Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcp logement, 3 juillet 2025, n° 25/00067

TJ Nantes 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Monsieur [B] [C] s'est installé dans le bien sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupant sans droit ni titre doit indemniser le propriétaire pour la jouissance des lieux.
Accepté
Mauvaise foi de l'occupant
La cour a constaté des éléments de délabrement et d'abandon, justifiant la suppression du délai.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que Monsieur [B] [C], ayant succombé, doit supporter les dépens.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner Monsieur [B] [C] à verser une somme pour les frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcp logement, 3 juil. 2025, n° 25/00067
Numéro(s) :	25/00067
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent CHUPIN
Parties :	S.A. CIF COOPERATIVE

Texte intégral

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 03 Juillet 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air

BP 53205

44032 NANTES CEDEX 01

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [C]

Appartement 3 Rez de Chaussée Hall 1

2A Rue Auguste Lepere

44100 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 juin 2025

date des débats : 19 juin 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00067 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [B] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 31 juillet 2017, pour une durée d’un an renouvelable, la société CIF Coopérative a donné à bail à Madame [H] [W] un local à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée situé 2A rue Auguste Lepère, hall 1, à Nantes – 44100, outre un emplacement de stationnement numéro 73.

Madame [H] [C] divorcée [W] est décédée le 23 octobre 2022.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2023, la société CIF Coopérative a assigné son fils, Monsieur [B] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de constater la résiliation du bail et de le condamner au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 octobre 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du 20 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par jugement en date du 6 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a débouté la société CIF Coopérative de l’ensemble de ses demandes au motif de l’absence de bail liant les parties.

Suivant procès-verbal de Maître [V], Commissaire de Justice à NANTES, en date des 25, 26 et 27 novembre 2024, puis des 2 et 6 décembre 2024, la société CIF Coopérative a fait constater l’occupation des lieux par Monsieur [B] [C] (confirmation de l’occupation par un voisin).

Par acte de Commissaire de justice du 24 décembre 2024, la société CIF Coopérative a fait assigner Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de NANTES, aux fins d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [C] des lieux, ainsi que de tous les occupants sans droit ni titre installés dans le logement, et ce immédiatement à compter de la signification du commandement de quitter les lieux avec, si nécessaire, le concours de la force publique et en présence d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du Code de procédure civile d’exécution, et de le condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 481,09 euros par mois, à compter du 1er novembre 2022, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, outre sa condamnation à lui verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais de signification à partie du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025, lors de laquelle la société CIF Coopérative, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé qu’un récent constat permet de penser que l’intéressé aurait quitté les lieux, de nombreux objets laissés en désordre ayant été abandonnés sur place, évoquant au passage des activités de l’occupant en lien avec le trafic de stupéfiants.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [B] [C] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’occupation sans droit ni titre :

L’article L. 213–4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 544 du Code Civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Sur ce fondement, un propriétaire peut agir pour obtenir l’expulsion des personnes qui occupent son terrain sans droit ni titre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [B] [C] s’est installé et maintenu dans le bien situé au 2A rue Auguste Le père – 44100 NANTES, qu’il occupe sans droit ni titre, comme cela résulte des constats réalisés par commissaire de justice en novembre et décembre 2024, et ce, sans avoir procédé à aucune formalité pour faire transférer le bail à son profit après le décès de sa mère.

Dans ces conditions, la présente juridiction ne peut que constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [B] [C] qui sera donc tenu de rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai pour quitter les lieux :

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.

En vertu de ce même article, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société CIF Coopérative sollicite la suppression du délai de deux mois fixé par l’article L.412-1 du codes procédures civiles d’exécution.

Il est établi que l’entrée dans les lieux de Monsieur [B] [C] fait suite au décès de sa mère, aucune manœuvre ou voie de fait ne pouvant être démontrée.

Toutefois, le procès-verbal de constat réalisé postérieurement à l’assignation, en date du 12 mars 2025, permet de constater l’état de délabrement du logement (porte dégradée avec traces d’effraction) et l’amas de nombreux objets abandonnés qui tendent à caractériser la mauvaise foi de Monsieur [B] [C].

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la suppression du délai de deux mois prévus par les dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

La nature quasi-délictuelle de cette indemnité lui confère un caractère indemnitaire et compensatoire.

Le Juge apprécie toutefois souverainement l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité.

En l’espèce, Monsieur [B] [C] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à la société CIF Coopérative, laquelle est donc bien fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice qu’elle subit du fait de cette occupation.

Par conséquent, afin de dédommager la société CIF Coopérative du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, il convient de mettre à la charge de Monsieur [B] [C], à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la reprise effective des lieux, et au plus tard jusqu’au 30 octobre 2025, une indemnité d’occupation de 481,09 euros par mois.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de signification du jugement à intervenir.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [B] [C] à verser la somme de 300 euros à la société CIF Coopérative au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [B] [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé 2A rue Auguste Lepère – 44100 NANTES ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [C] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à payer à la société CIF Coopérative une indemnité d’occupation d’un montant de 481,09 euros par mois, à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la reprise effective des lieux, et au plus tard jusqu’au 30 octobre 2025, une indemnité d’occupation de 481,09 euros par mois ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux dépens, en ce compris les frais de signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à verser la somme de 300 euros à la société CIF Coopérative au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE