TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 26/09/25

à : M^e Emmanuel LANCELOT ; M^e Catherine HENNEQUIN ; Maître Sophie ETCHEGOYEN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/00003 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VNM

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [E] épouse [A], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2020

DÉFENDERESSES

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

Madame [W] [L] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maître Sophie ETCHEGOYEN de la SELEURL SOLAW – Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1227

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2025

Délibéré le 17 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00003 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VNM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/07/1997, l’OPAC DE [Localité 6], devenu [Localité 6] HABITAT – OPH, a donné à bail à [Z] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]

Par avenant en date du 18/08/1998, [M] [E] épouse [A] devenait l’unique titulaire de ce bail.

Par acte sous seing privé du 11/08/1997, l’OPAC DE [Localité 6] a donné à bail à [W] [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]

Par acte de commissaire de justice du 27/12/2023 remis à personne, [M] [E] épouse [A] a fait assigner la société PARIS HABITAT – OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

condamner [Localité 6] HABITAT – OPH à lui payer la somme de 25000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des troubles de jouissance occasionnés par la famille [S] ; condamner [Localité 6] HABITAT – OPH à payer 1500 euros à M^e Emmanuel LANCELOT, avocat désigné de [M] [E] épouse [A], sur le fondement de l’article 700-2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, en rappelant que la condamnation ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%, à savoir 1134 euros ;condamner [Localité 6] HABITAT – OPH aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être assuré par M^e Emmanuel LANCELOT.

L’affaire était enregistrée sous le numéro RG 24/00003.

L’affaire était appelée à l’audience du 17/01/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 18/06/2025.

Par acte de commissaire de justice du 24/01/2024 remis à étude, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en intervention forcée [W] [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. L’affaire était enregistrée sous le numéro RG 24/01992.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/05/2024 et renvoyée à celle du 18/06/2025 avec jonction sous le numéro RG 24/00003.

Le dossier était examiné à l’audience du 18/06/2025.

[M] [E] épouse [A], assistée de son conseil, sollicite la recevabilité de ses demandes et maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Dans ses observations orales, elle souligne que, sur la question de la prescription, les éléments fournis démontrent que cela perdure depuis longtemps et jusqu’à aujourd’hui, de sorte que la prescription n’est pas acquise.

[Localité 6] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

à titre liminaire : déclarer [M] [E] épouse [A] irrecevable car prescrite en ses demandes portant sur la période antérieure au 27/12/2020 ;à titre principal : débouter [M] [E] épouse [A] de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire : condamner [W] [L] [S] à garantir [Localité 6] HABITAT – OPH de toutes les condamnations auxquelles il pourrait être éventuellement condamné ;en tout état de cause :- prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [W] [L] [S] ;

— condamner [W] [L] [S] au paiement à la société [Localité 6] HABITAT – OPH d’une somme de 21969,22 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— ordonner l’expulsion de [W] [L] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin en est ;

— condamner [W] [L] [S] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi y compris les charges ;

— condamner in solidum tous succombant à verser à [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses écritures, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la réparation sollicitée ne peut être antérieure au 27/12/2020. A l’appui de sa demande indemnitaire, la bailleresse soutient, sur le fondement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de l’article 1719 du code civil, qu’elle a rempli son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux en étant actif dans la communication auprès de [W] [L] [S] et dans la tentative de reloger la demanderesse. Aux termes des dispositions des articles 1728 et 1735 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite l’appel en garantie de [W] [L] [S] en cas de condamnation.

