Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Chambre 8 referes, 16 octobre 2025, n° 25/00251

TJ Saint-Malo 16 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité présumée du locataire
La cour a estimé que la société MLHG ne prouve pas que l'incendie provient d'un cas fortuit ou d'une force majeure, et est donc présumée responsable, rendant le paiement des loyers toujours dû.
Rejeté
Obligation du bailleur de réaliser les travaux
La cour a constaté que la SCI LA BAIE a déjà planifié les travaux, bien que tardivement, et a donc rejeté la demande d'injonction.
Accepté
Carence du bailleur dans le suivi des travaux
La cour a reconnu que l'inaction de la SCI LA BAIE justifie une réduction du loyer jusqu'à la réalisation des travaux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Malo, ch. 8 réf., 16 oct. 2025, n° 25/00251
Numéro(s) :	25/00251
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Briac JUNCKERCaroline DUFFIN
Cabinet(s) :	ARES
Parties :	S.A.R.L. M.L.H.G. c/ S.C.I. LA BAIE

Texte intégral

SERVICE DES RÉFÉRÉS

16 Octobre 2025

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N° RG 25/00251 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DV6J

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

— --------------

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame SELLES-BONGARS Nathalie, lors des débats et Madame LE DUFF Maryline, lors du délibéré

Débats à l’audience publique du 18 Septembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, la date du 9 Octobre 2025 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

_____________________

DEMANDEUR :

S.A.R.L. M. L.H.G., prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Caroline DUFFIN de la SELAS LTG & ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

S.C.I. LA BAIE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-briac JUNCKER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. LH & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non représentée

****

Faits, procédure et prétentions

Suivant acte reçu le 21 juin 2023 en l’étude de Me [X], notaire à Saint-Malo, la SCI DE LA BAIE a donné à bail à la société MLHG des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à Le Vivier-Sur-Mer, afin d’y exercer une activité de traiteur. Le bail était consenti moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement.

Le 13 novembre 2023, un incendie est survenu dans les locaux donnés à bail, détruisant l’arrière-boutique et le laboratoire.

Par actes de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la société MLHG a fait assigner la SCI DE LA BAIE et la SELARL LH & ASSOCIES, en qualité de liquidateur judiciaire de la société MLHG, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/251), auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, de :

— Débouter la SCI DE LA BAIE de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et prétentions ;

— Ordonner la suspension du paiement des loyers dus par elle à la SCI DE LA BAIE en vertu du contrat de bail commercial conclu entre elles le 21 juin 2023, jusqu’à la réalisation complète des travaux que la SCI DE LA BAIE s’est engagée à réaliser et qui sont listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » qu’elle a signé ;

— A titre subsidiaire, réduire à la somme de 1.000 euros HT le montant du loyer mensuel dû par la société MLHG à la SCI DE LA BAIE jusqu’à la réalisation complète des travaux listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » signé par la SCI DE LA BAIE ;

— Ordonner le versement des loyers sur un compte séquestre jusqu’à la réalisation complète des travaux listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » signé par la SCI DE LA BAIE ;

— Faire injonction à la SCI DE LA BAIE de réaliser les travaux listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » qu’elle a signé en fin d’année 2024 et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Condamner la SCI DE LA BAIE à payer à la société MLHG la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, la SCI DE LA BAIE demande au juge des référés de :

— A titre principal, débouter la société MLHG de l’ensemble de ses demandes ;

— A titre subsidiaire, prononcer les plus larges délais pour permettre à la société SCI DE LA BAIE de réaliser les travaux qu’il lui aura été enjoint de réaliser ;

— En tout état de cause, condamner la société MLHG à lui verser une indemnité de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 18 septembre 2025, mise en délibéré le 9 octobre 2025 et prorogée au 16 octobre 2025.

A l’audience, la SARL MLHG expose que les experts n’ont pas pu déterminer les causes de l’incendie survenu le 13 novembre 2023 après l’installation de la nouvelle chambre froide. Elle maintient ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et à enjoindre à la SCI DE LA BAIE de réaliser les travaux.

La SCI DE LA BAIE fait valoir qu’il n’y a pas de dommage imminent ni de trouble manifestement illicite, indiquant que la SARL MLHG a perçu une indemnité afin de payer les loyers qu’elle a investi dans un nouveau fonds de commerce. La SCI DE LA BAIE ajoute que concernant la réalisation des travaux, elle a été soumise aux délais de l’architecte et des entreprises.

La SELARL LH & ASSOCIES n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions susmentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur la suspension du paiement des loyers commerciaux

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

L’article 1733 du code civil édicte une présomption de responsabilité pour le locataire du local commercial dans lequel est survenu l’incendie sauf la preuve d’un cas fortuit ou force majeure, d’un vice de construction ou encore la preuve que le feu a été communiqué par une maison voisine, cette preuve devant être rapportée par le locataire.

En l’espèce, la société MLHG concède que les experts d’assurance ne sont pas parvenus à identifier la cause exacte de l’incendie. La société MLHG ne rapporte donc pas la preuve directe et positive que l’incendie provient de l’une des causes énumérées par l’article 1733 précité, de sorte qu’elle est présumée responsable du sinistre de telle sorte que l’obligation de payement du loyer demeure.

Toutefois, l’exécution des contrats sont régis par la loyauté et la bonne foi.

Il résulte du rapport d’expertise que les travaux de reprises résultent du rapport du 11 septembre 2024 et ont fait l’objet d’un accord d’indemnisation de la part des assureurs AXA et PACIFICA à hauteur de 130.267 euros.

Or, si des travaux ont débuté en février 2025, de façon concomitante avec une proposition de médiation judiciaire, il est à constaté que depuis lors aucune action de construction n’a été engagée. Par courrier du 15 juillet 2025, la société MLHG mettait en demeure son bailleur d’entamer les travaux de construction. Il sera relevé que les travaux sont définis depuis le printemps 2024 et entérinés en septembre 2024.

Aussi, durant plusieurs mois, ce chantier a été à l’arrêt sans véritable explication de la part de la SCI DE LA BAIE, qui entre temps s’est désisté de sa demande de résiliation de bail.

La carence de la SCI DE LA BAIE dans le suivi des travaux ne saurait préjudicier à la société MLHG. Il lui appartient d’être diligente, ce d’autant qu’elle a missionné une société pour assurer le suivi des travaux, de telle sorte qu’elle ne peut soutenir ne pas être informé de ces derniers. Elle ne justifie d’ailleurs pas des actions entreprises pour parvenir à une reconstruction rapide de ce local commercial et invoque aujourd’hui mai 2026 pour une réalisation de bâtiment qui ne présente pas de complexité particulière.

Aussi, il apparaît que la société MLHG peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de la part de la SCI DE LA BAIE et en tout état de cause son inaction constitue un trouble manifestement illicite.

Aussi, conviendra-t-il, non de suspendre le payement des loyers qui demeurent dus, mais de les réduire à la somme de 1000 euros HT jusqu’à la délivrance d’un local conforme aux préconisations de l’expert, sans qu’il y ait lieu à séquestre.

Sur la demande de réalisation de travaux de remise en état

La société MLHG demande au juge des référés de faire injonction à la SCI DE LA BAIE de réaliser les travaux listés par le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages signé en fin d’année 2024, cela dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

La SCI DE LA BAIE démontre, en produisant le planning prévisionnel des travaux établi le 17 juillet 2025 par le cabinet d’architecture COLAS DURAND, qu’elle a commandé les travaux dont la réception est prévue pour le mois de mai 2026. Aussi, il apparaît que ces travaux sont à ce jour planifiés, même si tardif, de telle sorte que, la demande tendant à enjoindre à la SCI DE LA BAIE, sous astreinte, de réaliser les travaux de reconstruction, sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner la société MLHG à payer à la SCI DE LA BAIE la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MLHG, succombant en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

REDUISONS le montant du loyer mensuel du par la société MLHG à la somme de 1.000 euros HT jusqu’à la réception des travaux de reconstruction ;

Déboutons la société MLHG de sa demande de séquestre des loyers jusqu’à la réalisation des travaux de reconstruction ;

Déboutons la société MLHG de sa demande tendant à enjoindre la SCI DE LA BAIE à réaliser les travaux de reconstruction ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamnons la société SCI DE LA BAIE aux dépens ;

Le greffier Le juge des référés