TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 15 Mai 2025

N° RG 23/00273 – N° Portalis DBXA-W-B7H-FN6Z

63B

Affaire :

[M] [R]

, [G] [E]

C/

S.E.L.A.R.L. [J] – [S]

[W] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e DEVAINE

M^e PECHIER

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président

Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi MUKADI,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEURS :

Madame [M] [R]

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 11] (17), de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e William DEVAINE, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Monsieur [G] [E]

né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 12] (33), de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e William DEVAINE, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. [J] – [S] inscrite au RCS D'[Localité 9] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline PECHIER, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Monsieur [W] [J]

(Notaire rédacteur de l’acte et séquestre, membre de la SELARL [W] [J] – [N] [S])

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Caroline PECHIER, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 12 avril 2022, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] ont conclu avec Madame [V] [I] un compromis de vente portant sur leur maison, située lieudit [Adresse 10] à [Localité 13], pour un prix de 501 600 euros, frais d’agence inclus.

L’acte prévoyait le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie de 5 000 euros entre les mains de Maître [W] [J], notaire des vendeurs, et comportait une clause pénale d’un montant de 50 160 euros à la charge de la partie qui refuserait de régulariser la vente par acte authentique. La réitération devait intervenir devant Maître [Z] [D], notaire à [Localité 13], avec la participation de Maître [W] [J] au plus tard le 12 août 2022.

Le 22 septembre 2022, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] ont fait délivrer à Madame [V] [I] une sommation d’être présente le 29 septembre 2022 en l’étude notariale chargée de recevoir la vente pour procéder à la signature de l’acte authentique consécutif au compromis.

Par courrier du 6 octobre 2022, Maître [N] [S], notaire associée de la SELARL [J]-[S], a indiqué à Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] que Madame [V] [I] n’avait pas versé la somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie entre les mains de Maître [W] [J].

Par actes délivrés le 7 février 2023, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] ont assigné la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2024, par ordonnance du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] demandent au tribunal de :

Condamner in solidum la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] à leur payer la somme de 70 814,64 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de perte de chance avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022 ;Condamner in solidum la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] à leur payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;Condamner in solidum la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, ils exposent que Maître [W] [J] a commis une faute en ne les informant pas de l’absence de versement par Madame [V] [I] du dépôt de garantie dans le délai de quinze jours prévu au compromis de vente du 12 avril 2022. Ils considèrent qu’il a failli à son obligation de moyens d’assurer l’efficacité et la validité de l’acte en n’accomplissant pas les diligences nécessaires pour recouvrer la somme ce qui justifie l’engagement de sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil. Ils soutiennent que Maître [W] [J] les a informé de la caducité du compromis de vente seulement cinq mois après l’absence de versement du dépôt de garantie et que cette faute constitue un manquement à son obligation d’information.

S’agissant des préjudices subis, ils se plaignent d’une perte de chance de percevoir le montant de la clause pénale, soit 50 160 euros, auprès de l’acquéreur en raison de la caducité du compromis de vente. Ils font aussi état d’une perte de chance de vendre leur immeuble au prix de 480 000 euros, hors frais d’agence immobilière, l’ayant vendu le 7 mars 2023 à un prix de 460 000, hors frais d’agence immobilière, soit une différence de 20 000 euros. Ils intègrent dans leur préjudice de perte de chance les loyers d’un montant de 750 euros payés entre les mois de juillet et mars 2023 pour leur relogement ainsi que les intérêts des emprunts immobiliers rendus inutiles par l’immobilisation de leur bien. Ils évaluent leur perte de chance à 90%. Ils considèrent que la négligence fautive commise par Maître [W] [J] les a privé de la possibilité de poursuivre la vente forcée ou d’obtenir le paiement de la clause pénale par l’acquéreur et qu’ils ont été contraints d’immobiliser leur immeuble pendant plusieurs mois ce qui établit la preuve du lien de causalité.

Ils se prévalent également d’un préjudice moral indiquant que la négligence de Maître [W] [J] les a maintenu abusivement dans l’illusion du séquestre du dépôt de garantie et de l’aboutissement de la vente et que cela a généré de nombreux tracas liés à la procédure durant plusieurs années.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024, la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Débouter Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] de l’ensemble de leurs demandes ;A titre subsidiaire,

Limiter le montant des condamnations de la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] ;En tout état de cause,

Condamner Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leurs prétentions, la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] font valoir que le notaire, Maître [W] [J], n’était pas tenu à une obligation de diligence dans la bonne exécution par les parties de leurs engagements contractuels ni à une obligation de résultat quant à la perception du dépôt de garantie, dont l’acquéreur était le seul débiteur. Ils en déduisent qu’ils ne peuvent pas être tenus à la réparation des conséquences de la défaillance de Madame [V] [I]. Ils indiquent avoir informé tardivement Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] de l’absence de versement du dépôt de garantie et de la caducité du compromis de vente ajoutant que les vendeurs n’apportent la preuve des préjudices subis par ce retard.