En outre, sur le fondement de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de l’article 1728 du code civil, elle fait valoir que les impayés de loyers constituent des manquements répétés de [W] [L] [S] ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

[W] [L] [S], assisté de son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

à titre liminaire : déclarer [M] [E] épouse [A] irrecevable car prescrite en ses demandes portant sur la période antérieure au 27/12/2020 ;débouter [M] [E] épouse [A] de ses demandes ;débouter [Localité 6] HABITAT – OPH de sa demande de résiliation judiciaire ;condamner solidairement [Localité 6] HABITAT – OPH et [M] [E] épouse [A] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses écritures, elle fait valoir conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes concernant la période antérieure au 27/12/2020 sont prescrites. En outre, elle soutient, à titre principal, que la jurisprudence rappelle que la demanderesse ne démontre pas la réalité du préjudice qu’elle soutient avoir subi.

S’agissant de la demande de résiliation judiciaire formée par [Localité 6] HABITAT – OPH, elle indique qu’une procédure de référé est déjà en cours et qu’un jugement sera rendu le 07/08/2025. Elle soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé en raison d’une contestation sérieuse relevée sur le montant des sommes dues au regard des mesures prononcées par la commission de surendettement et la nullité du commandement de payer. Elle soutient également qu’aucun manquement au titre du trouble de jouissance ne peut être retenu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26/08/2025, prorogée au 17/09/2025, par mise à disposition au greffe.

Une note en cours de délibéré a été autorisée par la juge afin de permettre à [Localité 6] HABITAT – OPH de produire un décompte actualisé des sommes réclamées à [W] [L] [S] au titre des arriérés locatifs. Le conseil du bailleur produisant la pièce par courriel contradictoire du 25/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cet article issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a été rendu applicable aux baux en cours par l’article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dans les conditions de l’article 2222 du code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure).

Sont des causes d’interruption du délai de prescription la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du code civil) et la demande en justice (article 2241).

En l’espèce, [M] [E] épouse [A] sollicite par le bailleur la réparation d’un trouble de jouissance en raison des troubles anormaux du voisinage subis depuis 1998.

Si la réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral qu’elle indique subir couvrent la période de trois ans précédemment à la délivrance de l’assignation, soit du 27/12/2020 27/12/2023, il ne peut être retenu un préjudice antérieur à cette période en raison de l’application de la prescription triennale.

Ainsi, s’agissant du trouble de jouissance et du préjudice moral, l’action est prescrite pour la période antérieure au 27/12/2020.

Sur la demande de réparation d’un trouble de jouissance

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé : (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de sa demande sur la période retenue un courrier du médiateur de la ville de [Localité 6] en date du 04/10/2021 pour indiquer qu’elle avait entamé des démarches suite aux « désagréments provoqués par [le] voisin du dessus » sans autre précision sur le voisin concerné.

[M] [E] épouse [A] verse également aux débats un certificat médical en date du 06/10/2021 indiquant qu’elle devait évoluer dans la mesure du possible dans un environnement serein sans préciser si le trouble du voisinage a détérioré sa qualité de vie.

Elle justifie aussi d’une plainte du 23/11/2021 et de deux mains courantes des 11/10/2021 et 23/01/2025, dans lesquelles elle dénonce des menaces de mort proférées par [U] [S] ainsi qu’un épisode de violences où ce dernier a craché au sol devant elle. Enfin, la deuxième main courante relate des nuisances sonores nocturnes.

Par courrier du 11/11/2021, [M] [E] épouse [A] relate au médiateur un conflit l’opposant à la famille [S] et des difficultés avec son bailleur puisque [Localité 6] HABITAT – OPH lui propose une solution de relogement inadaptée à sa situation de handicap.

La demanderesse verse aux débats trois attestations de voisins :

— madame [I] a attesté le 30/03/2023 de nuisances sonores nocturnes émanant du 3ème étage et plus précisément du logement de la famille [S] ;

— madame [R] indique, par attestation du 20/03/2023, succinctement « entendons régulièrement des bruits de déplacements de meubles comme si quelqu’un déménageait et ce, en pleine nuit entre le 2ème et le 4ème étage » ;

— monsieur [V] fait état le 25/04/2023 de « tapages nocturnes insistants et répétés ».

Enfin, [M] [E] épouse [A] produit un jugement de la 30ème chambre correctionnelle du tribunal de Paris du 18/06/2021 condamnant [U] [S] pour des violences volontaires sur personne vulnérable commises à son encontre , à savoir la poussant et en la faisant tomber au sol, lui causant 3 jours d’ITT.

[U] [S] était également condamné pour des violences à l’encontre de [B] [A] [G] et [P] [A] commises le même jour, le 24/12/2019.

Il résulte de l’analyse de ses pièces que des comportements violents ont été adoptés par [U] [S], fils de [W] [L] [S], en 2019, soit antérieurement au 27/12/2020. Si [M] [E] épouse [A] verse une plainte et deux mains courantes postérieures au 27/12/2020, les comportements de [U] [S] qu’elle dénonce n’ont pas fait l’objet d’une condamnation et ne sont pas établis objectivement.

En outre, s’agissant des nuisances sonores nocturnes, les attestations produites ne sont pas circonstanciées et ne permettent pas d’établir une ampleur et une régularité dans la survenance de ces bruits.

Enfin, [M] [E] épouse [A] ne démontre pas avoir mis en demeure le bailleur, [Localité 6] HABITAT – OPH, de respecter ses obligations contractuelles après le 27/12/2020. Si des contacts avec le médiateur de la ville de [Localité 6] ont eu lieu au cours de l’année 2021, la demanderesse ne semble pas avoir fait part à son bailleur de nouvelles doléances concernant [W] [C] et plus particulièrement le comportement de son fils qu’elle héberge.

Ainsi, [M] [E] épouse [A] ne produit pas en l’état assez d’éléments de preuve pour établir, d’une part, que [W] [L] [S] a des agissements constituant des manquements d’une gravité suffisante pour retenir le trouble de jouissance du logement, et d’autre part, que son bailleur n’a pas mis en œuvre les moyens nécessaires pour faire cesser les nuisances.

Par conséquent, [M] [E] épouse [A] sera déboutée de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle tendant à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail de [W] [L] [S] et son expulsion

Selon l’article 1104 alinéa 1 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, conformément à l’article 7 a) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de relever que l’existence d’une procédure de référé en acquisition de la clause résolutoire ne fait pas échec à une procédure au fond aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH n’explique pas les raisons pour lesquelles les impayés de loyers constituent un manquement grave qui justifierait la fin de la relation contractuelle.

En effet, une décision rendue par le juge du surendettement le 13/09/2022 a prononcé un moratoire pour une durée de 24 mois à l’égard de [W] [L] [S], incluant la créance locative de [Localité 6] HABITAT – OPH. Le décompte versé en cours de délibéré montre que la reprise des paiements du loyer a bien eu lieu à compter de cette décision.

D’autre part, à l’issue du moratoire, [W] [L] [S] a déposé un nouveau dossier auprès de la commission de surendettement qui a déclaré le dossier recevable et a décidé un redressement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total des dettes le 15/03/2024. [Localité 6] HABITAT – OPH a contesté cette décision, de sorte que le juge du surendettement devra statuer prochainement sur cette mesure.

Il résulte de ces éléments qu’à ce jour, aucune mauvaise foi de la locataire dans l’exécution de ses obligations contractuelles ne peut être retenue. Le paiement du loyer est régulier, et [W] [L] [S] a initié la procédure de surendettement et respecté la décision définitive rendue à ce titre.

Par conséquent, [Localité 6] HABITAT-OPH peine à justifier que le manquement au règlement des loyers constitue une violation justifiant la fin du contrat de bail.

La demande de résiliation judiciaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, et compte tenu de la situation respectives des parties, de l’équité et de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de rejeter l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE prescrite l’action en réparation de [M] [E] épouse [A] pour les demandes antérieures au 27/12/2020 ;

DEBOUTE [M] [E] épouse [A] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT – OPH de ses demandes reconventionnelles ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection