JUGEMENT DU : 25 mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/01901 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7JO

AFFAIRE : Syndic. de copro., [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société, [K] SAS c/, [G]

MINUTE : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre civile

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER, [Adresse 1], sis, [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société, [K] SAS sise, [Adresse 3], pris par son agence d,'[Localité 1], sise1, [Adresse 4]

représentée par Maître David ROGUET, de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat, au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEURS

Monsieur, [Q], [G]

domicilié : chez M., [J], [O],

[Adresse 5],

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame, [M], [G]

Dernier domicile connu : chez M., [J], [O],

[Adresse 5],

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 25 Février 2026 devant lors de laquelle les parties ont été informées que le jugement mis en délibéré serait rendu le 25 mars 2026.

Expéditions le :

Copie exécutoire

à :

EXPOSE DU LITIGE

M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] sont propriétaires au sein de la copropriété «, [Adresse 1] » située, [Adresse 1] à, [Localité 3].

Par actes d’huissier en date des 17 et 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la copropriété «, [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice la SAS, [K], a fait assigner M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] devant le tribunal judiciaire d’Annecy, pour demander de :

condamner solidairement M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] à lui payer la somme de 5 480,03 euros correspondant aux charges impayées,condamner solidairement M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] à lui payer la somme de 500 euros pour résistance abusive,juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal capitalisés à compter de la mise en demeure du 17 juin 2025,condamner solidairement M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] ne paient pas leurs charges, les comptes te les budgets des années 2022 à 2025 ayant été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 février 2026.

A l’audience, le SDC de la copropriété «, [Adresse 1] » est représenté par son conseil, qui s’en rapporte aux termes de son assignation et dépose son dossier.

M., [Q], [G] a été assigné en l’étude du commissaire de justice. L’assignation destinée à Mme, [M], [G] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses. Les intéressés ne sont ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Concernant les charges de copropriété

Selon les dispositions de l’article 10 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date d’assignation, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

En l’espèce, le SDC de la résidence «, [Adresse 1] » justifie par la production d’un relevé de propriété de la qualité de copropriétaires de M., [Q], [G] et Mme, [M], [G], pour plusieurs caves (lots n°23, 24, 35, 36, 37), deux locaux commerciaux (lots n°38 et 39), une annexe (lot n°40) et plusieurs greniers (lots n°57, 60, 61 et 66) au sein de la copropriété.

Le SDC verse également aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 6 avril 2023 et 7 janvier 2025, approuvant les comptes des exercices des années 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels de charges courantes des années 2024 et 2025. Il produit le procès-verbal de l’assemblé générale supplémentaire du 5 décembre 2023 désignant un maître d’œuvre pour les travaux de rénovation énergétique.

La demande est donc fondée en son principe, pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025.

Concernant le montant des sommes dues par M., [Q], [G] et Mme, [M], [G], le SDC produit un relevé de compte copropriétaire qui récapitule les sommes réclamées au titre des charges pour la période du 17 juillet 2024 au 13 juin 2025 (3 844,61 euros), celles réclamées au titre des travaux pour la période du 17 janvier 2023 au 1er février 2025 (1 457,28 euros) et celles réclamées au titre du fonds, [I] pour la période du 17 juillet 2024 au 1er avril 2025 (178,14 euros), représentant un total de 5 480,03 euros.

Il produit également divers appels de fonds pour le dernier trimestre 2023 et le dernier trimestre 2024, ainsi que les 3 premiers trimestres de 2025.

Concernant les charges générales, il y a lieu de déduire l’ensemble des frais qui ne sont pas des charges, représentant un total de 804,54 euros, qui seront analysés ci-dessous au titre des frais de recouvrement, des dépens et des frais irrépétibles.

Le décompte des charges de travaux reprend un rejet de prélèvement de 1 335,84 euros pour provisions insuffisantes au 17 janvier 2023, lesquelles ne sont justifiées par aucun élément de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier à quels types de travaux elles correspondent, ni si ces derniers ont été effectivement votés en assemblée générale, et qui ne pourront donc être pris en compte.

Concernant les frais

L’article 10-1 alinéas 1 à 3 de la loi précitée précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires inclus dans son décompte une somme totale de 804,54 euros en remboursement de frais de rejet d’encaissement, de mise en demeure, de relance, de dernier avis avant poursuite et de transmission du dossier pour sommation et assignation, facturés entre le 17 juillet 2024 et le 13 juin 2025.

Toutefois, force est de constater que le SDC ne produit pas le contrat de syndic pour l’année 2024 et que le contrat type de syndic signé le 7 janvier 2025, suite à la désignation par l’assemblée générale qui s’est tenue le même jour, prévoit néanmoins une validité du contrat pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, de sorte qu’il n’est pas régulier et ne peut valoir de fondement aux divers frais facturés.

*

En conséquence, il convient de condamner M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » la somme de 3 339,65 euros (5 480,03 – 804,54 – 1 335,84) au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 juin 2025.

Cette somme étant inférieure à celle réclamée dans la mise en demeure du 17 juin 2025, elle produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

M. et Mme, [G] étant propriétaires indivis des biens, ils seront condamnés solidairement entre eux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il convient de relever que le SDC «, [Adresse 1] » ne justifie, ni même n’évoque, la nature du préjudice qu’il allègue, qui serait distinct du simple retard de paiement.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les frais du procès

M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Le commandement de payer n’étant pas un acte rendu obligatoire dans la présente procédure, il ne constitue pas des dépens et la demande à ce titre sera donc rejetée.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés dans le cadre de la présente instance non compris dans les dépens. M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «, [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice la SAS, [K], la somme de 3 339,65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 juin 2025,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent eux-mêmes intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété «, [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice la SAS, [K], de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M., [Q], [G] et Mme, [M], [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «, [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice la SAS, [K], la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge