TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01715

N° Portalis DBY2-W-B7J-IDJY

JUGEMENT du

05 Mars 2026

Minute n° 26/00284

E.P.I.C., [P]

C/

,

[H], [S]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

,

[P]

Copie conforme

Mme, [H], [S]

Préfecture du Maine et, [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Mars 2026,

après débats à l’audience du 06 Novembre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

A cette date, il avait été indiqué que le jugement serait rendu le 5 février 2026, puis le délibéré a été prorogé au 5 mars 2026, les parties en ayant été informées par courrier.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’EPIC, [P],

anciennement dénommé OPH MAINE &, [Localité 2] HABITAT

immatriculé au R.C.S d,'[Localité 1] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis, [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame, [W], [J], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame, [H], [S]

née le 20 janvier 1988

demeurant, [Adresse 2],

[Localité 3]

comparante en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 08 février 2016 à effet du 15 février 2016, l’EPIC, [P] a donné à bail à usage d’habitation à Mme, [H], [S] un logement situé au, [Adresse 3], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 349,86 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC, [P] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, l’EPIC, [P] a fait assigner Mme, [H], [S] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 17 août 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme, [H], [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;

— condamner Mme, [H], [S] à lui payer :

1. la somme de 1.734,67 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette date, l’EPIC, [P], représentée par Mme, [W], [J], chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.091,73 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux. Elle précise que Mme, [S] a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois de septembre 2025 et qu’elle propose de payer la somme de 50 euros par mois afin de régler sa dette, en sus de son loyer courant. L’EPIC, [P] ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Mme, [H], [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle précise être embauchée en contrat à durée indéterminée et avoir pris attache avec une assistante sociale pour l’aider à régler ses dettes. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026, prorogé au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et,-[Localité 2] par la voie électronique le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, l’EPIC, [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2016 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois le contrat de location sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié le 19 juin 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 19 juin 2025, pour la somme en principal de 1.352,72 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 août 2025.

En application des dispositions de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, l’EPIC, Meldomys produit, comme il y a été autorisé en délibéré, un décompte démontrant que Mme, [H], [S] reste devoir la somme de 1.635,73 euros à la date du 6 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Mme, [H], [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme, [H], [S] a saisi le juge d’une demande de délais suspensisfs de la clause résolutoire et a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, en l’espèce au cours du mois de septembre 2025. Elle se dit prête à régler la somme de 50 euros en sus de son loyer courant pour apurer sa dette.

L’EPIC, [P] s’est dit non opposée à l’octroi de tels délais.

La proposition d’apurement formulée par la locataire permettant d’assurer un règlement de la totalité de la dette dans les délais légaux et le bailleur indiquant ne pas s’y opposer, il convient d’accorder à Mme, [H], [S] les délais de paiement sollicités et de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

De même, pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande du locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme, [H], [S] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non-paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme, [H], [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif..

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

Mme, [H], [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2016 entre l’EPIC, [P] et Mme, [H], [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 4],, [Localité 3] sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

CONDAMNE Mme, [H], [S] à verser à l’EPIC, [P] anciennement dénommé, [Localité 5] la somme de Mille Six Cent Trente-Cinq euros Soixante-Treize centimes (1.635,73 euros) au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 novembre 2025 (incluant l’échéance d’octobre 2025) ;

AUTORISE Mme, [H], [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 50 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme, [H], [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC, [P]puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme, [H], [S] soit condamnée à verser à l’EPIC, [P]une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme, [H], [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et,-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le président,