ORDONNANCE DU : 23 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00622 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F77W

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Madame ROBERT, Juge du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

Société BATIMENT JVB,

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 851 482 141

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas CHAMBET, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 56

DÉFENDERESSE

Société SALSA

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 498 660 018,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas BALLALOUD, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 67

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 Janvier 2026 devant Madame ROBERT, Juge du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

en présence de Monsieur [U], Stagiaire PPI avocat

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2007, Monsieur et Madame [O] ont donné à bail commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2007, à la société SALSA des locaux situés dans un ensemble immobilier, [Adresse 3], sis [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 24 000 euros plus TVA.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2017, la société SALSA a sollicité le renouvellement du contrat de bail auprès de la société JVB venant aux droits des consorts [O].

La société BATIMENT JVB est venue aux droits de la société JVB.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la société BATIMENT JVB a fait assigner la société SALSA en référé aux fins de voir :

— Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux un mois après sa délivrance à la société SALSA le 18 septembre 2025 ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties, à compter du 19 octobre 2025 ;

— Ordonner sans délai l’expulsion de la société SALSA et celle de tout occupant de son chef en se faisant assister au besoin d’un serrurier et à user du concours de la force publique ;

— Condamner à titre provisionnel la société SALSA à verser à la société BATIMENT JVB la somme de 4 424,44 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 3 novembre 2025 ;

— Condamner à titre provisionnel la société SALSA à verser à la société BATIMENT JVB une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 19 octobre 2025 et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— Condamner la société SALSA à verser à la société BATIMENT JVB la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer à hauteur de 171,80 euros.

La société BATIMENT JVB expose au soutien de sa demande que la société SALSA n’a pas régulièrement réglé ses loyers et charges ; elle explique que, dès sa reprise du local, elle a cessé de s’acquitter du montant dû au titre de l’indexation du loyer ; elle indique que la Cour d’Appel de [Localité 3] a retenu, dans un arrêt du 2 septembre 2025, que les loyers sont indexables sur la base du coût de la construction et a condamné la société SALSA à s’acquitter de la somme de 26 980,60 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de mars 2025 ; elle ajoute avoir indexé ses loyers en conséquence et avoir réclamé les arriérés de loyer dus au titre de l’indexation pour la période du 1er avril au 30 septembre 2025 ; elle indique avoir, à ce titre, adressé une facture d’un montant de 4 424,44 euros à la société locataire le 3 septembre 2025, sans succès ; elle explique lui avoir fait parvenir la facture du loyer du mois d’août le 25 juillet 2025 et que cette facture n’a pas été réglée au 15 septembre 2025 ; elle explique lui avoir fait délivrer un commandement de payer le 18 septembre 2025 pour un montant de 7 331,38 euros ; elle ajoute que le loyer d’août a été réglé par la locataire le 20 octobre 2025 mais que la somme de 4 424,44 euros reste impayée.

Lors de l’audience en date du 26 janvier 2026, la société BATIMENT JVB a modifié sa demande au titre des arriérés de loyers arrêtés au 3 novembre 2025 et demandé de condamner à titre provisionnel la société SALSA à verser à la société BATIMENT JVB la somme de 15 219,22 euros à ce titre.

La société SALSA, représentée, demande, de débouter la demanderesse de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement de la somme de 4 424,44 euros au titre l’arriéré de l’indexation arrêté au 3 novembre 2025 ; subsidiairement, d’accorder à la société SALSA un délai de 24 mois pour régler la somme de 4 424,44 euros, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, de débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner la demanderesse à verser à la société SALSA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré en date du 28 janvier 2026, la société SALSA produit les originaux des lettres recommandées correspondant à sa pièce numéro 17 ainsi que la copie des chèques attenants en date des 10 et 15 janvier 2026.

Par note en délibéré en date du 12 février 2026, la société BATIMENT JVB produit deux informations bancaires indiquant que lesdits chèques ont été impayés pour provision insuffisante le 10 février 2026. Elle ajoute que les loyers de janvier et février n’ont fait l’objet d’aucun paiement.

MOTIVATION

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ses clauses, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, un mois après simple commandement de payer ou sommation d’exécuter demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la société BATIMENT JVB a fait délivrer à la société SALSA un commandement de payer la somme de 7 331,38 euros au titre des arriérés de loyers échus, outre le coût de l’acte d’un montant de 171,80 euros, visant la clause résolutoire.

La société BATIMENT JVB sollicite l’acquisition de la clause résolutoire. Elle explique que la société SALSA a cumulé de nombreux retards de paiement de loyers et qu’elle lui a délivré quatre commandements de payer depuis décembre 2024. Elle indique que la société locataire ne s’est acquittée des sommes dues qu’après ces commandements de payer. Elle ajoute que le paiement du loyer du mois d’août 2025 n’est pas intervenu le 31 juillet 2025 comme la défenderesse l’affirme, mais le 17 octobre 2025. Elle explique qu’aucun loyer ne lui a été versé depuis le mois de novembre 2025 et verse aux débats deux informations bancaires indiquant que les chèques versés pour les mois de novembre et décembre 2025 ont été impayés pour provision insuffisante le 10 février 2026.

La société SALSA conteste cette demande. Elle explique que le commandement de payer a été délivré au titre du loyer du mois d’août 2025, pour un montant de 2 906,94 euros selon facture du 25 juillet 2025, et au titre de la régularisation de l’indexation du montant de loyer, pour un montant de 4 424,44 euros selon facture du 3 septembre 2025. Elle indique avoir payé le loyer du mois d’août avant le commandement de payer. Elle ajoute que la société BATIMENT JVB ne lui a pas laissé le temps de prendre connaissance de l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 3] rendu le 2 septembre 2025 lequel a indexé le loyer sur la base de l’indice du coût de la construction et que seulement 15 jours se sont écoulés entre l’émission de la facture et le commandement de payer. Elle explique que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi alors que les loyers sont régulièrement payés. Elle verse aux débats deux chèques de paiement des loyers des mois de novembre et décembre 2025 adressés à la société bailleresse.

Concernant le montant du loyer du mois d’août dont le paiement est sollicité par le commandement de payé, il n’est pas contesté que celui-ci a été payé avant l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement de payé.

Concernant le montant de 4 424,44 euros relatif à l’indexation des loyers du 1er avril au 30 septembre 2025 sur la base de l’indice du coût de la construction en suite de l’arrêt de la Cour d’appel en date du 2 septembre 2025, sollicité par le commandement de payé, il est constant que la société SALSA ne l’a pas payé ni n’a pas sollicité de délais pour le règlement de cette dette dans le délai imparti.

Considérant que l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 3] a été rendu et signifié aux parties le 2 septembre 2025, soit antérieurement au commandement de payer du 18 septembre 2025 et qu’il est revêtu, par principe, de l’exécution provisoire, la société bailleresse était bien fondée à indexer immédiatement ses loyers et à réclamer le paiement de ceux n’ayant pas fait l’objet d’une condamnation, soit les loyers postérieurs au mois de mars 2025.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 19 octobre 2025 et la société SALSA est occupante sans droit ni titre des lieux loués.

De ce fait, il y a lieu d’ordonner à la société SALSA de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société SALSA, la société BATIMENT JVB sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision à valoir sur les loyers impayés :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

La société BATIMENT JVB sollicite, à titre provisionnel, le paiement de 15 219,22 euros au titre, des arriérés de loyers dus à l’indexation d’avril 2025 à septembre 2025 pour un montant de 4 424,44 euros, et des loyers de novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026 pour un montant de 10 794,78 euros, soit un total de 15 219,22 euros.

Il ressort des éléments versés au dossier par la société SALSA qu’un nouveau commandement de payer les loyers de novembre et décembre lui a été délivré le 19 décembre 2025 et qu’elle a transmis deux chèques correspondant à la société BATIMENT JVB. Néanmoins, par note en délibéré en date du 12 février 2026, la société BATIMENT JVB a démontré que lesdits chèques ont été impayés pour provision insuffisante.

La société SALSA a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et il est ainsi dû à la société BATIMENT JVB la somme provisionnelle de 15 219,22 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 31 janvier 2026.

En conséquence, la société SALSA sera condamnée à verser à la société BATIMENT JVB la somme provisionnelle de 15 219,22 euros au titre des loyers, charges et taxes dus.

Sur la provision à valoir sur les indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

La société BATIMENT JVB sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

La société SALSA a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 octobre 2025. La société SALSA sera condamnée à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux conformément aux demandes formulées.

Sur la demande de délai de grâce :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

La société SALSA sollicite à titre subsidiaire un délai de paiement de 24 mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle explique que les sommes dues au titre de l’indexation des loyers sont une résultante de l’arrêt de la Cour d’appel du 2 septembre 2025 et qu’elle n’est pas en mesure de régler en une seule fois ces sommes. Elle ajoute avoir saisi le juge de l’exécution afin d’obtenir des délais de paiement à ce titre suite à un commandement aux fins de saisie vente délivré par la société BATIMENT JVB. Elle indique être à jour de ses loyers à l’exclusion de ces sommes. Elle explique avoir été en procédure de redressement judiciaire suivant jugement du Tribunal de Commerce d’ANNECY en date du 4 novembre 2015 et ne plus l’être depuis 2024. Elle explique ne pas disposer de la trésorerie nécessaire pour régler l’arriéré de l’indexation et le loyer courant.

La société BATIMENT JVB conteste cette demande motif que la société SALSA n’est pas en mesure de s’acquitter de ses loyers courants et ne pourra pas s’acquitter d’un complément au titre des arriérés de loyers demandés. Elle explique que depuis le rachat des locaux, elle n’a eu de cesse d’accorder des délais de paiement à la société SALSA et que celle-ci a systématiquement attendu un mois après commandement de payer afin de s’acquitter des sommes dues.

En outre, les derniers chèques versés par la société SALSA afin de régulariser le paiement de ses loyers sont revenus pour provision insuffisante et la société SALSA n’apporte aucun élément de garantie sur un paiement à venir.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à sa demande de délai de grâce.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la société BATIMENT JVB les frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 1 800 euros.

Sur les dépens :

La société SALSA, partie succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer à hauteur de 171,80 euros.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

CONSTATONS que le bail conclu le 28 juin 2007 se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 19 octobre 2025 ;

CONSTATONS qu’à compter du 19 octobre 2025, la société SALSA est occupante sans droit ni titre des locaux situés dans un ensemble immobilier, [Adresse 3], sis [Adresse 4], à [Localité 2] ;

CONDAMNONS la société SALSA à libérer les locaux situés dans un ensemble immobilier, [Adresse 3], sis [Adresse 4], à [Localité 2], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans le mois de la notification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour la société SALSA d’avoir libéré les locaux situés dans un ensemble immobilier, [Adresse 3], sis [Adresse 4], à [Localité 2], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de délai de grâce et de suspension de la clause résolutoire formulées par la société SALSA ;

CONDAMNONS la société SALSA à payer à la société BATIMENT JVB la somme provisionnelle de 15 219,22 euros au titre des loyers, charges et taxes dus ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges et CONDAMNONS la société SALSA à payer à la société BATIMENT JVB à titre provisionnel cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société SALSA à payer à la société BATIMENT JVB la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SALSA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 171,80 euros ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier La Présidente

François CHARTIN Fanny ROBERT

M^e Nicolas BALLALOUD

Maître Nicolas CHAMBET de la SELARL CHAMBET NICOLAS