N° RG 25/00274 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL6A

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00274 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NL6A

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 13 juin 2025

Le Greffier

Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 9],

immatriculée au RCS de [Localité 10]

sous le n° 56 B 141

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean WEYL

substituant Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 30 mai 2023 ayant pris effet le 8 juin 2023, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a donné à bail à Monsieur [R] [J] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1108 01 0026 de type 3, 2ème étage sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 491,25€, une provision pour charges de 247,09 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 22 novembre 2024 et à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX), saisine enregistrée le 26 novembre 2024.

Elle a ensuite fait signifier à Monsieur [R] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2024 pour un montant en principal de 2.169,86 €.

Puis elle a fait assigner Monsieur [R] [J] en référé à l’audience du 16 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ;

En conséquence,

— condamner le défendeur ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 800 €, charges en sus, à compter du 1er février 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— condamner le défendeur au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

— le condamner à lui payer par provision sur les loyers échus et impayés, arrêtés à la date du 27 janvier 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 450 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— le condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente y compris ceux issus du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle expose, produisant un décompte actualisé, que la dette atteint 3.648,68 € au 9 mai 2025.

Monsieur [R] [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE qui justifie avoir signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales le 22 novembre 2024 est réputée avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « article 10 – clause résolutoire » des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 27 novembre 2024 pour un montant en principal de 2.169,86 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, sont seuls intervenus dans le temps du commandement, le 5 décembre 2024, un paiement de 550,86 € et le 8 janvier 2025 de 102,82 €, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures.

Monsieur [R] [J], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera donc condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

L’expulsion de Monsieur [R] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE produit un décompte établissant que Monsieur [R] [J] restait lui devoir la somme de 3 648,68 € au 9 mai 2025.

Ce montant demandé par assignation est ainsi justifié.

Monsieur [R] [J], absent lors de l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 063,64 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et en l’absence d’établissement du diagnostic social et financier et de tout paiement du loyer courant résiduel depuis le 5 février 2025, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [R] [J] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Monsieur [R] [J] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 mai 2023 ayant pris effet le 8 juin 2023 entre la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE et Monsieur [R] [J] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1108 01 0026 de type 3, 2ème étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2 450 € (décompte arrêté au 8 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à verser à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN