Expéditions le : Minute n° 25/00202

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00345 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FSMI

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

DÉFENDEURS

Madame [H] [L] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christian BROCAS, avocat au barreau D’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-000287 du 22/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [T] [Y] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 mai 2018, M. [G] [C] a donné en location à M. [X] [M] et Mme [H] [L] épouse [M], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7]. Un état des lieux d’entrée a été réalisé et un dépôt de garantie de 820 euros réglé.

Par acte du 13 mai 2018, Mme [T] [Y] épouse [B] s’est portée caution solidaire des locataires pour les loyers, charges, taxes diverses, dégradations, frais et dépens de procédure, coût de actes.

Par courrier du 29 juillet 2022, Mme [H] [L] épouse [M] a donné congé au bailleur, à effet du 30 septembre 2022. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 4 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, M. [G] [C] a fait assigner M. [X] [M], Mme [H] [L] épouse [M] et Mme [T] [Y] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour obtenir le paiement d’une dette locative et le remboursement de frais engagés au titre de dégradations.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises pour échanges de conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience de plaidoirie du 14 mai 2025, M. [G] [C] comparaît en personne. Il dépose son dossier et s’en remet aux termes de son assignation, par laquelle il demande, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de voir condamner M. [X] [M], Mme [H] [L] épouse [M] et Mme [T] [Y] épouse [B] in solidum à lui verser les sommes de :

2.068,95 euros au titre des loyers, charges, taxes et dégradations du logement objet du bail,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il explique que lors de l’arrivée des locataires dans le bien, un état des lieux a été réalisé et qu’il a accepté, à leur demande, de faire installer des meubles de cuisine, de remplacer le lavabo pour y ajouter un meuble et de payer les fournitures nécessaires à la réfection des peintures des murs et des revêtements de sols, ainsi qu’une remise d'1 mois de loyer. Un avenant à l’état des lieux a été effectué le 15 juin 2018 après les travaux. Il affirme qu’au départ des locataires, divers désordres ont été constatés, résultant notamment d’une mauvaise exécution des travaux qu’ils avaient fait à leur arrivée, qu’il a proposé aux locataires de régler une somme de 1.500 euros à titre transactionnel, Mme [H] [L] épouse [M] refusant de régler plus de 550 euros.

Il précise avoir appliqué un abattement de 50% au titre de la vétusté sur les frais de remise en état, précisant qu’il loue lui-même son propre logement et qu’il ne peut supporter financièrement les dommages causés par les locataires.

Mme [H] [L] épouse [M] est représentée par son conseil qui s’en remet à ses écritures et dépose son dossier.

Dans ses conclusions régulièrement notifiées, elle demande au juge, sur le fondement des articles 1730 du code civil et 4 du décret n°2016-382 d 30 mars 2026, de :

débouter M. [G] [C] de l’ensemble de ses demandes,dire que la créance de M. [G] [C] à son égard se limite à la somme de 253,95 euros, déduction faite du dépôt de garantie,condamner M. [G] [C] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.En défense, elle reconnaît rester redevable envers le bailleur des loyer et charges de septembre 2022 de la taxe d’ordure ménagère et du remplacement des poignées de porte, pour un total de 1.073,95 euros et accepter de régler le solde restant après déduction du dépôt de garantie de 820 euros. Elle conteste en revanche les autres demandes, considérant que la difficulté à ouvrir la fenêtre résulte uniquement de la vétusté, que les travaux de peinture dans la cuisine avaient été autorisés par le bailleur, et que les autres dégradations alléguées sur les murs et sols du logement ne sont pas établies, n’étant dues qu’à un usage normal et prolongé du logement et en aucun cas à la négligence des locataires. Elle rappelle que les dommages dus à la vétusté sont à la charge du bailleur, quand bien même les réparations nécessaires seraient mentionnées sur la liste des réparations locatives, soulignant par ailleurs le caractère fantaisiste du devis produit.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [X] [M] et Mme [T] [Y] épouse [B] ne sont ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le demandeur justifie, par la production d’un procès-verbal de carence établi par le conciliateur de justice en date du 28 juillet 2023, d’une tentative préalable de conciliation exigée à peine d’irrecevabilité par l’article 750-1 du code de procédure civile. Sa demande est donc recevable.

Sur la demande au titre de la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [H] [L] épouse [M] reconnaît qu’elle doit les sommes réclamées par le bailleur au titre du loyer (865,65€) et charges (55€) de septembre 2022, soit un total de 920,65 euros, ainsi qu’une somme de 122,50 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère.

En conséquence, il convient de condamner la locataire à payer la somme de 1.043,15 euros au bailleur au tire de la dette locative.

Compte tenu de la clause prévue au bail et les locataires étant mariés, M. [X] [M] sera condamné solidairement avec Mme [H] [L] épouse [M], tout comme Mme [T] [Y] épouse [B] en sa qualité de caution solidaire.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Selon les dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, M. [G] [C] détaille les sommes qu’il réclame à ce titre comme suit :

30,80 euros en remplacement des poignées de porte,220 euros pour la réparation de la fenêtre,1.595 euros pour les frais de réfection des sols et murs après abattement de 50%. Il convient de rappeler que le bailleur qui sollicite la réparation de dégradations locatives doit démontrer l’existence de celles-ci, leur imputabilité aux locataires et le coût de leurs réparations.

Concernant les poignées de porte

Mme [H] [L] épouse [M] ne conteste pas l’absence de poignées sur les portes du placard de l’entrée, dont le coût de remplacement s’élève à 30,80 euros selon la facture produite par le bailleur.

Cette somme sera donc mise à la charge des locataires.

Concernant la fenêtre de la cuisine

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 17 mai 2018 indique que la fenêtre PVC de la cuisine est en très bon état, y compris en ce qui concerne les vitres et l’ouverture/fermeture notées « RAS ». L’état des lieux réalisé au départ des locataires, également de manière contradictoire, indique : « 1 fenêtre PVC 2 vantaux, ouverture quasi impossible, légèrement cintrée sur le dessus ».

Il est donc établi que la fenêtre est dégradée puisqu’elle ne s’ouvre plus et que cette dégradation est survenue pendant la période d’occupation du logement par les locataires.

Selon la facture de réparation produite par le bailleur, il apparaît que la quincaillerie pour l’anti-fausse manœuvre est hors service, étant précisé que la fenêtre est équipée d’un système oscillo-battant. Le réparateur mentionne qu’un réglage a été nécessaire pour la remettre en fonctionnement.

Il en résulte que les locataires ont fait une utilisation inadéquate de la fenêtre qui a bloqué le système oscillo-battant, et ne peuvent valablement soutenir que ce dysfonctionnement résulterait uniquement de la vétusté.

Dès lors, la somme de 220 euros engagée par le bailleur pour remettre la fenêtre en état de fonctionnement sera donc mise à leur charge.

Concernant la réfection des sols et murs

M. [G] [C] sollicite une somme au titre de la réfection des sols et murs, et produit pour justifier du montant retenu un devis prévoyant la réfection du sol de l’entrée et du salon, ainsi que des travaux de peinture sur 1 pan de mur dans chaque chambre, 2 pans de mur et le dessus de la porte fenêtre dans le salon, le plafond, 1 pan de mur et l’encadrement de la fenêtre dans la cuisine.

→ sols de l’entrée et du salon

La comparaison des états des lieux d’entrée, et de l’avenant, et celui de sortie permet de constater les éléments suivants :

le revêtement plastique de l’entrée initialement neuf (après travaux) présente des « joints noircis » à la sortie, mention faite qu’il est de mauvaise qualité,le revêtement plastique du salon est de deux teintes, il présente « de nombreuses dalles qui se décollent » au centre en 2018, il est mentionné comme étant en « très mauvais état, lés décolorés, se décollent, joints noircis » en 2022.

Concernant les joints noircis, le bailleur ne démontre pas une utilisation anormale des lieux par les locataires, étant relevés que l’entrée et le salon sont des pièces de passage important et que le sol y est nécessairement foulé, sans que le nettoyage même des joints par les locataires soit remis en cause par le bailleur. Ces dégradations doivent donc être considérées comme résultant de la vétusté.

Concernant les dalles qui se décollent, il est constant que le sol du salon était en carrelage à l’arrivée des locataires, qu’ils ont procédé avec l’autorisation du bailleur à la pose de dalles plastiques, que ces dalles ont été mal posées, le décollement constaté en 2018 persistant en 2022. Les photos produites par la défenderesse ne permettent pas de vérifier l’état réel des dalles du salon à son départ, en raison de la présence de meubles, tapis, cartons et divers objets posés au sol. De plus, ces dégradations ont été constatées contradictoirement dans l’état des lieux de sortie.

Il appartenait à M. [X] [M] et Mme [H] [L] épouse [M] de réaliser les travaux de changement du sol conformément aux règles de l’art, et d’entretenir celui-ci en procédant aux réparations nécessaires à son maintien en bon état, ce qu’ils n’ont pas fait. Il convient donc de considérer que ces dégradations leur sont imputables.

Dès lors, le bailleur est bien fondé à leur réclamer le coût de réfection du revêtement, qui sera évalué à la somme de 1.500 euros HT (soit 1.650 euros TTC), la somme de 1.800 euros mentionnée au devis correspondant à la surface de l’entrée et du salon, une proratisation arbitraire étant faite faute de précision dans le devis et par l’une ou l’autre des parties concernant les surfaces des pièces.

La somme de 1.650 euros sera donc mise à l charge des locataires.

→ peinture des murs et plafonds

L’avenant à l’état des lieux d’entrée permet de constater que les murs et plafonds de toutes les pièces ont été repeints en blanc, et que la faïence murale de la cuisine a été repeinte en rouge, ces travaux ayant été réalisés par les locataires aux frais du bailleur.

Les dégradations relevées à la sortie doivent être considérées comme résultant d’un usage normal des lieux, étant précisé qu’il ne peut être demandé aux locataires de restituer un logement à l’état neuf après 4 ans d’occupation.

Au surplus, il convient de noter que le devis prévoit la reprise de certains pans de mur, sans qu’il soit possible de mettre en corrélation les dégradations mentionnées dans l’état des lieux et les pans concernés par la reprise de peinture.

Dans ces conditions, la demande du bailleur sur ce point sera rejetée.

***

Dès lors, le coût de réparation des dégradations imputables aux locataires s’élève à la somme totale de 1.900,80 euros (30,80 + 220 + 1.650), dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé à la signature du bail, soit 820 euros.

En conséquence, M. [X] [M] et Mme [H] [L] épouse [M] seront condamnés solidairement à payer au bailleur la somme de 1.080,80 euros à M. [G] [C] au titre des dégradations locatives.

Mme [T] [Y] épouse [B], en sa qualité de caution solidaire, sera également condamnée au paiement de cette somme, solidairement avec les anciens locataires.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code civil, il convient de condamner solidairement M. [X] [M], Mme [H] [L] épouse [M] et Mme [T] [Y] épouse [B] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ils seront également condamnés à payer à M. [G] [C] les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens, soit la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue par défaut et en dernier ressort, mise à disposition des parties par le greffe,

CONDAMNE solidairement M. [X] [M], Mme [H] [L] épouse [M] et Mme [T] [Y] épouse [B] à payer à M. [G] [C] la somme de 1.043,15 euros au titre de la dette locative afférente au bail conclu le 16 mai 2018 et résilié le 29 septembre 2022 pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7],

CONDAMNE solidairement M. [X] [M], Mme [H] [L] épouse [M] et Mme [T] [Y] épouse [B] à payer à M. [G] [C] la somme de 1.080,80 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement M. [X] [M] et Mme [H] [L] épouse [M] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement M. [X] [M] et Mme [H] [L] épouse [M] à payer à M. [G] [C] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS