RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00192 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MR

MINUTE N° : 108

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [N]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [R] [Y]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2024, Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] ont donné à bail à Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] un appartement et une cave n°207 situés [Adresse 8] [Adresse 3] (bâtiment C1, 3ème étage droite) – [Localité 5][Adresse 1]), pour un loyer mensuel initial de 890 euros et 160 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] ont fait signifier à Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 150 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 2 octobre 2025, Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] ont fait assigner Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 24 novembre 2025, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] au paiement des sommes suivantes :

* 4 200 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 150 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 12 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— confirmer l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 3 octobre 2025.

À l’audience, Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4 308 euros, arrêtée au 14 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Ils s’en rapportent à justice sur la demande de délais de paiement formulée à l’audience.

Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 juin 2025. Ils indiquent que le paiement des loyers d’octobre et de novembre 2025 a été effectué.

Monsieur [D] [N], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [N] fait valoir qu’il est titulaire d’un contrat à durée indéterminée depuis 2019 et qu’il perçoit un salaire mensuel de 2 600 euros, tandis que Madame [R] [Y] ne perçoit plus aucun revenu et a engagé une procédure pour non-versement de salaire contre son employeur, lequel a depuis été placé en liquidation judiciaire. Il ajoute que le couple a un enfant et en attend un second.

Madame [R] [Y], régulièrement assignée, ne comparaît pas et n’est pas représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 18 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2025, que Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de retirer du décompte la somme de 108 € imputée pour une facture d’entretien du chauffe-bain, dont il n’est pas justifié.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. Les condamnations prononcées au présent jugement seront donc solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] la somme de 4 200 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2025 (terme de novembre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 2100 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un contrat postérieur au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ces dispositions sont d’ordre public conformément à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 18 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, de sorte que la résiliation du bail sera prononcée à compter du 31 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort du décompte actualisé, et il n’est pas contesté, que les locataires ont repris le paiement du loyer courant pour les mois d’octobre et de novembre 2025.

En l’absence de justificatif de la situation économique et financière des locataires, le tribunal relève cependant que la dette est à ce jour de 4 loyers, qu’outre la reprise des loyers depuis octobre, les mois de juin et de juillet 2025 ont également été réglés par les locataires.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [D] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période, s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 juillet 2025, de sorte que Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] à son paiement à compter du 31 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 4 200 euros comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 31 juillet 2025 au 30 novembre 2025.

Sur les mesures accessoires au jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] in solidum aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 octobre 2024 entre Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] d’une part, et Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] (bâtiment C1, 3ème étage droite) – [Adresse 6]), sont réunies à la date du 31 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] la somme de 4 200 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 2 100 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [D] [N] pour le paiement de ces sommes :

AUTORISE Monsieur [D] [N] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 31 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de 4 200 euros susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 31 juillet 2025 au 30 novembre 2025 ;

En tout état de cause :

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [L] [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 7], le 09 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION