TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DU 11 Septembre 2025

N° RG 22/01483 -

N° Portalis DBYT-W-B7G-E4QB

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.D.C. PAVILLON DES OISEAUX

C/

S.C.I. PAVILLON DES OISEAUX, S.A. ALBINGIA

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Franck BONNEAU

M^e G. LENGLART ([Localité 7])

M^e Pierre GENDRONNEAU

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DEMANDERESSE :

S.D.C. PAVILLON DES OISEAUX

dont le siège social est situé [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice le CABINET FONCIA / WINDAL & KLEIN sis [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 007.380.314 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Guillaume LENGLART de la SELARL LRB, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDERESSES :

S.C.I. PAVILLON DES OISEAUX

dont le siège social est situé [Adresse 5] inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 527.955.272 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

***

S.A. ALBINGIA

— assureur de DO

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n°429.369.309 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Franck BONNEAU, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE – Rep/assistant : Maître Catherine MAUDUY-DOLFI, avocat plaidant au barreau de PARIS

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 février 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé successivement au 15 mai 2025 puis au 11 septembre 2025.

* * *

*

EXPOSE DE LITIGE

La S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX a fait réaliser un immeuble situé au [Adresse 4] en lots commercialisés en vente en l’état futur d’achèvement placé sous le régime de la copropriété.

Dans le cadre de cette construction, la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX a souscrit un contrat d’assurance dommages ouvrage auprès de la S.A. ALBINGIA le 27 mars 2024.

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 5 février 2016.

Le 30 juin 2016, la livraison du bien a été effectuée, les droits relatifs à l’assurance dommage-ouvrage ayant été transférés aux acquéreurs et au syndicat des copropriétaires pour les parties communes.

La société ALBINGIA a versé une indemnité de 12.154, 60 euros au S.D.C PAVILLON DES OISEAUX suite à des infiltrations d’eau déclarées le 29 janvier 2018.

Par courrier du 15 juillet 2020, le syndic WINDAL et KLEIN représentant le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX a déclaré auprès de la société ALBINGIA de nouvelles infiltrations d’eau dans certains logements de la copropriété.

Par deux avenants des 17 février et 3 mai 2021 , la société ALBINGIA a sollicité du syndicat des copropriétaires (ci-après dénommé S.D.C PAVILLON DES OISEAUX) le paiement de deux primes complémentaires d’un montant de 645,18 euros et de 16.086,22 euros pour le surcoût non déclaré de la construction et l’absence de transmission des attestations de responsabilité décennale des constructeurs.

Par courrier du 21 septembre 2021, la société ALBINGIA a informé la S.A.S WINDAL et KLEIN, en sa qualité de syndic de la copropriété située PAVILLON DES OISEAUX, que les deux primes complémentaires n’avaient pas été réglées par le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX. Par ce même courrier elle a proposé une indemnité d’un montant de 21.101,83 euros au titre des dommages résultant d’infiltrations d’eau sur l’immeuble.

***

Contestant les surprimes sollicitées par la société ALBINGIA, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX, représenté par son syndic, a, par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2022, fait assigner la société ALBINGIA devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir dire mal fondée la surprime sollicitée et d’être indemnisé des désordres allégués.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2022, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX, représenté par son syndic susmentionné, a fait assigner la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX dans les mêmes termes.

La S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX et la société ALBINGIA ont constitué avocat.

***

Par ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 11 janvier 2024, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX demande au tribunal, au visa de l’article L.113-4 du code des assurances et des articles 1240 et 1241 du code civil de :

— juger prescrite toute demande reconventionnelle formulée par la société ALBINGIA au titre d’une condamnation au paiement de surprimes et partant au titre d’une compensation judiciaire, conformément à l’article L.114-1 du code des assurances,

— juger en tout état de cause injustifiée et irrecevable la surprime de 645,28 euros et 16.086,22 euros sollicitée par la société ALBINGIA,

— en conséquence, condamner la société ALBINGIA à verser au S.D.C PAVILLON DES OISEAUX l’indemnité de 21.101,83 euros proposée au titre de l’indemnisation des désordres déclarés le 15 juillet 2020 sans qu’aucune compensation ne puisse être effectuée avec la surprime sollicitée par la société ALBINGIA,

— à titre subsidiaire, condamner la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX à rembourser au S.D.C PAVILLON DES OISEAUX la surprime de 645,18 euros et de 16.086,22 euros sollicitée par la société ALBINGIA,

— en tout état de cause,

* condamner in solidum la société ALBINGIA et la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX à verser au S.D.C PAVILLON DES OISEAUX la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner les mêmes aux dépens,

* rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité de la demande de condamnation effectuée par la société ALBINGIA, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX en soulève la prescription au regard du délai biennal qui s’impose en matière de contrat d’assurance conformément à l’article L114-1 du code des assurances. Il fait valoir que le second avenant au contrat relatif à la surprime est daté du 3 mai 2021 et qu’en conséquence le délai de prescription est réputé achevé le 3 mai 2023. Elle indique qu’au cours de la présente instance la société ALBINGIA ne sollicite que d’être dite recevable et bien fondée en sa demande de surprime. Elle explique ainsi que dès lors qu’aucune demande en condamnation de la surprime n’a été expressément formulée par la société ALBINGIA, toute demande de condamnation et a fortiori de compensation judiciaire est désormais prescrite.

En réponse aux moyens de la société ALBINGIA sur la demande de surprime de la société, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX se prévaut de son caractère infondé. Se prévalant de l’article L.113-4 alinéa 3 du code des assurances, il fait valoir que la société d’assurance a eu connaissance d’une aggravation des risques et que pourtant elle a continué à payer à son assuré des indemnités après un sinistre. Ainsi, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX soutient qu’à la date du 24 mars 2016 la société ALBINGIA a eu connaissance d’une aggravation des risques consécutivement à l’absence de remise par le syndicat des documents obligatoires à l’expiration du délai de 24 mois qu’elle lui avait octroyé. Or, le syndicat précise que la société ALBINGIA n’a pas, à cette date, suspendu sa garantie. Au contraire, le syndicat précise que la société ALBINGIA lui a versé une indemnité de 12.154, 60 euros suite aux infiltrations d’eau déclarées le 29 janvier 2018. De surcroit, il ajoute que, suite au sinistre déclaré le 15 juillet 2020, la société ALBINGIA a diligenté un expert et a formulé une offre d’indemnisation au syndicat, élément de plus conduisant à conclure que malgré l’aggravation des risques il n’a pas fait valoir de suspension de garantie.

En outre, pour solliciter la condamnation de la société ALBINGIA au paiement de la somme de 21.101,83 euros, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX se prévaut de l’offre d’indemnisation d’un même montant proposée par ladite société d’assurance suite au sinistre du 15 juillet 2020.

Subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de surprime de la société ALBINGIA, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX considère que les documents obligatoires non remis à la société ALBINGIA et fondant la décision de surprime auraient dû être remis par la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX en sa qualité de souscripteur et de constructeur avant la vente de l’immeuble. Le syndicat sollicite donc la condamnation de la SCI au remboursement de cette surprime sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, estimant que la faute de la SCI lui est préjudiciable en ce qu’elle l’ampute d’une partie de son indemnisation nécessaire pour effectuer les travaux de reprise.

Par ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 22 avril 2024, la société ALBINGIA demande au tribunal, au visa des articles L.113–2, L.113-4 et L.113-9 du code des assurances et des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

— à titre principal :

* déclarer la société ALBINGIA recevable et fondée en sa demande de surprime au S.D.C PAVILLON DES OISEAUX,

* débouter le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX de sa demande de condamnation de la société ALBINGIA au paiement de la somme de 21.101,83 euros,

* plus généralement, débouter le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, condamner la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX à relever et garantir la société ALBINGIA de l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à sa charge au profit du S.D.C PAVILLON DES OISEAUX,

— en tout état de cause :

* condamner in solidum le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX et la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX à verser à la société ALBINGIA la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX et la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX, la société ALBINGIA explique avoir déjà notifié l’application de cette surprime au syndicat. Elle indique en outre que dès lors qu’elle ne formule aucune demande de condamnation au paiement de cette surprime, l’action ne peut être dite prescrite. De surcroit, la société ALBINGIA précise que cette demande constitue une fin de non-recevoir qui relève au sens de l’article 789 du code de procédure de la compétence exclusive du juge de la mise en état, soulevant de ce fait l’incompétence du tribunal.

Sur le bien-fondé de la surprime dont elle sollicite la constatation, la société ALBINGIA explique qu’il est à la charge de l’assuré, en cours d’exécution du contrat, de déclarer les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence une aggravation des risques, conformément à l’article L.113–2 du code des assurances. Se prévalant des dispositions de l’article L.113-4 du même code, elle indique qu’en cas d’aggravation du risque en cours de contrat, l’assureur a la faculté de proposer un nouveau montant de la prime, dès lors qu’au regard des circonstances nouvelles il n’aurait contracté que moyennant une prime plus élevée. Ainsi, rappelant la nature aléatoire du contrat d’assurance, elle soutient qu’il est à la charge de l’assuré de communiquer les documents nécessaires à une évaluation des risques par l’assureur. La société ALBINGIA se prévaut des documents listés par l’annexe II de l’article A243-1 du code des assurances que le souscripteur doit obligatoirement communiquer à l’assureur. Or, elle indique que ces documents n’ont toujours pas été fourni, de sorte qu’elle n’est toujours pas en mesure d’apprécier le risque. En outre, elle ajoute que le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX ne l’a pas averti du montant supérieur des travaux par rapport à celui déclaré lors de la souscription. En réponse aux moyens du syndicat, la société ALBINGIA précise n’avoir pas été informée par le syndicat que les documents sollicités auprès de la SCI n’avaient toujours pas été communiqués, de sorte qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’aggravation des risques. Elle explique en outre avoir légitimement indemnisé le syndicat du sinistre déclaré le 29 janvier 2018 compte tenu du caractère modique de l’indemnité. Elle soutient que cela ne peut suffire à remettre en cause le bien-fondé de la surprime appliquée postérieurement pour un sinistre dont l’indemnisation était bien supérieure. En réponse aux moyens de la SCI, la société ALBINGIA conteste les montants retenus au titre du coût total des travaux et des primes en ce qu’ils ne sont pas conformes aux pièces produites sur l’assiette de garantie et sur les travaux non assurés.

Sur sa demande en garantie contre la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX, la société ALBINGIA considère que cette demande doit être dite recevable dès lors que toute fin de non-recevoir tirée de la prescription telle que soulevée dans ses écritures par la SCI relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Elle indique qu’en tout état de cause, la SCI ne tire pas les conséquences de son argumentation et ne formule pas expressément une demande d’irrecevabilité de ce chef. Sur le fond de sa demande, la société ALBINGIA explique que le contrat souscrit avec la SCI n’est pas un contrat « constructeur non réalisateur » mais un contrat d’assurance dommages-ouvrage portant sur le bien construit, conformément à l’article L.242-1 du code des assurances. Elle soutient que seul le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX est souscripteur de ce contrat et que, dès lors, la SCI est un tiers. Se prévalant de la responsabilité délictuelle de la SCI, la société ALBINGIA soutient qu’elle a commis une faute d’une part en ne lui communiquant pas les documents obligatoires, malgré plusieurs relances et d’autre part en ne l’avertissant pas du coût final plus élevé des travaux. Sur le préjudice, elle se prévaut de l’impossibilité pour elle d’apprécier le risque encouru aux termes de ce contrat d’assurance et d’une perte de chance d’opposer au S.D.C PAVILLON DES OISEAUX une surprime.

Sur le lien de causalité, la société ALBINGIA explique que la présente procédure résulte directement de la carence de la SCI dans la production des documents.

Par ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 20 septembre 2023, la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX demande au tribunal de :

— juger prescrite la demande de compensation de la société ALBINGIA,

— faire droit à la demande principale du S.D.C PAVILLON DES OISEAUX contre la société ALBINGIA,

— débouter le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX et la société ALBINGIA de leurs demandes dirigées contre la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX,

— condamner la société ALBINGIA à payer à la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse aux moyens de la société ALBINGIA, sur la demande de surprime portant sur le dépassement du coût des travaux, la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX en conteste le montant considérant que devaient être décomptés du coût total des travaux le lot cuisine et les travaux entrepris pour les espaces verts, en ce qu’ils n’étaient pas compris dans le contrat d’assurance. Dès lors, elle considère que la surprime portant sur le dépassement du coût des travaux doit se limiter à 236,12 euros, soit une prime de 1,148% du surcoût évalué à 20.568 euros TTC. Sur la surprime portant sur l’aggravation des risques en raison du défaut de production de certains documents, la SCI fait valoir que les attestations d’assurance décennale sollicitées ont bien été communiquées, et qu’elles le sont au besoin dans le cadre de la présente procédure. Elle ajoute toutefois que l’attestation de la société ATLANTIQUE REVETEMENTS, placée en liquidation judiciaire depuis 2019, n’a pas pu être fournie, tout en précisant que cela ne permet pas de fonder une aggravation des risques. Sur les autres documents sollicités, la SCI précise que la surprime a été imposée avant la demande de communication de documents supplémentaires, de sorte que le défaut de remise de ces documents ne peut la fonder. Enfin, la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX considère que le calcul de cette surprime ne prend pas en compte l’intégralité des versements effectués par la SCI.

En réponse à la demande de relevé et garantie de la société ALBINGIA, la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX soutient que la société d’assurance est mal fondée à se prévaloir de la responsabilité délictuelle. Elle indique être souscripteur d’un contrat d’assurance dommages ouvrages et d’un contrat CNR auprès de cette société, de sorte qu’elle ne peut être qualifié de tiers. En outre, elle considère que dans la mesure où le tribunal fera droit à la demande du syndicat sur le caractère infondé de la surprime, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SCI. Sur le préjudice invoqué par la société ALBINGIA, la SCI fait valoir qu’elle ne chiffre pas son préjudice. En outre, elle précise que la perte économique invoquée par la société ALBINGIA n’est pas définitive en ce qu’elle bénéficie d’un recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs, qu’il n’est pas rapporté la preuve de la réalité de cette perte d’exploitation. Enfin, elle ajoute que la somme sollicitée par le syndicat et dont la société ALBINGIA sollicite la garantie est bien supérieure à la surprime et que la SCI ne saurait supporter l’indemnisation du sinistre à laquelle correspond cette somme, sauf à nier l’existence d’un contrat d’assurance.

En réponse à la demande subsidiaire de condamnation au remboursement de la surprime du S.D.C PAVILLON DES OISEAUX, la SCI considère ne pas être un tiers au syndicat, se prévalant des contrats de vente conclus avec les copropriétaires. Elle soutient ne pas avoir manqué à ses obligations dans le cadre de ces contrats de vente et précise qu’il revient à chaque copropriétaire de supporter les conséquences engendrées par la majoration du coût de construction.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mai 2024 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 17 octobre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 27 février 2025, date à laquelle elle a été successivement prorogée au 15 mai 2025 puis au 11 septembre 2025.

MOTIVATION

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article L.114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’évènement qui y donne naissance.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non–recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 en vigueur pour les actions intentées après le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, par conclusions au fond adressées au tribunal judiciaire, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes reconventionnelles de la société ALBINGIA en condamnation de l’assuré au paiement d’une surprime ou à la compensation judiciaire. Cette demande relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Par conséquent, le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX doit être déclaré irrecevable à soulever devant le tribunal judiciaire une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

II – Sur le caractère bien-fondé des surprimes,

L’article L.113-2 du code des assurances prévoit que l’assuré est obligé :

1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ;

2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ;

3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus.

L’article L.113-4 du code des assurances dispose qu’en cas d’aggravation du risque en cours de contrat, telle que, si les circonstances nouvelles avaient été déclarées lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat, l’assureur n’aurait pas contracté ou ne l’aurait fait que moyennant une prime plus élevée, l’assureur a la faculté soit de dénoncer le contrat, soit de proposer un nouveau montrant de prime.

Toutefois, l’assureur ne peut plus se prévaloir de l’aggravation des risques quand, après en avoir été informé de quelque manière que ce soit, il a manifesté son consentement au maintien de l’assurance, spécialement en continuant à recevoir les primes ou en payant, après un sinistre, une indemnité.

En l’espèce, doivent être étudiés les différents motifs invoqués au soutien des primes complémentaires fixées par la société ALBINGIA et non contestés par les parties :

— une aggravation des risques liée à l’absence de transmission des attestations de responsabilité décennale des constructeurs ;

— une aggravation des risques liée au surcoût non déclaré de la construction.

S’agissant du défaut de transmission des attestations de responsabilité décennale des constructeurs, il est stipulé à la clause « Disposition spéciale » des conditions particulières du contrat d’assurance que « la présente garantie est accordée sous la condition suspensive de la remise à l’assureur, dans un délai de 24 mois, à compter de la date d’émission du contrat, d’un formulaire de déclaration du risque complété et signé et d’un dossier technique administratif complet lui permettant d’apprécier le risque ». Ce dossier technique doit comprendre notamment les attestations d’assurance de responsabilité civile décennale de tous les intervenants réputés « constructeurs » au titre de l’article 1792 du code civil, tel que cela est mentionné dans la liste inscrite en deçà de la clause susmentionnée.

Il est constant dans les déclarations des parties que ces attestations n’ont pas été fournies à l’expiration de ce délai de 24 mois.

Or, ces attestations sont la condition d’un recours subrogatoire effectif de la société ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage du maître d’ouvrage, contre les assureurs des constructeurs. Ainsi, le défaut de communication de ces attestations aggrave le risque pris par l’assureur dans la conclusion de ce contrat d’assurance dommages-ouvrage.

Toutefois, le délai de production de ces pièces de 24 mois stipulé au contrat d’assurance est expiré depuis le 27 mars 2016. Il convient de dire qu’à cette date le défaut de production de ces pièces était nécessairement connu de l’assureur, qui ne pouvait pas ne pas savoir qu’aucune pièce ne lui avait été versée.

Or, il apparaît que postérieurement à l’expiration de ce délai, une indemnité de 12.154,60 euros au titre d’un sinistre déclaré le 29 janvier 2018 a été versée par la société ALBINGIA au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, comme cela résulte des courriers du 29 janvier 2018 et 27 juillet 2018.

En outre, il ressort des courriers produits par le syndicat, que suite à la déclaration de sinistre du 15 juillet 2020, la société ALBINGIA a désigné la société SARETEC en qualité d’expert pour une mission d’expertise à ses frais. A l’issue de cette mission d’expertise, l’assureur a offert, par courrier du 21 septembre 2021, le versement d’une indemnité en réparation des désordres.

Ainsi, ce paiement d’une indemnité en 2018 et les diligences effectuées en 2020 par la société ALBINGIA au bénéfice de son assuré valent consentement au maintien de l’assurance telle que prévue au contrat, soit sans élévation de la prime, et ce conformément à l’article L113-4 du code des assurances. En effet, la société ALBINGIA n’a pas, à l’expiration de ce délai de 24 mois, suspendu la garantie comme cela lui est rendu possible tant par les stipulations contractuelles susmentionnées que par les dispositions du code des assurances.

Dès lors, le défaut de production des attestations de responsabilité décennale des constructeurs n’apparaît pas suffisant pour permettre à la société ALBINGIA de solliciter de son assuré une prime complémentaire.

S’agissant du surcoût de construction, il est stipulé, dans les conditions particulières, une clause « Garanties et conditions tarifaires » aux termes de laquelle « l’assuré s’engage à communiquer à l’assureur dans le mois de l’arrêté définitif des comptes, sous peine de l’application des dispositions stipulées à l’article 9 des conditions générales, le coût total définitif des travaux tel qu’il est défini à l’article 3 des conditions générales ».

Ne sont pas produites les conditions générales du contrat d’assurance, de sorte que le tribunal ne peut apprécier la conformité aux stipulations contractuelles de la surprime fondée sur le manquement de l’assuré à son obligation d’information de l’assureur sur la majoration du coût des travaux.

Toutefois, conformément à l’article L113-4 du codes assurances, il convient de dire comme suffisamment établie l’aggravation des risques du fait d’un tel manquement. En effet, ce devoir d’information de l’assuré permet la bonne connaissance par l’assureur des sommes exactes qu’il entend garantir aux termes du contrat d’assurance. Le manquement à ce devoir d’information engendre donc une aggravation des risques pour l’assureur dont l’assiette de garantie ne correspond pas aux sommes engagées dans la construction.

Il apparaît que le contrat d’assurance du 27 mars 2014 fixe les capitaux assurés à un montant de 2.406 551 euros TTC.

Il ressort du tableau récapitulatif du coût de constructif définitif joint à un courriel du 19 juin 2020 versé à la procédure par la S.C.I. PAVILLON DES OISEAUX que le coût total de construction, en ce compris les frais d’aménagement de la cuisine et des espaces verts, est de 2.492.680,61 euros.

Dans ses écritures, la société ALBINGIA ne conteste pas la déduction des frais d’aménagement de la cuisine, retenant un coût total de construction de 2.440.559 euros, ce qui ressort également de l’avenant non daté produit par le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX.

N’est produit par la société ALBINGIA aucun élément ne permettant d’attester de la prise en compte des espaces verts dans l’assiette du contrat d’assurance. Dès lors, en l’absence d’une telle preuve, il doit être déduit le coût des espaces verts de 13.440 euros, coût fixé par le tableau susmentionné, apportant le montant total de construction à 2.427.119 euros.

Ainsi, le surcoût de construction est de 20.568 euros.

Dans l’avenant susmentionné sollicitant le paiement de la prime de 16.086,22 euros, la société ALBINGIA mentionne qu’en cas de surcoût des travaux, le taux de la police est augmenté à 2% du coût total des travaux, au lieu de 1,4%, conformément à un article « Assiette de prime et garantie ». Cet avenant n’est ni daté, ni signé par aucune des deux parties.

Toutefois, la société ALBINGIA ne produit pas les conditions générales du contrat d’assurance, permettant de prouver le taux retenu et les conditions retenues quant au calcul d’une prime complémentaire en cas de surcoût de construction, de sorte qu’elle ne met pas en mesure le tribunal d’apprécier les modalités de calcul de la prime complémentaire résultant de ce surcoût de construction afin d’en apprécier le bien-fondé.

Ainsi, la société ALBINGIA n’apporte pas la preuve du bien-fondé du montant sollicité au titre de la prime complémentaire de surcoût de la construction.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du S.D.C PAVILLON DES OISEAUX et de juger mal-fondées les surprimes de 645,28 euros et de 16.086,22 euros sollicitées par la société ALBINGIA.

III – Sur la demande de condamnation de la société ALBINGIA en réparation des désordres déclarés le 15 juillet 2020,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, par courrier du 15 juillet 2020, le syndic WINDAL et KLEIN représentant le S.D.C PAVILLON DES OISEAUX a déclaré auprès de la société ALBINGIA des infiltrations d’eaux dans les logements 201 et 202 de l’immeuble en copropriété et a sollicité la désignation d’un expert.

Par courrier du 17 septembre 2020, la société SARETEC, expert mandaté par la société ALBINGIA, transmet le rapport établi sur ce sinistre. L’expert conclut à « un défaut d’étanchéité du complexe sur la terrasse desservant les 2 logements 201 et 202 (Sud) ».

Par courrier du 21 septembre 2021, la société ALBINGIA indique que le dommage déclaré « est de nature à bénéficier des garanties de la police ». Elle propose au syndic de copropriété une offre d’indemnisation au bénéfice du syndicat des copropriétaires en réparation du désordre déclaré le 15 juillet 2020 d’un montant de 21.101,83 euros TTC.

Il ressort donc de ce courrier que la société ALBINGIA reconnaît qu’il lui appartient d’indemniser le préjudice subi du fait des désordres constatés et expertisés.

Toutefois, dans ce même courrier, la société ALBINGIA indique qu’en cas de non-paiement des surprimes précédemment mentionnées cette indemnisation sera réduite d’autant.

Or, il résulte de ce qui précède que ces surprimes ont été dites mal-fondées.

Dès lors, le tribunal ne peut que tirer les conséquences des échanges produits entre les parties, et notamment de la reconnaissance par la société ALBINGIA de ce qu’elle a la charge de l’indemnisation du syndicat au titre des désordres déclarés le 15 juillet 2020 et du montant de cette indemnité.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du S.D.C PAVILLON DES OISEAUX et de condamner la société ALBINGIA à lui payer la somme de 21.101,83 euros.

IV – Sur la demande en garantie de la société ALBINGIA à l’encontre de la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui oblige celui par la faute il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En principe, le droit de garantie découle de l’existence d’un droit de créance du garanti contre le garant. Si cette créance peut être de nature contractuelle comme délictuelle, elle doit en tout état de cause avoir un lien de causalité avec l’objet de la condamnation dont il est demandé la garantie.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société ALBINGIA sera condamnée par la présente décision, en sa qualité d’assureur dommages–ouvrage, au paiement de la somme de 21.101,83 euros au titre de l’indemnisation du sinistre déclaré le 15 juillet 2020.

A titre liminaire, sur le moyen tiré de l’irrecevabilité au titre de la prescription de cette demande en garantie, il apparaît qu’aucune demande en ce sens n’est formulée aux termes du dispositif des écritures de la S.C.I. LE PAVILLON DES OISEAUX, de sorte qu’il n’y a lieu de se prononcer de ce chef.

Par ailleurs, pour que la responsabilité délictuelle de la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX soit engagée, il doit être établi un lien de causalité entre la faute délictuelle retenue à son encontre et la somme à garantir.

Il apparaît que la faute retenue à l’encontre de la société ALBINGIA par la présente décision résulte de l’application des stipulations contractuelles aux termes desquelles ladite société est contrainte, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, à indemniser un sinistre régulièrement déclaré par son assuré, le syndicat des copropriétaires. Ainsi, cette condamnation n’est que la stricte exécution d’un contrat d’assurance.

Or, la demande en garantie est fondée par la société ALBINGIA sur une faute délictuelle de la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX en ce qu’elle n’aurait pas transmis dans les délais les attestations de responsabilité décennale des constructeurs et qu’elle ne l’aurait pas informée de la majoration du coût total des travaux. Cette faute délictuelle est en lien avec la perte de chance alléguée par la société d’assurance de se prévaloir d’une surprime à l’encontre du syndicat.

Or, la fixation d’une surprime ne suspend pas le droit de garantie de l’assuré pour les désordres entachant le bien objet du contrat d’assurance.

Dès lors, aucun lien de causalité n’est établi entre la condamnation prononcée par la présente décision et la demande en garantie.

Ainsi, sans qu’il ne soit nécessaire d’apprécier les moyens apportés au soutien de cette demande en garantie, il doit être constaté le défaut de causalité entre la demande en garantie et la condamnation résultant de la présente décision et de ce fait l’impossibilité d’y faire droit.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en garantie de la société ALBINGIA à l’encontre de la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX.

V – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire,

A/ Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ALBINGIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

B/ Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société ALBINGIA, qui succombe en ses prétentions à l’encontre du S.D.C PAVILLON DES OISEAUX, sera condamnée à lui payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 2.500 euros.

La société ALBINGIA, qui succombe en ses prétentions à l’encontre de la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX, sera condamné à lui payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 2.000 euros.

En outre, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité du S.D.C PAVILLON DES OISEAUX au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DECLARE irrecevable le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PAVILLON DES OISEAUX en sa demande tendant à voir prononcer par le tribunal judiciaire l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la S.A. ALBINGIA de condamnation en paiement des surprimes et de compensation judiciaire ;

JUGER mal fondées les surprimes de 645,28 euros et de 16.086,22 euros sollicitées par la société ALBINGIA ;

DEBOUTE la société ALBINGIA de sa demande de voir jugée bien fondées lesdites surprimes ;

CONDAMNE la S.A. ALBINGIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PAVILLON DES OISEAUX la somme de 21.101,83 euros au titre de l’indemnisation des désordres déclarés le 15 juillet 2020 ;

DEBOUTE la S.A. ALBINGIA de sa demande en garantie à l’encontre de la S.C.I LE PAVILLON DES OISEAUX pour ses condamnations prononcées par la présente décision ;

CONDAMNE la S.A. ALBINGIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PAVILLON DES OISEAUX à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. ALBINGIA à payer à la S.C.I. LE PAVILLON DES OISEAUX à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PAVILLON DES OISEAUX de sa demande d’indemnité formulée à l’encontre de la S.C.I. LE PAVILLON DES OISEAUX au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. ALBINGIA aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Soline JEANSON Tina NONORGUES