TRIBUNAL DE PROXIMITE DE COGNAC

[Adresse 5]

[Localité 3]

☎ : [XXXXXXXX01]

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

13 Octobre 2025

30B

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBXA-W-B7J-F656

[R] [P] EPOUSE [S]

[F] [S]-[Y]

C/

[I] [B]

Le :

copies exécutoires

à

à

copies certifiées conformes

à

à

JUGEMENT

EN DATE DU 13 Octobre 2025

Après débat à l’audience publique du tribunal de proximité de COGNAC, tenue le Lundi 15 septembre 2025 ;

Sous la présidence de Hervé REDONDO, Juge des contentieux de la protection assisté de Sylvie TASSEAU, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025 a été avancé au 13 Octobre 2025,

Le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE :

Madame [R] [P] EPOUSE [S]

née le 27 Mars 1949 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

Monsieur [F] [S]-[Y]

né le 10 Août 1943 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

DEMANDEURS représentés par

M^e Isabelle NADAUD-MESNARD, avocat au barreau de CHARENTE

substitué par M^e BOUSSIRON, avocat au barreau de CHARENTE

ET :

Madame [I] [B]

née le 16 Février 1972 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

DEFENDERESSE comparante

25/000068

Exposé du litige

Par acte sous signature privée en date du 20 octobre 2018 Monsieur et Madame [F] [S]-[Y] et [R] [S] , ci-après les bailleurs ou les requérants ou les propriétaires, ont donné à bail à Madame [I] [B], sous la dénomination de locataire ou partie défenderesse dans la présente décision, un lieu d’habitation meublé situé [Adresse 4] [Localité 3] moyennant un loyer comprenant la provision sur charges à la somme de 570 euros.

Madame [B] n’a à leurs dires pas respecté son obligation d’entretien de la chaudière et du cumulus, ni celle de justifier d’une assurance à compter de l’année 2022 pour avoir été radiée de sa compagnie GROUPAMA, ni celle de payer son loyer à compter du mois d’octobre 2023.

Par correspondance RAR du 5 décembre 2023 ils ont rappelé ses obligations à la locataire.

Par correspondance RAR du 12 mars 2024 ils lui ont donné congé pour le 31 octobre 2024.

Par correspondance RAR du 25 septembre 2024 ils l’ont interrogée sur l’achat d’une maison qu’elle avait évoquée et lui ont rappelé qu’elle n’avait toujours pas réglé les loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, les bailleurs ont fait assigner la personne locataire devant le juge des contentieux de la protection de COGNAC, au visa de l’article7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, pour :

voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er mars 2025 ;ordonner la libération des lieux par la locataire ainsi que tout occupant de leur chef ;voir ordonner l’expulsion des lieux loués susmentionnés par le preneur et tout occupant de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;voir condamner la locataire au paiement de la somme de 9120 euros telle qu’établie au 1er février 2025 au titre des arriérés de loyer ;la voir condamner à une somme équivalente au montant du loyer à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;voir condamner leur adversaire au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;la voir condamner à leur payer la somme de 1189,82 euros au titre des frais d’entretien incombant au locataire ;voir condamner leur adversaire au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de la présente procédure.

Ils ont exposé les arguments suivants à l’appui de leurs demandes :

Madame [B] n’a pas respecté son obligation d’entretien de la chaudière et du cumulus, ni celle de justifier d’une assurance à compter de l’année 2022 pour avoir été radiée de sa compagnie GROUPAMA, ni celle de payer son loyer à compter du mois d’octobre 2023 ;

par correspondance RAR du 5 décembre 2023 ils ont rappelé ses obligations à la locataire ;

par correspondance RAR du 12 mars 2024 ils lui ont donné congé pour le 31 octobre 2024 ;

par correspondance RAR du 25 septembre 2024 ils l’ont interrogée sur l’achat d’une maison qu’elle avait évoquée et lui ont rappelé qu’elle n’avait toujours pas réglé les loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 mais renvoyée et retenue à celle du 15 septembre 2025.

A cette audience les époux [S] sont représentés par leur conseil, Madame [B] étant présente en personne.

Les époux [S] maintiennent leurs demandes et arguments en précisant les éléments suivants :

— faute d’entretien de la chaudière et du cumulus par la locataire ils ont fait eux-mêmes intervenir les artisans dans le logement pour un montant de 1189,92 euros ;

ils ont été informés du départ de la locataire par le commissaire de justice, et ont reçu un jeu de clefs au mois de mai 2025 ;lors de la prise à bail le logement se trouvait en bon état et un état des lieux a été réalisé.

Madame [B] fait valoir les arguments suivants :

elle a quitté les lieux au mois de janvier ou février 2024 sans informer ses propriétaires et leur a envoyé les clés au mois de mai 2025 ;elle affirme que le logement était assuré ;

la chaudière était vétuste mais elle a fait faire les entretiens réguliers ;elle a été victime d’un dégât des eaux dû à une fuite dans la salle de bains et a effectué une déclaration de sinistre mais il lui a été répondu que celui-ci ne pouvait être pris en compte car étant de la responsabilité du propriétaire ;elle a fait intervenir le GIP Charente Solidarités qui a constaté l’affaissement du plancher dû à cette fuite ;elle ne savait pas qu’il lui fallait faire procéder à l’entretien annuel de la chaudière ;elle ne conteste pas avoir cessé le paiement des loyers.

