TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 23/01729 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-ESRG

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors du délibéré de :

Présidente : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,

Assesseur : Monsieur JOUANNY, Vice Président,

Assesseur : Monsieur MEDES, Juge.

DÉBATS à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Arras, tenue le 05 Mars 2025 à double rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, en présence de :

Présidente : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,

Assesseur : Monsieur JOUANNY, Vice Président,

Greffier : Madame BORDE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025 par Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, assistée de Madame BORDE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du jugement.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Monsieur [X] [U]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 6] (LIBAN)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre-Nicolas DECAT, avocat au barreau d’ARRAS

À

Maître [P] [C]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE

S.E.L.A.R.L. [P] [C] [7], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 12 juin 2023 par devant Maître [P] [C], notaire associé de la SELARL [P] [C] [7], Monsieur [G] [M] a vendu à Monsieur [X] [U] un appartement à usage d’habitation constituant le lot n°8 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], au prix de 292.000 euros.

Monsieur [M] avait acquis ce bien immobilier de Monsieur [E] [J] suivant acte authentique reçu le 22 avril 2021 et établi par Maître [C].

Exposant avoir découvert après la vente la présence dans l’immeuble de mérule antérieure à celle-ci, Monsieur [U] a, par actes d’huissier en date du 10 novembre 2023, fait assigner Maître [C] et la SELARL [P] [C] [7] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Les défendeurs ont constitué ensemble avocat.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronqiue le 5 septembre 2024, Monsieur [U] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— condamner solidairement Maître [C] et la SELARL [P] [C] [7] à lui verser la somme de 41.587,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Maître [C] et la SELARL [P] [C] [7] à supporter la charge des entiers dépens de l’instance,

— condamner solidairement Maître [C] et la SELARL [P] [C] [7] à lui verser la somme de 4.800,00 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens,

— débouter Maître [C] et la SELARL [P] [C] [7] de leur demandes au titre des frais et dépens.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [U] fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que le notaire a commis une faute professionnelle susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle. Il lui impute un manquement à son devoir de conseil, en ce qu’il aurait dû interroger le vendeur et/ou le syndic de copropriété sur la présence passée ou actuelle de mérule dans l’immeuble – et plus particulièrement dans le bien vendu –, ainsi que sur d’éventuels traitements curatifs mis en œuvre, leur nature, et en informer l’acquéreur. Il estime que le notaire aurait également dû lui recommander la réalisation d’investigations complémentaires. Selon Monsieur [U], cette carence l’a privé d’une information essentielle à son consentement, alors même qu’elle était aisément accessible.

En réponse à l’argumentation adverse, Monsieur [U] précise que l’absence d’état parasitaire relatif aux parties communes, telle que mentionnée dans le dossier technique et environnemental, ne saurait exonérer le notaire de son devoir de conseil dès lors que la présence antérieure de mérule dans des parties privatives était avérée. Il soutient qu’au regard de ces désordres sanitaires, il appartenait au notaire de recommander un état parasitaire portant également sur les parties communes. Il rappelle enfin que les traitements effectués dans les parties privatives n’ont pas vocation à figurer dans le carnet d’entretien de l’immeuble, lequel ne retrace que les « gros travaux ».

Monsieur [U] considère que le notaire et sa société d’exercice sont solidairement responsables de la faute professionnelle ainsi commise et de ses conséquences dommageables. Il invoque une perte de chance d’acquérir l’immeuble à des conditions plus avantageuses, voire de renoncer à l’acquisition, indépendamment de la présence actuelle de mérule. Il soutient qu’une information sur la contamination antérieure lui aurait permis de négocier une réduction substantielle du prix, qu’il évalue à 15 %, soit 41.487,00 euros.

* * *

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électrionique le 21 juin 2024, Maître [C] et la SELARL [P] [C] [7] concluent au rejet des demandes de Monsieur [U] à leur encontre ainsi qu’à sa condamnation aux dépens, outre sa condamnation à lui payer la somme de 3.600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U], Maître [C] et la SELARL [P] [C] [7] contestent toute faute professionnelle du notaire lors de l’établissement de l’acte de vente, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée. Ils affirment que l’ensemble des documents légalement requis a été recueilli et annexé à l’acte de vente, sans qu’aucun d’eux ne laisse présumer un risque lié à la présence de mérule. Ils rappellent que si l’état prédaté mentionne un traitement sanitaire, il précise également qu’aucune recherche parasitaire n’a été conduite sur les parties communes. Ils indiquent que le vendeur a par ailleurs déclaré qu’aucun élément ne révélait la présence de mérule, comme cela est expressément mentionné à l’acte. Ils soutiennent que le bon de commande relatif à un traitement parasitaire produit par Monsieur [U] n’était pas accessible au notaire, et s’interrogent sur l’absence de mention de ces travaux dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Sur le préjudice allégué par Monsieur [U], ils font valoir que le notaire ne saurait être tenu à la restitution d’une fraction du prix de vente, un tel préjudice étant non indemnisable. En tout état de cause, ils contestent tant la réalité du préjudice – aucun élément ne permettant d’établir la présence actuelle de mérule dans l’immeuble – que son évaluation. Ils estiment que Monsieur [U] ne démontre ni qu’il aurait pu négocier le prix à hauteur de 15 %, ni l’existence d’un lien de causalité entre la faute reprochée et la perte de chance invoquée.

* * *

Par ordonnance du 13 novembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et a fixé l’audience de plaidoiries au 05 mars 2025.

À l’issue des débats, la présidente a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décisions serait rendue le 14 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’engagement de la responsabilité du notaireJ’aurais probablement proposé une solution plus sévère si les infestations n’étaient pas si anciennes et s’il était démontré que l’immeuble était actuellement infesté par le champignon. Toutefois, je vous propose de ne pas retenir la faute du notaire dans son devoir de conseil, ce d’autant qu’il n’était que rédacteur de l’acte. La mention – au demeurant vague – dans l’état daté aurait pu l’alerter sur la présence antérieure de mérule, mais non l’obliger à en informer l’acquéreur (ou le conseiller), ce d’autant qu’il a été destinataire de ce document.

,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le notaire, en sa qualité d’officier public ministériel, est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites notamment par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Il est également débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Ce devoir implique qu’il doit renseigner ses clients sur les éléments susceptibles d’affecter la portée, la validité ou les effets de l’acte, ainsi que sur les risques pouvant avoir une incidence sur la consistance ou la valeur du bien. S’il ne lui appartient pas d’effectuer des vérifications sur place, il doit néanmoins exploiter avec rigueur et vigilance les documents transmis lors de la constitution du dossier, et alerter les parties si ceux-ci contiennent des indices clairs ou concordants de risques affectant le bien.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, et notamment de l’acte authentique de vente du 12 juin 2023, que Maître [C], notaire instrumentaire, a notifié à l’acquéreur, Monsieur [U], par courriel en date du 28 mars 2023, l’ensemble des documents requis en vertu de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation dans le cadre de la vente du bien litigieux. Parmi ces pièces figuraient notamment les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des trois dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble, ainsi que l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires. Aucun de ces documents ne faisait état d’un risque fongique identifié, ni ne comportait de mention explicite ou implicite laissant supposer une infestation antérieure par le mérule, que ce soit dans les parties communes ou privatives de l’immeuble. Cette absence d’information s’explique par le fait que les seules infestations connues, dont la réalité est établie par les pièces produites par le demandeur, sont anciennes, si bien qu’elles pouvaient raisonnablement ne pas être mentionnées aux documents exigés à la date de la vente. En outre, l’acte de vente lui-même comporte une clause spécifique intitulée « Mérules » (page 21) dans laquelle il est expressément stipulé que le bien ne se trouve pas dans une zone à risque de mérule et que le vendeur déclare n’avoir observé aucun des indices visuels habituellement associés à la présence de ce champignon, tels que zones de condensation interne, moisissures, effritements ou déformation du bois, filaments blancs à l’aspect cotonneux. Cette déclaration contribue à conforter l’absence de tout indice permettant de soupçonner une infestation antérieure ou un risque avéré de réapparition du mérule au moment de la vente.

Le demandeur soutient néanmoins que le notaire aurait manqué à son devoir de conseil en raison d’une mention figurant dans l’état daté transmis par le syndic au notaire le 25 mai 2023. Ce document indique que l’immeuble a fait l’objet d’un « risque sanitaire » ayant donné lieu à un « traitement », la note précisant que ce risque pourrait inclure, de façon non exhaustive, « légionellose, radon, mérules, etc. », tout en indiquant qu’aucune recherche parasitaire n’avait été effectuée au sein des parties communes. Cette mention, formulée de manière générique et standardisée, ne permet pas d’identifier la nature exacte du risque ayant motivé le traitement, la date d’apparition de ce risque, la localisation des éventuels désordres traités, ni même si le traitement visait effectivement une infestation fongique, encore moins un mérule. À supposer même que cette mention ait pu appeler une vigilance particulière ou donner lieu à une observation de principe dans l’acte, elle ne permet en aucun cas de caractériser une faute du notaire dès lors qu’aucun élément concret ne laissait supposer l’existence d’un risque avéré ou non traité de mérule à une période récente. Dans ces conditions, cette référence imprécise d’un « risque sanitaire » ne saurait, à elle seule, faire naître, à la charge du notaire, une obligation positive d’alerter l’acquéreur sur un risque non établi et de suggérer des vérifications complémentaires. Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’état daté a été transmis à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique, de sorte que ce dernier avait lui-même la possibilité de solliciter des éclaircissements au vendeur comme au syndic de copropriété, ou de faire procéder à un diagnostic parasitaire s’il le jugeait nécessaire.

Enfin, la circonstance que Maître [C] ait instrumenté un précédent acte de vente relatif à ce même bien en 2021 est inopérante, dès lors qu’aucune pièce légalement annexée à l’acte de vente ne faisait apparaître l’existence d’une infestation antérieure de mérule.

Il s’ensuit qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire, qui a accompli ses diligences dans le respect des règles professionnelles et sur la base de pièces conformes aux exigences légales.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [U] de sa demande prinicpale aux fins d’indemnisation.

2. Sur les mesures accessoires,

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, Monsieur [U], partie perdante, sera condamné à payer à Maître [P] [C] et la SELARL [9], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1.500,00 euros.

Il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 01 janvier 2020, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en dispose autrement ou que le juge, même d’office, estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Aucun motif ne le justifie en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [X] [U] de sa demande d’indemnisation du préjudice né de la rétendue faute commise par Maître [P] [C] et la SELARL [P] [C] [7]  ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à supporter la charge des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à verser à Maître [P] [C] et la SELARL [P] [C] [7] la somme de 1.500,00 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,