TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

DOSSIER : N° RG 25/01667 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D4C4

AFFAIRE : S.C.I. [G] / [C] [W]

MINUTE N° : 26/00153

DEMANDERESSE

S.C.I. [G]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lucie CHAPPAZ de la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ, avocat postulant au barreau de BONNEVILLE, et par Maître Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat plaidant au barreau de VALENCE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [W]

né le 06 Janvier 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-000905 du 22/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par Maître Jonathan HUDRY, avocat au barreau de BONNEVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 04 Février 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 25 mars 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à Maître Lucie CHAPPAZ

Expédition délivrée le même jour à Maître Jonathan HUDRY + préfecture.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 30 août 2023, la SCI [G] a donné en location à Monsieur [C] [W] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 980 € outre une provision mensuelle sur charges de 20 €.

Par acte en date du 27 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer signifié à la CCAPEX.

Par acte en date du 22 septembre 2025 notifié au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience, la SCI [G] a fait assigner Monsieur [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins principales de constat de la résiliation du bail et expulsion, remise en état de la VMC sous astreinte et paiement de l’arriéré locatif.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, la SCI [G] sollicite de voir :

— constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 mai 2025,

— enjoindre au défendeur de remettre en état le système de VMC sous astreinte, dans le délai de quinze jours,

— ordonner l’expulsion du défendeur dans le mois de la décision, sous astreinte et au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 7554,899 € au titre de l’arriéré locatif au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, majoré de plein droit de 10 %,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à la libération des lieux à la somme de 67,462 € par jour, condamner le défendeur à payer par provision cette indemnité, et dire que si l’occupation se prolonge plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité sera indexée sur l’indice ILC,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2574,20 € au titre du remplacement du velux déterioré par la réalisation des travaux non autorisés,

— condamner le défendeur aux dépens incluant le coût du commandement, ainsi qu’au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure ciivle.

Elle fait valoir :

— que le défendeur est redevable de loyers et charges depuis 2023, l’indexation du loyer ayant été notifiée au défendeur,

— que le contrat stipule une indemnité d’occupation de deux fois le montant du loyer,

— que le contrat stipule une majoration de 10 %, laquelle ne constitue pas une clause pénale et n’est pas excessive,

— que le défendeur a manqué à ses obligations en réalisant des travaux sans autorisation consistant dans l’installation d’une gaine supplémentaire sur la VMC et le débranchement de celle du voisin, entraînant l’endommagement, par humidité, du vélux de l’appartement voisin dont elle est propriétaire,

— que le défendeur a déjà bénéficie, de fait, de délais de paiement.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, Monsieur [W] s’oppose aux demandes et sollicite :

— l’octroi de délais de paiement, le cas échéant, et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— la communication par la demanderesse d’un décompte détaillé et des justificatifs afférents, sous astreinte.

Il fait valoir :

— qu’il a procédé à des virements en doublon qui n’ont pas été décomptés,

— que l’augmentation du loyer n’a pas fait l’objet de son accord et la révision n’est pas exigible faute de notification régulière par la demanderesse avec les éléments de calcul exigés par la loi,

— que les factures d’eau réclamées ne permettent pas d’établir la régularisation annuelle des charges d’eau, faute de ventilation et clés de répartition ou relevés de compteurs individuels,

— qu’il n’a jamais réalisé de travaux affectant la VMC, les seuls travaux réalisés portant sur le remplacement du parquet, le changement de cuisine et la réfection de la salle de bains, faits avec le consentement de la bailleresse,

— que la majoration de 10 % est excessive et contraire à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, tout comme le doublement de l’indemnité d’occupation ;

Le diagnostic social et financier déposé le 18 novembre 2025 fait état du RSA dont bénéficie l’intéressé, de sa recherche d’emploi, de l’impossibilité pour lui d’assumer le loyer actuel, de son accompagnement social et de la demande de logement social faite.

MOTIFS

— Sur la clause résolutoire et l’expulsion

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que cependant, les stipulations contractuelles peuvent déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions d’ordre public de protection à l’égard de ce dernier rappelées ci-dessus en prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire dans un délai plus long suivant le commandement de payer infructueux ;

Qu’en l’espèce, il convient d’appliquer la clause résolutoire selon les modalités prévues dans le contrat stipulant un délai de deux mois suivant le commandement de payer à compter duquel le bail est résilié de plein droit ;

Que le commandement de payer du 27 mars 2025, portant sur la somme principale de 2063,22 €, a d’ailleurs expressément rappelé ce délai de deux mois ;

Or attendu que Monsieur [W], sur lequel pèse la charge de la preuve des paiements, ne démontre pas avoir réalisé d’autres virements ou paiement que ceux décomptés par la bailleresse et il ne saurait être enjoint à cette dernière de justifier elle-même des paiements faits ;

Qu’ainsi, au regard du décompte produit par la SCI [G], les causes du commandement, même limitées aux seuls loyers et provisions sur charge dont le principe n’est pas contesté, n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois ;

Qu’il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location à la date du 27 mai 2025 ;

Et attendu que si l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais de paiement et, à la demande du bailleur ou du locataire, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c’est à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, Monsieur [W] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer avant l’audience, aucun réglement n’étant intervenu depuis le mois de septembre 2025 et les paiements antérieurs n’étant que partiels ;

Qu’en outre, étant bénéficiaire du RSA, il n’est pas en mesure de régler sa dette locative en sus des échéances courantes, ce qui a d’ailleurs été relevé par l’auteur du diagnostic social et financier ;

Qu’il en résulte que, les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n’étant pas remplies, les demandes à ce titre seront rejetées ;

Qu’ainsi, il sera ordonné au défendeur de libérer les locaux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le mois de la présente décision ainsi que le demande la SCI [G], et il sera ordonné, à défaut d’exécution volontaire, son expulsion ;

Qu’il sera rappelé que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Que la mesure d’expulsion garantissant déjà la libération des lieux, l’astreinte n’est pas nécessaire, si bien que cette demande sera rejetée ;

— Sur la demande en paiement

Attendu que l’obligation au paiement du loyer et des charges par le défendeur n’est pas contestable, résultant du bail et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que les loyers réclamés par la SCI [G] sont justifiés, Monsieur [W] ne rapportant pas la preuve d’autres paiements que ceux déjà décomptés par la bailleresse depuis le mois de septembre 2024, ceux antérieurs à cette date ayant bien été pris en compte puisque le solde du compte du locataire était nul au 31 août 2024 ;

Qu’en outre, selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année du contrat ; qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ; que s’il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision prend effet à compter de sa demande ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail contient une clause de révision applicable sans formalité particulière si bien que l’indexation appliquée par la SCI [G] est justifiée, d’autant que cette dernière a bien manifesté sa volonté d’appliquer la clause d’indexation dans ses avis d’échéance ;

Qu’en revanche, s’agissant des charges, il appartient au bailleur de justifier des régularisations de charges qu’il réclame en produisant les justificatifs de leur nature et de leur répartition ;

Qu’en l’espèce, si la SCI [G] justifie des charges d’eau de 2023, 2024 et 2025 et taxes d’ordures ménagères de 2024 et 2025, elle ne justifie en revanche pas de la répartition de ces charges entre les logements de l’immeuble, à défaut de compteur individuel d’eau et compte tenu du caractère collectif de la taxe d’ordures ménagères ;

Qu’elle ne démontre donc pas que les charges imputables à Monsieur [W] pour l’année 2023, 2024 et 2025 aient été supérieures aux provisions mensuelles de 20 € appelées et réclamées au titre de l’arriéré locatif ;

Attendu par ailleurs qu’étant occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, le défendeur est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne peut que correspondre au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 1042,46 €, révisable dans les mêmes conditions et soumise à régularisation annuelle de charges, cette indemnité ayant pour objet de réparer le préjudice subi par la bailleresse, sans perte ni profit ;

Qu’en revanche, la demande de doublement de l’indemnité d’occupation comme celle de majoration de 10 % de la dette ne sont pas fondées ;

Qu’en effet, l’indemnité d’occupation constituant la réparation du préjudice subi du fait de l’occupation fautive du bien, la prédétermination contractuelle de son montant par les parties constitue une clause pénale ;

Que de même, la majoration de 10 % étant stipulée dans le bail comme étant un dédommagement du bailleur, celle-ci constitue également une clause pénale ;

Que le bail les qualifie d’ailleurs lui-même comme étant des clauses pénales ;

Or attendu que les clauses pénales sont, en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, réputées non écrites et devraient, en tout état de cause, être réduites à néant compte tenu de leur caractère manifestement excessif au regard du préjudice rééllement subi par la bailleresse, relevant des intérêts moratoires, ou déjà réparé par l’octroi d’une indemnisation équivalente à la perte locative subie ;

Qu’en conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’une part de condamner le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 12 234,87 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 20 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et déduction faite des frais relevant des dépens ;

Que d’autre part, il convient de condamner le défendeur au paiement de l’indemnité d’occupation ci-dessus définie à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Sur les autres demandes

Attendu qu’il appartient à celui qui allègue un fait de le prouver ;

Qu’en l’espèce, le procès-verbal de constat produit et l’attestation de Monsieur [O] [U] établissent certes qu’il existe un défaut de fonctionnement de VMC dans le logement de ce dernier mais ne permettent pas de démontrer que ce défaut est imputable à des travaux qu’aurait réaliser Monsieur [W], occupant voisin ;

Que dès lors le manquement de Monsieur [W] à son obligation de ne pas réaliser des travaux sans autorisation n’est pas établi ;

Qu’en conséquence, la SCI [G] sera déboutée de sa demande tendant à la remise en état de la VMC sous astreinte et de sa demande d’indemnnisation du remplacement du vélux, dont le lien avec le dysfonctionnement de la VMC n’est au demeurant et au surplus pas caractérisé ;

— Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Attendu que le défendeur, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Que compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire du bail du 30 août 2023 consenti par la SCI [G] à Monsieur [C] [W], portant sur un logement situé [Adresse 3], est acquise au 27 mai 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [C] [W] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [C] [W] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de UN MOIS à compter de la présente décision ;

DIT que faute par Monsieur [C] [W] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] à payer à la SCI [G] la somme de 12 234,87 € (DOUZE MILLE DEUX CENT TRENTE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] à payer à la SCI [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 1042,46 €, révisable dans les mêmes conditions et soumise à régularisation annuelle de charges, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SCI [G] de sa demande de remise en état de la VMC et de sa demande d’indemnisation du remplacement du vélux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 27 mars 2025, de sa signficiation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE