Expéditions le : Minute n° 25/00213

Grosse :

JUGEMENT DU : 04 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00750 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3XD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [O] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître MERMET de la SAS MERMET ET ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Mai 2025 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 juin 2024, Madame [O] [F] a donné à bail à Monsieur [Z] [B], un immeuble à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 1223 euros, hors charges.

Madame [O] [F] a fait délivrer le 25 octobre 2024 à Monsieur [Z] [B] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré locatif de 3895,03 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 28 octobre 2024, Madame [O] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 mars 2025, Madame [O] [F] a attrait Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

Madame [O] [F] a notifié l’assignation à la préfecture de [Localité 3] par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 13 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mai 2025, Madame [O] [F], représentée par son conseil, a demandé au tribunal :

à titre principal, de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ;de condamner Monsieur [Z] [B] au paiement des sommes suivantes :10 205 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 19 mai 2025, mois de mai inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens, de rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [Z] [B], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, Monsieur [B] ne s’étant pas rendu au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Madame [O] [F] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement du dépôt de garantie et/ou des loyers et accessoires, 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Z] [B] le 25 octobre 2024 pour un arriéré de loyers et le non-paiement du dépôt de garantie, de 3895,03 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Z] [B] n’ayant pas réglé le dépôt de garantie.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 décembre 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [Z] [B] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [B] et de dire que faute par Monsieur [Z] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [O] [F] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer un dépôt de garantie ainsi que le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon le décompte arrêté au 19 mai 2025, l’arriéré locatif (dépôt de garantie, loyers et indemnités d’occupation échus) s’élève à la somme de 9691 euros, incluant le mois de mai. Les frais d’huissier doivent en revanche être écartés, puisqu’ils constituent des dépens et seront pris en compte à ce titre.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [O] [F] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [B] à payer cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [Z] [B], il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [F] la somme de 900 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [O] [F] ;

CONSTATE que le contrat à effet le 17 juin 2024 entre Madame [O] [F] et Monsieur [Z] [B] concernant le bien situé [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 7 décembre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT que Monsieur [Z] [B] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [F] la somme de 9691 euros, au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 19 mai 2025, échéance du mois de mai incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [F] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1300 euros, révisable annuellement, à compter du 7 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [F] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente

François CHARTIN Manon FAIVRE