TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 800

Références : R.G N° N° RG 25/00636 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QMWH

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

M. [R] [Y]

Mme [O] [Y] née [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [Y] née [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC au Cabinet LEGITIA

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 décembre 1998, la société LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné en location à Monsieur [R] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 302,79 €, outre provision sur charges de 215,17 €.

Monsieur [R] [Y] était marié avec Madame [O] [T] depuis le 5 avril 1969.

Le 16 août 2023, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] un commandement de payer les loyers échus et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 623,07 € selon décompte arrêté au 10 août 2023.

La société 1001 VIES HABITAT a, par courrier recommandé reçu le 17 juillet 2023, informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

La société 1001 VIES HABITAT a attrait, par assignations délivrées le 21 octobre 2024 à étude, Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer et constater la résiliation du bail à compter du 17 octobre 2023 ;ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’ils désigneront ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] ;condamner solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] au paiement des sommes suivantes :1 574,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 août 2024 (échéance d’août 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 ;une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 août 2023,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 22 octobre 2024, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 587,28 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant est repris et déclare que le justificatif de l’assurance n’a pas été produit par les défendeurs depuis le commandement qui leur a été délivré le 16 août 2023.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y].

Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y], n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement obligés pour les dettes contractées pendant leur mariage qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y], sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 21 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 587,28 €, hors dépens.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ces derniers que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard des défendeurs, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1 587,28 € actualisée au 21 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir, le 17 juillet 2023, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (titre XII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 7g de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] le 16 août 2023. La société 1001 VIES HABITAT indique que ces derniers n’ont pas justifié de l’assurance depuis la délivrance du commandement. En ne comparaissant pas à l’audience, Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y], ne se sont pas mis en mesure de justifier du contraire. Dans ces conditions, il est établi que le commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] n’ont pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et leur mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société 1001 VIES HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée, de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 août 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] seront condamnés in solidum à payer à la la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 21 décembre 1998 entre la société LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y], à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1 587,28 € (mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et vingt-huit centimes) actualisée au 21 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande de suppression du délai avant l’expulsion;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Y] et Madame [O] [T], épouse [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 août 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE