordés selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande du locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [R] [U] [B] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de sa dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion du défendeur ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. [R] [U] [B], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.E.M. [Z], M. [R] [U] [B] sera condamné à lui verser la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2020 entre la S.E.M. [Z] et M. [R] [U] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [U] [B] à verser à la S.E.M. [Z] la somme de 2.061,73 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 25 novembre 2025 (incluant l’échéance d’octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juin 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [R] [U] [B] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire la concernant pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.E.M. [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [U] [B] soit condamné à verser à la S.E.M. [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [R] [U] [B] à payer à la la S.E.M. [Z] la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [R] [U] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le Greffier, Le Président,