Motifs de la décision

L’article 1353 du Code Civil énonce que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

L’article 12 du code de procédure civile dispose que « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé. »

L’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 2025 dispose que « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

La partie demanderesse produit notamment aux débats :

un SMS de Madame [B] du 6 décembre 2023 ;le contrat de location du 20 octobre 2018 ;les correspondances RAR adressées à la locataire les 5 décembre 2023, 12 mars 2024 et 25 septembre 2024 ainsi que leurs accusés de réception ;une correspondance de l’entreprise MALLET adressée à Madame [B] lui rappelant une dette de 229 euros ;une facture de l’entreprise MALLET du 18 mars 2021 au nom de Madame [B] pour un montant de 98 euros pour entretien d’une chaudière ;trois factures de l’entreprise MALLET au nom de Monsieur [S] relatives à l’entretien et la réparation d’une chaudière pour un montant total de 1091,82 euros.

Pour sa part la partie défenderesse produit notamment aux débats :

une attestation d’assurance de la société ASSURECO du 7 février 2023 ;une fiche de contrôle du GIP Charente Solidarités faisant mention de l’affaissement d’un plancher au niveau de la salle de bains, consécutif à une fuite d’eau

Sur le caractère légitime et sérieux du congé

Il doit être constaté que le congé a délivré le 12 mars 2024 à Madame [B] pour le 31 octobre 2024 et qu’elle en a accusé réception le 13 mars 2024. Ce congé, délivré en fin de période triennale du bail et un délai supérieur à 6 mois entre sa réception et la date de départ, respecte donc les dispositions de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

D’autre part Madame [B] affirme aux débats que le logement était régulièrement assuré alors qu’elle ne produit aux débats qu’une seule attestation d’assurance.

Madame [B] reconnaît qu’elle ignorait son obligation de faire entretenir annuellement la chaudière, et ne produit aux débats qu’une seule facture d’entretien de celle-ci en 2021 ;

Elle ne conteste pas avoir été défaillante dans le paiement des loyers et reconnaît avoir quitté les lieux sans informer les propriétaires au mois de janvier ou février 2024, et leur avoir fait parvenir un jeu de clés au mois de mai 2025 uniquement.

Elle affirme avoir déclaré le dégât des eaux à sa compagnie d’assurance mais ne rapporte aucune preuve de cette démarche.

Compte tenu de l’ensemble des éléments exposés supra, il doit donc être dit que le congé délivré par correspondance RAR le 12 mars 2024 par les époux [S] repose sur des motifs légitimes et sérieux conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi 89-462 cité supra.

En conséquence Madame [B] doit être déclarée occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 1er novembre 2024.

Il y a enfin lieu de constater que Madame [B] a quitté les lieux en début d’année 2024 mais n’a adressé les clés à ses propriétaires qu’au mois de mai 2025 et qu’une procédure d’expulsion n’est donc plus nécessaire.

Sur les demandes présentées par la partie demanderesse

Sur le paiement des loyers et l’indemnité d’occupation

Les époux [S] affirment aux débats que la locataire a cessé de payer les loyers entre les mois d’octobre 2023 et février 2025, ce pour une somme totale de 9120 euros.

Madame [B] ne rapportant pas la preuve du paiement des loyers réclamés, elle sera donc condamnée à payer celle-ci à ses bailleurs.

D’autre part il doIt être constaté que les clés du logement ont été adressées aux bailleurs par la locataire au mois de mai 2025 alors qu’elle avait quitté les lieux en début d’année 2024.

De ce fait Madame [B] sera condamnée à payer aux époux [S] la somme de 1710 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois de mars, avril et mai 2025.

Sur le remboursement des factures d’entretien de la chaudière

Les époux [S] affirment aux débats qu’ils ont du faire effectuer l’entretien de la chaudière et du cumulus à leurs frais faute d’action de la part de leur locataire.

Or d’une part celle-ci produit une facture du 19 février 2020 relative à cet entretien, et d’autre part les bailleurs produisent des factures relatives non à l’entretien de la chaudière, mais à des interventions qui relèvent de la responsabilité des propriétaires (remplacement de soupape et de thermostat).

Leur demande de paiement de la somme de 1189,92 euros sera donc rejetée.

Sur la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A la vue de ce qui précède, l’équité commande de condamner la locataire à verser au bailleur la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de Procédure civile, la personne locataire supportera les entiers dépens de la présente instance et de ses suites comprenant les coûts du commandement et de l’assignation, les autres demandes présentant un caractère hypothétique et non chiffré et étant de ce fait rejetées.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valide le congé pour motif sérieux et légitime délivré par Monsieur et Madame [F] [S]-[Y] et [R] [S] à Madame [I] [B] le 12 mars 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties au 1er novembre 2024 ;

DECLARE en conséquence Madame [B] occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 1er novembre 2024 ;

CONSTATE toutefois que la locataire a quitté les lieux en début d’année 2024 et a adressé les clés à ses bailleurs au mois de mai 2025. ;

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à Monsieur et Madame [F] [S]-[Y] et [R] [S] la somme de 9120 euros au titre des arriérés de loyer entre les mois d’octobre 2023 et février 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à Monsieur et Madame [F] [S]-[Y] et [R] [S] la somme de 1710 euros au titre de l’indemnité d’occupation entre les mois de mars et mai 2025 ;

REJETTE la demande présentée par Monsieur et Madame [F] [S]-[Y] et [R] [S] au titre de l’entretien de la chaudière :

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à Monsieur et Madame [F] [S]-[Y] et [R] [S] la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [B] aux dépens de la présente instance .

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. Le présent jugement a été signé et mis à disposition au greffe par Monsieur Hervé REDONDO, juge des contentieux de la protection, et Madame Sylvie TASSEAU, greffière.

La Greffière. Le Juge.