RG 24/10529 – Page – MA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10529

N° Portalis DBZS-W-B7I-YYXL

N° de Minute : L 25/00012

JUGEMENT

DU : 03 Février 2025

[U] [E]

C/

S.C.I. 2ACG

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [U] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. 2ACG, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Décembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 17 juin 2022, la société civile immobilière (SCI) 2ACG a donné en location à Mme [U] [E], pour une durée initiale de trois ans, un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 17 juin 2022.

Au motif d’un certain nombre de désagréments rencontrés depuis l’entrée dans les lieux, Mme [E] a sollicité l’intervention de la société anonyme (SA) Covea Protection juridique auprès de laquelle elle est titulaire d’une police d’assurance protection juridique qui a missionné le cabinet Union Experts Hauts-de-France afin de réaliser une expertise amiable contradictoire.

Le 7 novembre 2022, ce cabinet a établi son rapport après avoir organisé une réunion d’expertise amiable sur place le 25 octobre 2022 à laquelle M. [T], représentant légal de la SCI 2 ACG, régulièrement convoqué, n’a pas assisté.

Par lettre recommandée du 8 novembre 2022, la SA Covea Protection juridique a mis en demeure M. [T] de faire droit aux demandes de son assurée en considération des conclusions de l’expertise amiable sous 15 jours.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2023, Mme [E] a fait assigner la SCI 2ACG devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille afin de la voir condamner, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1147 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

au remboursement des clés, soit la somme de 28 euros,

au remboursement des charges payées pour l’entretien des parties communes, soit la somme de 140 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir, sur la base de 20 euros par mois,

au remboursement des frais exposés pour mettre fin aux fuites, soit la somme de 53 euros,

au remboursement de la semaine de loyer qu’elle a réglée pour la période du 17 au 24 juin 2022, soit la somme de 163 euros,

au remboursement d’un mois de loyer en raison des préjudices subis du fait de l’état du logement, soit le versement d’une somme de 720 euros,

à mettre fin aux problèmes de nuisibles et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

au versement d’une somme de 30 euros correspondant au déménagement des meubles présents dans l’appartement au jour de l’emménagement,

à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 11 mars 2024.

A cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience du 1er juillet 2024.

A cette date, l’affaire a été radiée.

Par courrier du 9 septembre 2024, le conseil de Mme [E] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle et il a été fait droit à cette demande.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2024.

Mme [E], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien, elle fait valoir que dès son entrée dans les lieux, elle a constaté un certain nombre de désordres qui ont été consignés dans l’état des lieux d’entrée, notamment l’absence de boîte aux lettres, un appartement non vidé et très sale, l’absence de local poubelles, la présence de rongeurs, une chasse d’eau et un lavabo fuyards, une salle de bains vétuste et sale.

Elle ajoute qu’en raison des fuites, elle n’a pu emménager dans l’appartement et a dû faire un double des clés ; qu’elle a dû payer à son ancien bailleur une semaine supplémentaire de loyer, réaliser un ménage conséquent, déménager les meubles encore présents dans le logement.

Elle souligne que les demandes de remboursement des frais par elle exposés et de réduction de loyer faites auprès de la bailleresse n’ont abouti à aucun accord amiable.

Elle estime que les conclusions du rapport d’expertise amiable et le manquement de la SCI 2ACG l’autorisent à poursuivre la réparation des préjudices subis.

La SCI 2ACG, assignée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de paiement présentées à l’encontre du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

En l’espèce, aux termes de son rapport du 7 novembre 2022, le cabinet Union d’experts a relevé que :

Concernant les parties communes :

il n’existe pas de boîte aux lettres pour chaque locataire,

il n’existe pas de sonnette/interphone permettant la communication avec le logement,

au rez-de-chaussée du bâtiment le local poubelles appartient exclusivement à [F],

les escaliers permettant d’accéder au logement sont vétustes, non entretenus et sales, les nez de marche se décollent, les carreaux de carrelage sonnent creux à certains endroits et la peinture se décolle,

la rampe d’accès vers le logement ne présente pas toute la sécurité que l’on peut attendre d’un garde-corps, la fixation « laissant à désirer » ; un clou ressort,

Concernant le logement :

dans la chambre parentale :

Une seule fenêtre s’ouvre en oscillo-battant, la seconde semblant bloquer,

dans le salon ouvert sur la cuisine :

Il n’existe pas assez de prises électriques, obligeant la locataire à recourir à une rallonge,

les prises se trouvent beaucoup trop près de la plaque vitro-céramique,

dans la salle de bains :

Les fuites au niveau de l’évier et des WC ont été réparées,

le joint de la douche a été mis en place de façon particulièrement grossière,

la présence de nuisibles n’a pas été constatée mais elle n’est pas remise en cause et il existe des points d’entrée possibles notamment au niveau de l’évacuation des toilettes dans la salle de bains.

Le cabinet Union d’Experts a ainsi conclu à :

l’absence de tout entretien des parties communes,

la nécessité d’une intervention pour remédier à la présence de nuisibles dans le logement,

la vétusté de la salle de bains et la nécessité de procéder à certains aménagements et, a minima, la prise en charge par le propriétaire de la réfection des joints particulièrement mal réalisés.

Il a enfin estimé que la présence de nuisibles pourrait, dans une certaine mesure, engager la responsabilité du bailleur sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de même que les problèmes relatifs aux prises de courant dans la cuisine.

Il convient donc d’examiner les demandes de Mme [S] en considération de ces différents constats :

Sur la demande de remboursement des clés pour un montant de 28 euros

Mme [E] produit une facture de la société Ad’hoc Securité d’un montant de 28 euros.

L’état des lieux d’entrée mentionne la remise de deux clés, une pour le portail de la rue et une pour la porte de l’appartement.

Aucun texte n’impose au bailleur de remettre de deuxième exemplaire de clés au locataire et Mme [E] ne démontre pas que le retard pris lors de l’entrée dans les lieux a nécessité la réalisation d’un double de clés.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de remboursement des charges payées pour l’entretien des parties communes, soit la somme de 140 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir, sur la base de 20 euros par mois

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.

Dans le même sens, l’article 4.2 du contrat de bail relatif aux charges récupérables prévoit que celles-ci sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur des éléments d’usage commun de la chose louée

Il est constant que le bailleur doit justifier du montant des charges récupérables afin d’en obtenir le paiement.

En l’espèce, le cabinet Union d’Experts a constaté que les escaliers n’étaient pas entretenus.

La bailleresse ne comparaît pas et n’a transmis aucune facture d’entretien de ces parties communes.

Dans la mesure où la provision sur charges de 60 euros par mois inclut l’entretien des parties communes à hauteur de 20 euros et que le bail a pris effet au 17 juin 2022, il y a lieu de condamner la SCI 2ACG à restituer à Mme [E] la somme de 620 euros (20 euros x 31 mois) arrêtée à la date de l’audience, soit le 2 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Sur la demande de remboursement des frais exposés pour mettre fin aux fuites, soit la somme de 53 euros

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 ne mentionne pas la réparation des fuites comme ayant le caractère d’une réparation locative.

Concernant les canalisations, il prévoit seulement que le locataire est tenu de remédier aux dégorgements et de remplacer notamment les joints et colliers.

L’état d’entrée dans les lieux mentionne une fuite à la chasse d’eau et au niveau du lavabo.

Le cabinet Union d’Experts n’a pas constaté de fuite et la facture établie par Yoojo produite par Mme [E] d’un montant de 53 euros et datée du 1er juillet 2022 concerne le branchement d’une machine à laver d’après les mentions qui y sont portées et non à une réparation de fuite.

La demande présentée à ce titre par Mme [E] sera donc rejetée.

Sur la demande de remboursement de la semaine de loyer réglée pour la période du 17 au 24 juin 2022, soit la somme de 163 euros

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites,

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi par les parties le 17 juin 2022 mentionne notamment que dans la chambre côté rue, un lit de deux personnes, une chaise, un bureau et un dressing sont encore présents et que la cuisine est très sale.

Il y a donc lieu de considérer que la remise en état du logement justifie la demande de paiement d’un montant de 163 euros qui correspond à une semaine de loyer de l’ancien logement occupé par Mme [E] (d’un montant mensuel de 652 euros, provision sur charges incluse).

La SCI 2 ACG sera donc condamnée à payer la somme de 163 euros à ce titre à Mme [E].

Sur la demande de remboursement d’un mois de loyer en raison des préjudices subis du fait de l’état du logement, soit le versement d’une somme de 720 euros

Il ressort suffisamment des constats faits par le cabinet d’expert amiable que Mme [E] a subi la présence de nuisibles depuis l’entrée dans les lieux et d’un système électrique non conforme susceptible de porter atteinte à sa sécurité physique au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sans que la bailleresse n’y remédie jusqu’à ce jour.

Ce préjudice de jouissance justifie de faire droit à la demande d’indemnisation présentée par Mme [E] et équivalente à un mois de loyer.

La SCI 2 ACG sera donc condamnée à lui payer la somme de 720 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande d’éradication des nuisibles sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

En l’espèce, si le cabinet Union d’Experts n’a pas constaté la présence de nuisibles, il a constaté la présence d’entrée possibles notamment au niveau de l’évacuation des toilettes dans la salle de bains.

Or, aucun élément ne permet de considérer que le bailleur aurait fait le nécessaire pour obstruer ces ouvertures et, plus généralement, pour mettre fin à la présence de souris, étant au surplus rappelé qu’il n’existe pas de local poubelles pour l’immeuble.

La bailleresse n’a pas donné suite à la mise en demeure qui lui a été adressée par la SA Covea Protection juridique et n’a pas comparu devant le tribunal.

Il existe donc des raisons sérieuses de considérer qu’elle pourrait ne pas exécuter spontanément l’obligation qui lui est faite de remédier à la présence de nuisibles dans le logement.

Il y a donc lieu de condamner la SCI 2 ACG à remédier à la présence de nuisibles dans le logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, passé le délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement.

Sur la demande de versement d’une somme de 30 euros correspondant au déménagement des meubles présents dans l’appartement au jour de l’emménagement

Comme il l’a été précédemment indiqué, l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi par les parties le 17 juin 2022 mentionne notamment que dans la chambre côté rue, un lit de deux personnes, une chaise, un bureau et un dressing sont encore présents.

Il s’en déduit que Mme [E] a été contrainte de se débarasser de ces éléments de mobilier, ce qui justifie de faire droit à la demande d’indemnisation qu’elle présente à ce titre.

La SCI 2 ACG sera donc condamnée à payer à Mme [E] la somme de 30 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI 2ACG qui succombe essentiellement à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [E] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière 2 ACG à payer à Mme [U] [E] les sommes de :

620 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues depuis l’entrée dans les lieux au titre de l’entretien des parties communes, échéance de décembre 2024,

163 euros au titre du loyer payé à son ancien bailleur afin de pouvoir nettoyer l’appartement pris à bail et le débarrasser du mobilier,

720 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis l’entrée dans les lieux,

30 euros au titre du déménagement des meubles qui n’avaient pas été débarassés lors de l’entrée dans les lieux ;

CONDAMNE la société civile immobilière 2 ACG à mettre fin à la présence des nuisibles dans le logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, passé un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE la société civile immobilière 2ACG à payer à Mme [U] [E] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE les autres demandes :

CONDAMNE la société civile immobilière 2ACG aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 3 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE