Expéditions le : Minute n° 25/00291

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01534 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FWMD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [W]

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-Marie DE POULPIQUET, avocat au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

Madame [Y], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 6 juillet 2021, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a donné en location à M. [H] [W] un logement avec jardin, situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Le locataire a quitté le logement et un état des lieux contradictoire a été réalisé le 28 décembre 2023.

Par contrat de bail en date du 21 décembre 2023, le même bailleur a donné en location à M. [H] [W] un autre logement, situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE a fait assigner M. [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de condamnation au paiement de dégradations locatives et de loyers, de résiliation judicaire du second bail et expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises pour échanges de conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience de plaidoirie du 12 novembre 2025, chacune des parties est représentée par son conseil qui dépose son dossier.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions n°2, l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE demande au juge, sur le fondement de l’article 1227 du code civil, de :

au titre du bail du 6 juillet 2021 :

condamner M. [H] [W] à lui payer la somme de 2.515,21 euros au titre des réparations locatives,

au titre du bail du 21 décembre 2023 :

prononcer la résiliation du bail d’habitation en date du 21 décembre 2023 au jour du jugement à intervenir,ordonner à M. [H] [W] de libérer les lieux et à tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,l’autoriser, à défaut de départ volontaire des lieux, à procéder à l’expulsion de M. [H] [W], et de tous occupants de son chef, dans les formes légales, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner M. [H] [W] à lui payer les sommes suivantes :600,53 euros correspondant au dépôt de garantie (243,32€) et au loyer impayé de janvier 2024 (357,21€),les loyers et charges dus postérieurement au 30 juin 2024, jusqu’au jugement à intervenir,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer courant, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, outres les charges qui auraient été acquittées par le preneur,300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, il expose que dans le cadre du premier bail, le logement loué à M. [H] [W] comprenait un jardin délimité par une haie dont il devait assurer l’entretien, mais qu’au mois de juillet 2022, le responsable du secteur a constaté que le locataire avait procédé à une taille sauvage de cette haie, l’endommageant gravement, avec risque qu’elle ne repousse pas. Il affirme avoir demandé au locataire, par courrier du 22 mars 2023, de procéder à la remise en état, et avoir constaté lors de l’état des lieux de sortie du 28 décembre 2023 que la haie était dans un état dégradé avancé suite à la taille sauvage.

S’il reconnaît avoir mandaté l’entreprise Millet pour procéder à la taille des haies à partir du 29 juin 2022 et pour une durée de trois jours, il affirme qu’elle n’a laissé aucune végétation tombée sur place, et que c’est plus tard le 8 juillet 2022 que la taille sauvage faite sur la haie du bien loué a été constatée, tel que cela résulte des nombreuses photos et du mail adressé au locataire le jour même.

Le bailleur soutient qu’il a donc fait établir, dès le 7 juillet 2022, un devis pour l’arrachage et la remise en place d’une nouvelle haie d’un montant de 2.953,68 euros et qu’après déduction du dépôt de garantie de 438,37 euros versé à l’entrée dans les lieux, le locataire reste redevable d’une somme de 2.515,21 euros. Il explique que la facture tardive du 30 septembre 2024 résulte des liens contractuels avec l’entreprise Millet, qui intervient sous la forme d’un marché. Elle explique que celui qui était en vigueur en 2022 a pris fin le 31 décembre 2023, qu’un nouveau marché de travaux espaces verts a été conclu impliquant, une fois les travaux effectués, une facturation septembre 2024.

Concernant le second bail, l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE explique qu’à son arrivée, M. [H] [W] a versé une somme de 207,32 euros au titre du dépôt de garantie du logement, sans régler le dépôt de garantie du badge d’entrée de 30 euros ni la fourniture d’une plaque nominative de 6 euros, de sorte qu’il a imputé la somme réglée sur le dernier appel de loyer de l’ancien appartement et que la totalité du dépôt de garantie de 243,32 euros n’a pas été réglée, tout comme le loyer dû pour le mois de janvier 2024, pour lequel le prélèvement est revenu impayé.

Au regard de ses impayés, il explique avoir informé la Capex de son intention de solliciter la résiliation du bail et conteste l’obligation de délivrance d’un commandement de payer préalable à une telle procédure.

*

Dans ses conclusions en défense n°1, M. [H] [W] demande au juge de :

débouter l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE à lui payer la somme de 438,37 euros qu’elle a retenue sur son dépôt de garantie, condamner l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En défense, il fait valoir qu’en ce qui concerne les haies implantées en limite séparative du bien loué, il n’est pas démontré que les dégâts subis lui sont imputables, dès lors que le bailleur a mandaté le 29 juin 2022 la société Millet pour la taille des haies, que celle-ci devait avoir accès aux parties privatives des jardins et que c’est quelques jours après le passage de cette entreprise que le prétendu « vandalisme » a été constaté. Il ajoute que les états des lieux ne permettent pas de connaître l’état de la haie avant qu’il ne prenne possession des lieux, que le bailleur ne se prévaut d’aucune facture postérieure au devis du 7 juillet 2022, ajoutant que la société Millet est intervenue en septembre 2024 pour procéder à l’enlèvement de la haie sur toute sa longueur pour un coût de 7.236 euros.

Concernant les arriérés de loyer réclamés au titre du premier bail par le bailleur, il fait valoir que ce dernier a d’ores et déjà prélevé la somme réclamée sur son compte, de sorte que sa demande doit être rejetée.

Il s’oppose à la demande de résiliation judiciaire du second bail, faisant valoir l’absence de commandement de payer qui lui aurait été adressé tel que mentionné dans le courrier envoyé à la Capex, alors même que cet acte est une obligation préalable à la demande de résiliation judiciaire, laquelle doit donc être écartée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des dégradations locatives afférentes au bail du 6 juillet 2021

Il résulte de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 qu’il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7d) du même texte, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le premier contrat de bail du 6 juillet 2021, mentionnant le versement d’un dépôt de garantie de 438,37 euros, ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement avec le locataire respectivement le 6 juillet 2021 et le 28 décembre 2023.

La comparaison de ces documents permet de constater, en ce qui concerne la haie, qu’elle est décrite comme étant en bon état à l’arrivée et en état dégradé à la sortie, mention faite « haie taillée sans notre accord photos ».

Ce constat étant fait, il appartient néanmoins au bailleur de démontrer que les dégradations sont imputables au locataire. Pour ce faire, il verse aux débats des photos adressées par mail le 8 juillet 2022 intitulé « [Adresse 12] vandalisme ». Il convient de constater que ce mail a été adressé par un dénommé [N] [O] à destination du même dénommé [N] [O] et non du locataire, sans autre précision concernant notamment l’adresse concernée par ces photos, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier qu’il s’agit effectivement du bien loué à M. [H] [W].

Par ailleurs, si le bailleur produit un devis établi par l’entreprise Millet pour « l’abattage et l’évacuation de la haie de thuya dégradée au [Adresse 4] », force est de constater que ce devis a été établi le 7 juillet 2022, soit la veille de la date à laquelle le bailleur soutient que les dégradations ont été constatées dans le jardin loué à M. [H] [W]. Or, les parties s’accordent à dire que la société Millet est intervenue dans la résidence à compter du 29 juin 2022 et durant au moins 3 jours pour procéder à la taille des haies, de sorte qu’il n’est pas exclu que les constatations et les photos aient pu être prises au cours de l’intervention de cette entreprise.

Enfin, il résulte des pièces du dossier que le bailleur a rappelé au locataire son obligation d’entretenir la haie du jardin dans un courrier adressé le 22 mars 2023, soit plus de 8 mois après avoir constaté la dégradation, étant relevé que ce courrier mentionne « il a été constaté lors d’une visite sur site des dégradations sur cette dernière suite à votre intervention » sans précision d’aucune date concernant cette constatation.

Dès lors, ces éléments apparaissent insuffisants pour considérer que les dégradations de la haie sont imputables au locataire.

Au surplus, la facture du 30 septembre 2024 de l’entreprise Millet permet de constater que l’entreprise est intervenue pour arracher la haie sans la replanter, mais là encore rien ne permet d’établir que cette facture concerne réellement le bien loué, aucune adresse précise n’étant mentionnée et le linéaire facturé étant différent du linéaire du devis.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE sera débouté de sa demande à ce titre.

Par suite, il sera condamné à restituer à M. [H] [W] la somme de 438,37 euros due au titre du dépôt de garantie, indûment retenu.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail du 21 décembre 2023

Concernant la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par un courrier reçu le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2024.

Il justifie également avoir notifié l’acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 25 juillet 2024, pour une audience fixée au 13 novembre 2024, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en résiliation du bail est recevable.

Concernant les manquements du locataire à ses obligations contractuelles

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il y a lieu de relever en préambule, contrairement à ce que soutient M. [H] [W], que l’action en résiliation judicaire d’un contrat est conditionnée par l’envoi d’une mise en demeure préalable uniquement lorsque le créancier entend se prévaloir de l’application d’une clause résolutoire prévue au contrat, comme le prévoit l’article 1225 du code civil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Dès lors, l’absence de délivrance d’un commandement de payer de payer est indifférente.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE déclare que le locataire est défaillant en ce qu’il n’a pas réglé la totalité du dépôt de garantie dû au titre du second contrat de bail, puisqu’il n’a versé qu’une somme de 207,32 euros au titre du dépôt de garantie du logement, sans régler le dépôt de garantie du badge d’entrée de 30 euros ni la fourniture d’une plaque nominative de 6 euros, et qu’il n’a pas non plus payé le loyer du mois de janvier 2024. Il ajoute avoir imputé la somme de 207,32 euros sur le bail précédent.

Pour justifier de sa demande, le bailleur verse aux débats plusieurs décomptes couvrant la période du 8 décembre 2022 au 23 mai 2025, le dernier faisant apparaître que le locataire est redevable d’une somme de 3.116,98 euros.

Il convient de relever que le bailleur établit un unique relevé pour les deux baux consécutifs, alors même qu’il s’agit de deux contrats distincts, et qu’il ne peut donc procéder comme tel. Il ne peut pas plus imputer des sommes réglées au titre du second contrat sur des sommes qui seraient dues au titre de premier, et considérer ensuite que le locataire est défaillant dans le paiement des loyers du second contrat.

Qui qu’il en soit, il y a lieu de déduire la facture du 9 janvier 2024, d’un montant de 2.516,45 euros, afférente aux dégradations de la haie relevant du premier contrat de bail, le locataire n’étant pas redevable de cette somme selon les développements précédents. De même, le dépôt de garantie versé au titre du premier contrat doit être restitué par le bailleur, la somme de 438,37 euros sera également déduite du solde du décompte.

Par ailleurs, le décompte du bailleur fait apparaître des montants variables, sans autre précision que la date de la facture, il ne produit aux débats que quelques factures permettant de noter le détail des sommes réclamées. Ainsi, les factures des mois d’août et septembre 2024 contiennent des frais de contentieux de 13 euros et 133,18 euros, soit un total de 146,18 euros, qui ne peuvent être retenus au titre de la dette locative, n’étant ni des loyers ni des charges.

La somme restant due par M. [H] [W] s’élève dès lors à 15,98 euros (3.116,98 – 2.516,45 – 438,37 -146,18). Il ne peut donc être considéré que le locataire est défaillant dans le paiement des sommes dues au bailleur, le solde étant insuffisant à caractériser la gravité justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE sera débouté de sa demande à ce titre et, par suite, de ses demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

Sur la dette locative due au titre du bail du 21 décembre 2023

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En l’espèce, faute pour le bailleur d’avoir établi deux décomptes distincts pour chacun des deux baux, et de fournir les factures détaillées afférentes, il n’est pas possible de déterminer ave précision le montant de sa créance au titre du second bail, aucune somme n’étant due au titre du premier.

En conséquence, sa demande sera rejetée sur ce point.

Sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige, l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE sera condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment l’ensemble des frais de contentieux initialement facturés au locataire.

Il parait inéquitable de laisser à la charge M. [H] [W] les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE sera également condamné à lui payer à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE de sa demande au titre des dégradations locatives afférentes au bail conclu le 6 juillet 2021 avec M. [H] [W] concernant un logement avec jardin, situé [Adresse 4] à [Localité 8],

Par suite,

CONDAMNE l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE à restituer à M. [H] [W] la somme de 438,37 euros due au titre du dépôt de garantie versé lors de la conclusion dudit contrat de bail,

DEBOUTE l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE de l’ensemble de ses demandes au titre du bail conclu le 21 décembre 2023 avec M. [H] [W] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 9],

CONDAMNE l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de contentieux initialement facturés à M. [H] [W],

CONDAMNE l’EPIC HABITAT de la HAUTE SAVOIE à payer à M. [H] [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS