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Grosse :

JUGEMENT DU : 04 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00581 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FSZX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Loyers

LE JUGE DES LOYERS : Madame WAUQUIER, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEURS

— Monsieur [V] [R],

né le 11 octobre 1972 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

— Monsieur [J] [R],

né le 22 août 1945 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

— Madame [L] [R],

né le 13 novembre 1974 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

— Monsieur [H] [R],

né le 1er mai 1976 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

— Monsieur [K] [R],

né le 15 novembre 1949 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Nicolas BALLALOUD, de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 67

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. MASSEFELDER,

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 325 909 513

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par l’AARPI ALTIX – JUDIXA (M^e Charles ROUSSEAU), avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants – 25

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 13 Avril 2026 devant Madame WAUQUIER, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier,

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 1er juillet 2024, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Annecy a missionné un expert, Madame [S] [I], aux fins de déterminer la valeur locative des lieux appartenant aux consorts [R] et loués à la société [T], par référence aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 à R. 145-10 du code de commerce.

Madame [S] [I] a déposé son rapport le 1er juillet 2025 dans lequel elle retient une valeur locative des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 2] de 27 608 HT et HC annuelle arrondie à 27 600 euros à compter du 1er janvier 2024.

A l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue,

Monsieur [V] [R], Monsieur [J] [R], Madame [L] [R], Monsieur [H] [R] et Monsieur [K] [R], représentés, demandent de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 31 255 euros hors taxe et hors charge par an à compter du 1er janvier 2024 et condamner la société [T] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La société [T], représentée, demande, à titre principal, de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 24 225 euros, à titre subsidiaire, de le fixer à la somme de 27 600 euros et, en tout état de cause, de rejeter les demandes de l’indivision [R] et de la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur le prix du bail renouvelé :

L’article 145-34 du code de commerce dispose : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En application de l’article L. 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 – Les caractéristiques du local considéré ;

2 – La destination des lieux ;

3 – Les obligations respectives des parties ;

4 – Les facteurs locaux de commercialité ;

5 – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les parties étant en désaccord sur le montant du loyer du bail, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Annecy a, par l’ordonnance en date du 1er juillet 2024, missionné un expert, Madame [S] [I], aux fins de déterminer la valeur locative des lieux appartenant aux consorts [R] et loués à la société [T], par référence aux dispositions des article L 145-33 et suivants et R 145-2 à R 145-10 du Code de commerce.

Madame [S] [I] a déposé son rapport le 1er juillet 2025 dans lequel elle retient une valeur locative des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 2] de 27 608 HT et HC annuelle arrondie à 27 600 euros à compter du 1er janvier 2024.

L’expert a pris en compte les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour effectuer son estimation. L’expert a, dans un premier temps, effectué un calcul de la valeur locative annuelle hors taxes et charges par comparaison, soit 26 775 euros au m² pondéré et 28 440 euros au m² utile. Il a, dans un second temps, effectué un calcul de la valeur locative annuelle hors taxes et charges par rendement, soit 28 440 euros au m² retenu et 25 704 euros au m² pondéré. Il a ensuite retenu la méthode de la comparaison et effectué une moyenne entre la valeur locative par comparaison au m² utile et au m² pondéré.

La société [T] conteste la valeur locative retenue par l’Expert. Elle explique que le coefficient de pondération de 0,40 appliqué à la « zone de stockage », considérée par l’Expert comme une surface de vente, est erroné. Elle indique que cette zone est située à plus de 10 mètres de la vitrine et se voit en principe, selon la charte des experts immobiliers, appliquer un coefficient de 0,25 à 0,35. Elle ajoute que cette zone n’est pas affectée à une seule activité et sert d’entrepôt à divers produits et pas seulement au stockage des médicaments vendus sous ordonnance. Elle indique que cette zone doit ainsi être qualifiée d’annexe. Elle précise que sa surface est de 56,20 m²et doit être pondérée de 0,25 conduisant ainsi à retenir une surface totale pondérée de 80,75 m² et non 89,3 m².

Les consorts [R] contestent la valeur locative retenue par l’Expert. Ils expliquent que l’Expert judiciaire retient une valeur locative de 300 euros par m² pondérée tandis que le précédent expert qu’ils avaient mandaté, Monsieur [C], a retenu une valeur de 350 euros. Ils indiquent que Monsieur [C] a pris en considération diverses officines de pharmacie situées à [Localité 5] et dans une petite commune avoisinante. Ils précisent que les valeurs retenues par l’Expert judiciaire concernant la boulangerie de [Localité 6] et le [Localité 7] central ne sont pas pertinentes. Ils ajoutent que les loyers couramment pratiqués pour les officines de pharmacie s’élèvent en Province à 1,27% du chiffre d’affaires HT et que le chiffre d’affaires de la société [T] était de 2 611 011 euros en 2019, soit 33 159 euros hors taxe et charge annuel.

En l’espèce, l’Expert a répondu aux dires de la société [T] reprenant son argumentation actuelle. Il indique que la partie « réserve » représente une seconde partie de la pharmacie en raison de son assimilation à une surface de vente du fait du stock de médicament qu’elle abrite pour chaque vente réalisée, la fonction vente de médicament étant essentiel au métier de pharmacien. Il explique ainsi que la pondération de 0,40 est justifiée et représente le bas de la fourchette de la zone 3 et le haut de la fourchette des réserves.

En outre, il a également répondu aux dires des consorts [R] reprenant leur argumentation actuelle. Il explique que Monsieur [C] a basé sa valeur sur des pharmacies situées à [Localité 5] dont les valeurs sont supérieures au marché de [Localité 6].

Aussi, l’appréciation de Madame [S] [I] est justifiée en tout point, la « zone de stockage » constituant une zone particulièrement essentielle au commerce justifiant ainsi de sa pondération à 0,40 et l’évaluation de la valeur locative à 300 euros par m² pondérée étant justifiée par des éléments de comparaison pertinents, notamment du fait de leur localisation.

En conséquence, la valeur locative annuelle des locaux sera fixée à la somme de 27 600 euros HT et HC, et ce à compter du 1er janvier 2024.

Les consorts [R] et la société [T] seront déboutées de leurs demandes concernant la fixation du montant du loyer à une autre somme.

Sur le compte entre les parties :

Le prix du bail à renouveler s’apprécie à la date du renouvellement.

En l’espèce, le bail a été renouvelé le 24 février 2011 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2011 puis s’est renouvelé tacitement à l’issue du bail.

Un congé avec offre de renouvellement a été adressé à la société [T] par acte du 15 juin 2023 pour un congé au 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement au 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel de 34 000 euros HC et HT.

En conséquence, le prix du bail locatif fixé par le présent jugement s’appliquera à compter du 1er janvier 2024. La société [T] sera tenue au remboursement de la différence entre le loyer fixé et le loyer provisionnel, et ce à compter de la date de renouvellement, soit le 1er janvier 2024.

Sur les demandes accessoires :

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Monsieur [V] [R], Monsieur [J] [R], Madame [L] [R], Monsieur [H] [R] et Monsieur [K] [R] seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de droit ;

FIXONS le montant du loyer du bail des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 2] et donnés à bail à la société [T] par les consorts [R] au montant de 27 600 euros HT et HC annuel, payable mensuellement conformément aux clauses du bail ;

FIXONS la date d’application du loyer révisé à la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2024 ;

DISONS que la société [T] sera tenue au remboursement de la différence entre le loyer fixé et le loyer provisionnel, et ce à compter du renouvellement du bail le 1er janvier 2024 ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [R], Monsieur [J] [R], Madame [L] [R], Monsieur [H] [R] et Monsieur [K] [R] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

AINSI JUGE ET PRONONCE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE QUATRE MAI DEUX MIL VINGT SIX.

Et la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le Greffier La Présidente, Juge des loyers commerciaux

[J] CHARTIN Christine WAUQUIER

La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique, de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’ANNECY