Pour s’opposer à l’indemnisation de la perte de chance, ils contestent le lien de causalité entre les manquements reprochés et le montant de la clause pénale réclamé dès lors que seul l’acquéreur est responsable du défaut de versement du dépôt de garantie ainsi que de l’absence de réitération de l’acte de vente et qu’il est donc seul tenu au paiement de la clause pénale qui est une sanction contractuelle. Ils considèrent que la clause pénale survit à la caducité de l’acte et qu’il revient à Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] d’en solliciter le paiement auprès de Madame [V] [I]. Ils ajoutent que si les vendeurs avaient été informés de l’absence de dépôt de garantie, il n’est pas certain qu’ils se seraient prévalus de la clause de caducité figurant dans le compromis de vente. Ils s’opposent à l’indemnisation de la perte de valeur de l’immeuble estimée à 20 000 euros en indiquant que la valeur d’un bien n’est constituée que par le prix accepté par l’acquéreur et au remboursement du montant des loyers de leur nouveau logement en précisant que la non-réitération de la vente n’était pas liée aux agissements du notaire et que la réalisation de celle-ci était incertaine. Ils estiment que le remboursement des prêts immobiliers constitue la contrepartie de l’obtention du capital qui leur a permis d’acquérir le bien.

Ils estiment que la somme demandée au titre de leur préjudice moral est excessive.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction du montant de la clause pénale considérant que le préjudice subi par Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] est limité en raison de la vente rapide de leur bien immobilier.

MOTIVATION

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur l’existence d’une faute de Maître [W] [J]

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il appartient donc à M.[E] et à Mme [R] de faire la triple démonstration d’une faute du notaire, d’un préjudice et d’un lien causal.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants.

L’obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes invoquée par les vendeurs impose quant à elle au notaire de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité.

Ainsi, le notaire doit informer les parties des éventuels obstacles que le déroulement normal de la vente pourrait rencontrer et notamment de l’absence de versement du dépôt de garantie par l’acquéreur.

En l’espèce, Maître [W] [J] est le notaire des vendeurs dans le cadre de leur projet de vente immobilière. A ce titre, il lui appartenait d’informer Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] de l’absence de versement du dépôt de garantie et de les conseiller sur les conséquences de ce défaut de versement afin qu’ils puissent se prévaloir de la caducité du compromis de vente.

Le compromis de vente du 12 avril 2022 prévoyait un versement du dépôt de garantie sous quinzaine entre les mains du notaire, Maître [W] [J]. Or, la SELARL [J]-[S] a informé Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] du défaut de versement du dépôt de garantie par courrier du 6 octobre 2022, soit plusieurs mois plus tard.

De plus, Maître [W] [J] ne conteste pas avoir avisé tardivement les vendeurs de l’absence de consignation alors qu’il se devait, en tant que notaire conseil auprès des vendeurs, d’informer Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] de la défaillance de l’acquéreur.

Cette négligence est constitutive d’une faute délictuelle.

Sur les préjudices et leur lien de causalité

Sur le préjudice de perte de chance

La perte de chance de la réalisation d’un évènement favorable constitue un préjudice réparable.

En premier lieu, la perte de chance de recouvrer le montant de la clause pénale n’est pas due au manquement du notaire qui n’a pas vocation à garantir ce versement.

En deuxième lieu, la vente au prix de 480 000 euros, hors frais d’agence immobilière, n’était pas certaine malgré la conclusion d’un compromis de vente. Par ailleurs, la différence de prix de 20 000 euros n’est que le jeu de l’offre et de la demande et les vendeurs n’apportent pas la preuve d’une baisse du marché de l’immobilier ce qui ne permet donc pas de démontrer que Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] ont perdu une chance de vendre leur bien à un prix plus élevé.

En troisième lieu, les dépenses engagées par Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] pour leur relogement sont consubstantielles à leur projet de vendre leur maison d’habitation et sont dépourvues de lien avec le manquement de Maître [W] [J] étant précisé que la date de réitération de l’acte ne pouvait pas être considérée comme certaine. De la même manière, le remboursement des intérêts des emprunts immobiliers n’est pas lié au manquement du notaire en raison de l’incertitude affectant la réalisation de la vente.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance.

Sur le préjudice moralLe préjudice moral est consécutif à une atteinte aux sentiments d’affection ou d’honneur.

En l’espèce, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] n’apportent pas la preuve d’un préjudice de cette nature.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à Madame [V] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] in solidum à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [M] [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes respectives de la SELARL [W] [J] – [N] [S] et Maître [W] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT