Expédition conforme le Minute n° : 26/22

Copie exécutoire le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

CHAMBRE 1

N° REPERTOIRE :

N° RG 24/00855 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FTYO

DEMANDEURS

— Madame [B] [I] demeurant [Adresse 3] / SUISSE

— Monsieur [K] [W] demeurant [Adresse 3] / SUISSE

représentés par M^e Pauline BOUET, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 59, avocat postulant, M^e Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Claire MOLLARD, avocat au barreau de CHAMBERY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Valérie ESCALLIER, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Fanny ROBERT, Juge

Monsieur Philippe LE NAIL, Magistrat Honoraire

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

DEBATS

Audience publique du 13 Novembre 2025.

Délibéré fixé au 15 janvier 2026.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte dressé le 30 novembre 2023 par Maître [J] [X], notaire à AIX-LES-BAINS, avec la participation de Maître [E] [V], notaire à ANNEMASSE, la SCI CHALET ESCAPADE a contracté au profit des consorts [I]/[W] une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier sis [Adresse 1] à SAINT-JEAN-DE-SIXT au prix de 500.000 € net vendeur.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 mars 2024, à 16 heures.

La promesse était assortie d’une condition suspensive de prêt pour un montant maximal de 525.000 €, au taux maximal de 6 %, condition réalisée par l’obtention d’une offre de prêt le 15 février 2024 au plus tard, terme extinctif de la promesse.

Par courrier du 12 février 2024, adressé à la SCI [Adresse 5], avec copie à Maître [E] [V], Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W], se prévalant de la non-réalisation de la condition suspensive, demandaient la restitution de la somme de 25.000 €, versée comme indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 14 février 2024, l’établissement bancaire CREDIT MUTUEL [Localité 6] EUROPE a fait connaître à Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W], ainsi qu’à Maître [J] [X], qu’une offre de crédit immobilier leur était consentie pour l’achat du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Par message électronique du 21 février 2024, Maître [J] [X] indiquait au Notaire des consorts [I]/[W] que ces derniers avaient « obtenu leur crédit en date du 14 février », qu’ils ne pouvaient en conséquence « se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive ».

Par courrier du 8 mars 2024, les consorts [I]/[W] ont mis demeure le Notaire rédacteur de restituer sous huitaine la somme de 25.000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 9 mars 2024, le Notaire rédacteur a mis en demeure les consorts [I]/[W] de venir signer l’acte de vente le 15 mars 2024 à 11 heures.

Ce courrier est resté sans effet et la vente est devenue caduque par échéance du terme, le 15 mars 2024.

Par acte délivré le 30 avril 2024, les consorts [I]/[W] ont fait

assigner par devant le tribunal judiciaire d’ANNECY la SCI [Adresse 5] aux fins de voir :

— ordonner la restitution de la somme de 25.000 € séquestrée par le Notaire, outre intérêts au taux légal,

— condamner la SCI CHALET ESCAPADE à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et celle de 5.000 € au titre de résistance abusive,

— condamner la SCI [Adresse 5] au versement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 27 janvier 2025, les consorts [I]/[W] ont réitéré leurs demandes, telles qu’elles étaient formulées dans leur assignation du 30 avril 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 19 mars 2025, la SCI CHALET ESCAPADE demande de :

— débouter Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] de l’intégralité de leurs demandes.

— condamner Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 50.000 € au titre du reliquat d’indemnité d’immobilisation, somme portant intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024,

— ordonner la libération de la somme de 25.000 € séquestrée chez le Notaire, au profit de la SCI CHALET ESCAPADE,

— condamner Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience civile collégiale du 13 novembre 2025.

A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

MOTIFS ET DECISION

L’article 1124 du Code civil dispose :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclut en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

Selon l’article 1304 du Code civil, « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

La promesse de vente établie entre les parties par acte notarié du 30 novembre 2023, comportait plusieurs conditions suspensives.

L’acte contenait des conditions suspensives de droit commun, d’une part, et des conditions suspensives particulières, d’autre part. Les conditions suspensives particulières étaient au nombre de trois :

L’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif,La résiliation préalable du bail,Une condition suspensive d’obtention du prêt.

Parmi, ces conditions suspensives particulières, il n’est pas contesté que les deux premières conditions sus-mentionnées ne posent aucune difficulté. Seule la condition suspensive d’obtention du prêt, est sujette à controverse, la SCI CHALET ESCAPADE soutenant que celle-ci a été réalisée le 12 février 2024, alors que les consorts [I]/[W] soutiennent que cette condition n’est pas remplie.

La promesse de vente établie entre les parties par acte notarié du 30 novembre 2023, stipule notamment, au chapitre de la condition suspensive d’obtention d’un prêt :

« La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêts aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 février 2024 » (page 16 de la promesse de vente).

Il est également stipulé : « L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au promettant et au notaire ;

A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif.

Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Ainsi si aucune offre n’est émise alors que le BENEFICIAIRE peut démontrer qu’il a fait toutes les démarches, la présente promesse sera certes caduque mais l’indemnité d’immobilisation versée par le BENEFICIAIRE lui sera restituée, le PROMETTANT donnant dors et déjà son consentement au Notaire détenteur de cette somme pour restitution ».

(page 16 de la promesse de vente).

Au chapitre : « Refus de prêt – justification », la promesse de vente précise:

« Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Il résulte de cette rédaction que la promesse de vente fait la distinction entre le cas de l’obtention du prêt, et celui du refus du prêt, ce dernier étant soumis à justification.

Sur la justification du refus de deux prêts

Les consorts [I]/[W] produisent parmi leurs pièces :

Une réponse négative de la banque LCL par messagerie électronique, en date du 10 janvier 2024, à laquelle est jointe une lettre de refus de prêt du 31 janvier 2024,

Une réponse négative de la banque CCF par messagerie électronique, en date du 17 janvier 2024.

Il résulte de la rédaction de l’acte que la condition suspensive n’est pas réalisée si le refus du prêt est signifié par deux établissements bancaires, et qu’elle est réalisée en cas d’obtention du dit prêt.

Cependant, il n’est nullement mentionné que le refus de deux établissements bancaires effacerait les effets de l’obtention d’un prêt. Il est au contraire spécifié que ces conditions sont alternatives, soit le prêt est obtenu, soit il est refusé par au moins deux établissements bancaires.

Le moyen insinué par les consorts [I]/[W] selon lequel le refus de deux banques emporterait à lui seul, faillite de la condition suspensive, est en conséquence inopérant.

Par ailleurs, et à supposer que le refus de prêt par deux établissements bancaires soit suffisant à démontrer la faillite de la condition suspensive, celle-ci pouvait être invoquée dès le 17 janvier 2024, les bénéficiaires disposant à cette date de deux refus.

Au surplus, la nature juridique du courrier prématuré des consorts [I]/[W] du 12 février 2024 pose difficulté puisque ces derniers agissent de façon hypothétique et préventive, en partant du postulat qu’aucune obtention ni notification de prêt ne sera acquise avant l’échéance prévue au 15 février 2024, et cela, sans s’enquérir des réponses des deux établissements bancaires encore en concours, les consorts [I]/[W] ayant sollicité l’obtention d’un prêt auprès de quatre banques.

Sur les conséquences juridiques de l’obtention du prêt le 14 février 2024

Il résulte de sa rédaction que la promesse de vente fait la distinction entre l’obtention, c’est à dire “Parvenir à se faire accorder ce qui est demandé”, et la notification, c’est à dire l’information donnée à l’autre partie selon laquelle l’obtention est acquise.

Il est établi que le prêt a été acquis le 14 février 2024, soit avant le dernier jour de la réalisation de la condition suspensive fixée au 15 février au plus tard.

Il est fourni au dossier un courrier du CREDIT MUTUEL [Localité 6] EUROPE daté du 14 février 2024, intitulé « Offre de crédit immobilier consentie à Mlle [I] [B] et M. [W] [K] », ainsi qu’un document intitulé « Offre de crédit immobilier » reprenant toutes les caractéristiques techniques du prêt, et respectant les conditions de la promesse de vente.

Prétendre que la date d’effet de la condition suspensive serait celle de sa notification est contraire aux stipulations contractuelles établies le 30 novembre 2023, le contrat établissant deux étapes distinctes, l’obtention dans un premier temps, la notification dans un second, et le contrat ne stipulant comme date butoir que celle de l’obtention du prêt, par une échéance au 15 février 2024 au plus tard.

Une telle interprétation, substituant la notification à l’obtention, reviendrait à vider de ses effets la fixation d’un terme précis, ce dernier n’étant plus encadré strictement dans le temps, mais restant alors conditionné à la seule date aléatoire de sa notification, indépendamment de celle de son obtention.

L’indication selon laquelle le contrat vise bien l’obtention dans les délais prescrits, et non la notification, se trouve renforcée par la mention selon laquelle « Ainsi si aucune offre n’est émise alors que le BENEFICIAIRE […] » en page 16 de la promesse de vente, comme retranscrit ci-dessus.

Il résulte de cette formulation que l’offre de prêt est obtenue à compter du moment où l’offre est émise par l’établissement bancaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’offre a été émise le 14 février 2024.

Il est de jurisprudence constante que la condition de l’obtention d’un prêt est réalisée dès l’émission de l’offre par l’établissement de crédit, dès lors que cette offre de prêt est conforme à la convention des parties et à la législation applicable (Civ. 3ème, 18 nov. 1992; Civ. 3ème, 7 nov. 2007).

Consolidant cette dernière jurisprudence, il est admis que si l’attestation de prêt accordé par l’établissement bancaire devait parvenir au bénéficiaire avant l’expiration du délai d’obtention du prêt, cette condition spécifique devrait être prévue par les stipulations contractuelles (Civ. 3ème, 11 mai 2011).

En conséquence, il appartenait aux consorts [I]/[W] de vérifier le 16 février 2024, si aucune offre de prêt n’avait été émise antérieurement.

Cette tache dévolue au bénéficiaire est stipulée dans la promesse de vente, puisqu’il est prévu que « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au promettant et au notaire », ce qui fait reposer la charge de la preuve sur le bénéficiaire, celui-ci devant s’assurer à l’échéance de la condition suspensive, si le prêt a été ou non obtenu.

Selon la version présentée par les consorts [I]/[W], aucun contact n’aura été établi entre eux-mêmes et le CREDIT MUTUEL [Localité 6] EUROPE durant deux mois, entre le 15 décembre 2023 et le 21 février 2024, à la réception du courrier de la banque.

Il est à ce titre étonnant que les consorts [I]/[W], qui s’étaient empressés de notifier par avance le refus du prêt par deux établissements bancaires, n’aient pas pris la peine de vérifier le sort qui avaient été réservé à leur demande auprès des autres établissements.

S’agissant du CREDIT MUTUEL [Localité 6] EUROPE qui a finalement accordé le prêt, la dernière « relance » évoquée par les consorts [I]/[W], aux fins de démontrer qu’ils ont été diligents, remonte au 15 décembre 2023.

Les consorts [I]/[W] ne versent au dossier aucun document émanant du CREDIT MUTUEL [Localité 6] EUROPE, postérieur au 15 décembre 2023, ce qui laisse entendre que l’établissement bancaire n’a plus communiqué avec eux durant les deux mois qui ont précédé l’obtention du prêt.

Il est ainsi curieux que la conseillère patrimoniale du CREDIT MUTUEL [Localité 6] EUROPE, qui indique à Madame [I], dans un message électronique du 9 décembre 2023, qu’elle la tiendra « informée à chaque étape », soit restée taisante à l’occasion d’une offre de prêt de 460.000 €, présentée le 14 février 2024.

Il résulte de ces développements que la condition suspensive prévue à la promesse de vente du 30 novembre 2023 a été réalisée le 14 février 2024, date de l’obtention du prêt demandé par les consorts [I]/[W].

Sur la demande des consorts [I]/[W] de leur restituer l’indemnité d’immobilisation

L’article 1304 du Code civil dispose : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1960 du Code civil dispose : « Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime ».

La promesse de vente du 30 novembre 2023 stipulait au chapitre de l’indemnité d’immobilisation (page 12 de la promesse de vente) :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de cinquante mille euros (50.000 EUR).

Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de vingt-cinq mille euros (25.000 EUR).

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de de vingt-cinq mille euros (25.000 EUR), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de son seul fait ».

[…]

Il est également stipulé au paragraphe consacré au « Sort de ce versement  :

b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée reste acquise au PROMETTANT à titre d’indemnisation forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

[…]

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ».

En l’espèce, il était rappelé par message du 21 février 2024 aux consorts [I]/[W] par le Notaire du vendeur promettant, que la condition suspensive d’obtention du prêt avait été réalisée, et que ces derniers ne pouvaient se prévaloir de la faillite de cette condition.

Puis, en application de l’article 1304 du code civil selon lequel « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple », la SCI [Adresse 5] a mis en demeure les consorts [I]/[W] de venir signer l’acte de vente le 15 mars 2024 à 11 heures. Ces derniers ne se sont pas présentés. Il en résulte que la signature de l’acte de vente ne s’est pas réalisée du seul fait du bénéficiaire.

Il en ressort que les consorts [I]/[W] ne peuvent se prévaloir d’une restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de faillite d’au moins une des conditions suspensives, telle qu’elle est prévue au c) du paragraphe consacré au « sort de ce versement ».

En revanche, c’est à bon droit que la SCI CHALET ESCAPADE se prévaut de la clause b) du paragraphe consacré au « sort de ce versement », selon laquelle l’indemnité d’immobilisation reste acquise au PROMETTANT en cas de non-réalisation de la vente promise.

En conséquence, Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] seront déboutés de leur demande de restitution de la somme de 25.000 € séquestrée par le Notaire.

Succombant en leur demande principale, ils seront déboutés de leur demande au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, ainsi que de celle au titre de résistance abusive.

Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] seront condamnés à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 50.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024.

La libération de la somme de 25.000 € séquestrée par la SCP David BORDET, Isabelle BENAT, Notaires Associés, sera ordonnée au profit de la SCI CHALET ESCAPADE.

La SCP David BORDET a dû engager des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits dans la présente instance; Il est équitable de lui allouer en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 2.500 € qui sera mise à la charge de Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W].

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W].

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] de leur demande de restitution de la somme de 25.000 € séquestrée par le Notaire ;

DEBOUTE Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] de leur demande au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] de leur demande au titre de résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 50.000 € au titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024 ;

ORDONNE la libération de la somme de 25.000 € séquestrée par la SCP David BORDET, Isabelle BENAT, Notaires Associés au profit de la SCI CHALET ESCAPADE ;

CONDAMNE Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [I] et Monsieur [K] [W] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes, demandes plus amples ou contraires ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par l’un des juges en ayant délibéré ( art 452 C.P.C ) et le Greffier

Le Greffier, Valérie ESCALLIER,