ORDONNANCE DU : 26 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00397 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F54O

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

Société CASA PEPE

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 750 696 148,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL VALLERAND BERTHET AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants – 66

DÉFENDERESSE

Société EL SALAM

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 828 781 690,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par l’AARPI QUERE & LEVET AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants – 79

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Janvier 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 26 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 février 2017, reçu par Maître [R] [D], notaire à [Localité 9] (74), la société CASA PEPE a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives, à la société EL SALAM un local commercial sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 1], moyennant un loyer annuel HC et HT de 14 400 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, la société CASA PEPE a fait assigner la société EL SALAM en référé aux fins de voir :

— Constater le défaut de paiement des loyers et charges par la société EL SALAM en dépit du commandement de payer délivré le 17 juin 2025 ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial par l’effet du commandement de payer signifié le 17 juin 2025 ;

— Ordonner à la société EL SALAM de quitter les locaux situés [Adresse 6] dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Autoriser la société CASA PEPE à faire procéder à l’expulsion de la société EL SALAM à l’issue du délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Condamner la société EL SALAM à verser à titre de provision à la société CASA PEPE :

• La somme de 8 338,80 euros TTC au titre des loyers et charges impayés, outre un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points courant à compter du 25 juin 2025, conformément au bail, somme à parfaire,

• La somme de 833,88 euros au titre de l’indemnité forfaitaire,

• La somme mensuelle de 2 215,50 euros à compter du 17 juin 2025, date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et la restitution effective des clés, au titre des indemnités d’occupation non réglées, suivant les stipulations de la cause résolutoire figurant au sein du bail,

• La somme de 500 euros le montant de l’astreinte due par jour de retard par la société EL SALAM à l’issue du délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à la libération des lieux et restitution effective des clés ;

— Autoriser la société CASA PEPE en sa qualité de bailleur, à conserver le dépôt de garantie initialement versé par la société EL SALAM d’un montant de 3 600 euros conformément au bail ;

— En tout état de cause, condamner la société EL SALAM à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 76 euros TTC.

La société CASA PEPE expose au soutien de ses demandes que la société EL SALAM a cessé de régler ses loyers et charges à compter du mois de mars 2025 ; elle explique qu’elle lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 8 414,80 euros TTC le 17 juin 2025 et ajoute avoir constaté que la société EL SALAM n’exploite plus son fonds de commerce au sein des locaux loués ; elle explique que, selon constat de commissaire de justice en date du 17 juin 2025 la porte du restaurant indique « FERMETURE POUR TRAVAUX ».

Lors de l’audience en date du 12 janvier 2026, la société CASA PEPE a retiré sa demande au titre des loyers et charges impayés et complété ses demandes comme suit :

— Débouter la société EL SALAM de ses demandes tendant à la poursuite du bail selon ses clauses et conditions ;

— Débouter la société EL SALAM de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

— Sommer la société EL SALAM de communiquer les devis et factures relatives à l’ensemble des travaux réalisés au sein des locaux loués, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jour où l’ordonnance sera rendue ;

— Sommer la société EL SALAM de communiquer les justificatifs relatifs à la déclaration préalable de travaux effectuée par la société EL SALAM préalablement à la transformation de la façade sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jour où l’ordonnance sera rendue ;

— En tout état de cause, débouter la société EL SALAM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre et de la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris l’ensemble des frais engagés par elle auprès de commissaires de justice pour faire valoir ses droits d’un montant global de 1 429,93 euros.

La société EL SALAM, représentée, demande :

— A titre principal, de rejeter la demande résiliation du bail commercial, de constater que la société EL SALAM a régularisé les impayés relatifs aux loyers, de dire que le bail se poursuit selon ses clauses et conditions ;

— A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais rétroactifs de paiement ;

— En tout état de cause, débouter la bailleresse de toutes ses autres demandes, fins et conclusions, dire que chaque partie assumera les honoraires de son conseil et de statuer ce que de droit sur les autres frais et dépens.

MOTIVATION

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas d’inexécution partielle ou totale par le preneur du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, le contrat pourra être résilié de plein droit un mois après simple commandement de payer ou sommation d’exécuter demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, la société CASA PEPE a fait délivrer à la société EL SALAM un commandement de payer la somme de 8 414,80 € au titre du loyer échu ainsi que du coût de l’acte visant la clause résolutoire.

La société EL SALAM conteste la demande formulée au titre de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle explique qu’elle a rencontré des difficultés économiques du fait du report de la fin des travaux et que la société CASA PEPE en a été informée. Elle ajoute que Madame [U] [I], gérante de la société avec Monsieur [W] [I], a été hospitalisée en juillet 2025 et n’a pu s’occuper immédiatement de solder les arriérés de loyers. Elle indique qu’elle les a régularisés les 10, 13 et 15 août 2025, seule la taxe foncière 2024 restant due. Elle explique avoir réglé ladite taxe le 6 novembre 2025. Elle expose que, depuis lors, les loyers sont payés mensuellement. Elle ajoute que les loyers de mars à septembre 2025 ont été réalisé par des fonds propres de Madame [U] [I] et que seule la taxe foncière 2025 reste due à ce jour. Elle explique que ladite taxe sera payée au cours de la présente procédure. Elle ajoute que la résiliation ne peut être prononcée lorsque le manquement ne compromet pas l’exécution du bail ou procède d’une difficulté passagère.

Néanmoins, le contrat tient lieu de loi entre les parties et la société EL SALAM n’a pas réglé les causes du commandement, ni sollicité de délais pour le règlement de cette dette dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 17 juillet 2025 et la société EL SALAM est occupante sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à la société EL SALAM de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les quinze jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société EL SALAM, la société CASA PEPE sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Le bail contient une clause stipulant que si le preneur se maintient dans les lieux loués, il encoure une astreinte de 500 euros par jour de retard. Aussi, cette astreinte étant contractuellement prévu, il convient de l’ordonner, mais de la limiter à une période de 3 mois.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision à valoir sur les indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

La société CASA PEPE sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 215,50 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux correspondant au montant du loyer de 1 477 euros majoré de 50%.

En outre, le bail contient une clause pénale selon laquelle si le Preneur se maintient dans les lieux loués, il sera débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

La société EL SALAM a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 juillet 2025. La société EL SALAM sera condamnée à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale à un montant de 2 215,50 euros par mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Sur le dépôt de garantie :

La société CASA PEPE sollicite de conserver le dépôt de garantie initialement versé par la société EL SALAM d’un montant de 3 600 euros.

Le contrat de bail stipule dans son article « DEPOT DE GARANTIE » : « Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au « Preneur », ce dépôt de garantie restera acquis au « Bailleur » de plein de droit à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres. »

La société EL SALAM a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 juillet 2025.

Par conséquent, la société CASA PEPE sera autorisée, conformément aux stipulations du contrat de bail, à conserver le dépôt de garantie initialement déposé par le preneur d’un montant de 3 600 euros.

Sur la demande de délai de grâce :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

La société EL SALAM sollicite à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de toute clause résolutoire. Elle explique que les retards dans l’exécution des travaux ont affecté sa trésorerie et qu’elle a pu à nouveau ouvrir son restaurant fin août. Elle ajoute avoir apurer les dettes locatives visées dans le commandement de payer en deux mois et qu’elle a ensuite régularisé mensuellement ses loyers.

La société CASA PEPE conteste cette demande motif que la société EL SALAM a attendu d’être assignée avant de procéder au paiement. Elle ajoute que la défenderesse ne démontre pas la viabilité de sa demande et ne justifie pas de sa reprise d’activité. Elle indique que les virements pour les loyers de juin et juillet 2025 ont été versés par Monsieur [W] [I], gérant non associé de la société et que les derniers virements ont été réalisés en novembre par Madame [U] [I] et non pas par la société EL SALAM qui ne démontre pas disposer d’une trésorerie suffisante.

En l’espèce, il est constant que la société EL SALAM a fait réaliser des travaux au sein du local commercial qu’elle exploite à titre de restaurant et que ceux-ci ont nécessité un arrêt de leur activité durant cette période. Il est également démontré que l’intégralité des dettes locatives ont été apurées de bonne foi par Madame [U] [I], gérante de la société EL SALAM, les virements effectués concernant les loyers de décembre et janvier étant versés aux débats , et que seule reste due la taxe foncière 2025.

Considérant qu’il existe des circonstances exceptionnelles liées à la réalisation de travaux ayant conduit à la fermeture du restaurant, que les travaux sont terminés et que les lieux sont à nouveau ouverts à la clientèle ; que la société EL SALAM démontre sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative ainsi que sa bonne foi ;

En outre, il est acquis que la dette est dans sa quasi-totalité apurée ; aussi, ll sera fait droit à la demande de délai rétroactif formulée par la société EL SALAM pour l’ensemble des loyers, charges et taxes appelés au 1er janvier 2026, soit la somme de 1312,80€ au titre de la taxe foncière 2025, et ce, jusqu’au 26 mars 2026, soit deux mois après la fin de la présente procédure, le tout afin d’apurer sa dette et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité forfaitaire :

La société CASA PEPE sollicite le paiement d’une indemnité forfaitaire de 833,88 euros TTC au titre des retards de paiement sur la somme de 8 338,80 euros.

Le contrat de bail prévoit dans son article « RETARD DE PAIEMENT » l’application d’une majoration de 10 % des sommes dues et d’un intérêt de retard au taux légal en vigueur majoré de cinq points à titre d’indemnité forfaitaire, exigible huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse.

Le juge ne peut pas statuer infra ou ultra petita.

Il est constant que la société CASA PEPE a fait délivrer à la société EL SALAM un commandement de payer le 17 juin 2025. L’indemnité forfaitaire est ainsi devenue exigible à compter du 26 juin 2025 inclus. Le calcul est le suivant : 8 338,80 x 10% = 833,88 euros TTC.

En conséquence, la société EL SALAM sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 833,88 euros TTC au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle.

Sur la demande de communication de documents concernant les travaux :

La société CASA PEPE sollicite la condamnation de la société EL SALAM à lui communiquer les devis et factures relatifs à l’ensemble des travaux réalisés au sein des locaux loués ainsi que les justificatifs relatifs à la déclaration préalable de travaux concernant la transformation de la façade, le tout sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jour où l’ordonnance sera rendue. Elle explique que la façade a été transformée et qu’elle ne sait pas si les travaux relèvent de transformations autorisées par le contrat de bail.

Le contrat de bail stipule dans son article « TRANSFORMATIONS » que certains travaux sont dès à présent autorisés et que tout autre transformation devra faire l’objet d’un avis favorable par le bailleur.

La société EL SALAM indique que la transformation de la façade n’a pas nécessité de déclaration préalable de travaux. Elle ne verse pas aux débats les éléments demandés par la société CASA PEPE lui permettant d’identifier les travaux réalisés.

Par conséquent, la société EL SALAM sera condamnée à lui communiquer les devis et factures relatifs à l’ensemble des travaux réalisés au sein des locaux loués.

Néanmoins, une astreinte ne paraît pas justifiée à ce stade, la société CASA PEPE ne justifiant d’aucune demande antérieure sur ce point.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la société CASA PEPE les frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 1800 euros.

Sur les dépens :

La société EL SALAM, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

CONSTATONS que le bail conclu le 13 février 2017 se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 17 juillet 2025 ;

CONSTATONS qu’à compter du 17 juillet 2025, la société EL SALAM est occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 1] (lot 3) dépendant de l’ensemble immobilier complexe dénommé « CORELLI » cadastré section AR, parcelle n°[Cadastre 3] ;

AUTORISONS la société EL SALAM à s’acquitter de l’ensemble des loyers, charges et taxes appelés au 1er janvier 2026, soit la somme de 1312,80€ au titre de la taxe foncière 2025, en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, et ce jusqu’au 30 mars 2026 ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de la société EL SALAM pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes dus sans mise en demeure préalable, ;

CONDAMNONS, dans cette hypothèse, la société EL SALAM à libérer le local à usage commercial sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 1] (lot 3) dépendant de l’ensemble immobilier complexe dénommé « CORELLI » cadastré section AR, parcelle n°[Cadastre 3], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans le mois suivant le terme du délai de paiement, et ce sous astreinte de 500€ par jour pendant une période de 3 mois.

FIXONS, dans cette hypothèse, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 215,50 par mois et CONDAMNONS, dans cette hypothèse, la société EL SALAM à payer à la société CASA PEPE à titre provisionnel cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

AUTORISONS, dans cette hypothèse, la société CASA PEPE à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 3 600 euros, conformément aux stipulations du contrat de bail ;

CONDAMNONS la société EL SALAM à payer la somme provisionnelle de 833,88 euros TTC au titre de l’indemnité forfaitaire correspondant au retard de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNONS la société EL SALAM à communiquer à la SCI CASA PEPE les devis et factures relatifs à l’ensemble des travaux réalisés au sein des locaux loués ainsi que les justificatifs relatifs à la déclaration préalable de travaux concernant la transformation de la façade et disons n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNONS la société EL SALAM à payer à la société CASA PEPE la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société EL SALAM aux dépens,

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

Maître Myriam QUERE de l’AARPI QUERE & [Localité 8] AVOCATS

Maître Mathilde VALLERAND de la SELARL VALLERAND BERTHET AVOCATS