TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00055 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E4SS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 SEPTEMBRE 2025

Débats à l’audience des référés tenue le 17 Juillet 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame BORDE, Greffière, et en présence de Madame [W] et de Monsieur [M], attachés de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

La société H2ROS prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par M^e David-Franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. H3ROS prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par M^e David-Franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. J3R prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par M^e David-Franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

DEMANDEURS

À

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LA TAILLERIE

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie DAUTRICOURT-SOREZ, avocat au barreau de BETHUNE

S.A.S. TANDEM prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 10]

Représentée par M^e Benjamin LE RIOUX, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant, et de M^e Nicolas AYNES, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Donatienne QUIROUARD-FRILEUSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. EXHOTEL prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparante ni représentée

S.N.C. FONCIERE OTELLO prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Mohamed-Akli ZAKENOUNE, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant, et de M^e Charlotte MACHTOU, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Salima LOUKILI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [I] [S]

Né le [Date naissance 9] 1938 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Valerie DAUTRICOURT-SOREZ, avocat au barreau de BETHUNE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 17 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La Société H2ROS, la SCI H3ROS et la SCI J3R (les SCI), sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 13] (62000), contigu à l’hôtel IBIS Arras, possédé par la SAS FONCIERE OTELLO et exploité par la SAS EXHOTEL.

Une partie de l’ensemble immobilier susmentionné subissait des dégâts des eaux entre 2015 et 2018.

Par acte d’huissier des 19 et 21 février 2020, les SCI ont assigné la SAS EXHOTEL, la SNC FONCIERE OTELLO et le [Adresse 15], demandant une expertise destinée principalement à rechercher l’origine des désordres.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Arras a désigné l’expert [G] [V].

Le 04 juillet 2022, l’expert [G] [V] a déposé son rapport.

Selon un constat de commissaire de justice du 12 janvier 2023, de nouveaux désordres sont apparus, postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, notamment des flaques d’eau sur le sol carrelé de la boutique COTES FEMMES qui se loge dans ledit ensemble immobilier, des portants de vêtements humides et inutilisables.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 24 et 26 mars 2025, les SCI ont fait assigner la SAS EXHOTEL, la SNC FONCIERE OTELLO et l’association syndicale libre La Taillerie, représenté par son syndic, la société [Adresse 14], devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée principalement à constater les désordres, en déterminer l’origine, les conséquences et le coût des travaux de réfection. Elles demandent en outre de condamner in solidum la SAS EXHOTEL et la SNC FONCIERE OTELLO à payer, à titre provisionnel, à valoir sur leurs préjudices subis, la somme de 15 000 euros à la SARL H2ROS, la somme de 10 000 euros à la SCI H3ROS, et la somme de 10 000 euros à la SCI J3R. Elles demandent aussi à déclarer l’ordonnance à intervenir et l’expertise subséquente opposables au [Adresse 15], représenté par son Syndic, la société SQUARE HABITAT. Elle demande enfin de condamner in solidum la SAS EXHOTEL et la SNC FONCIERE OTELLO au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 avril 2025, les SCI ont fait assigner la SAS TANDEM devant le même tribunal afin d’ordonner la jonction de cette procédure à celle sous le numéro 25/00055, reprenant les demandes formulées dans l’acte des 24 et 26 mars 2025. Elle demande enfin de condamner la SAS TANDEM au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Lors de l’audience du 17 juillet 2025, les SCI, par l’intermédiaire de leur conseil, déposent leurs conclusions aux termes desquelles, outre leurs demandes formulées dans l’acte introductif d’instance, elles demandent de prendre acte de l’intervention de la SAS TANDEM en lieu et place de la SAS EXHOTEL, de déclarer l’ordonnance à intervenir et l’expertise subséquente opposables au [Adresse 15], représenté par son syndic, la société SQUARE HABITAT. Elles demandent enfin de condamner in solidum la SAS EXHOTEL, la SNC FONCIERE OTELLO et la SAS TANDEM au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, et de débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes.

Elles se fondent sur les dispositions des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elles font valoir qu’elles ont réglé la taxe de l’expert [V] à hauteur de 3 529,55 euros, les frais d’avocat pour la première procédure, six constats d’huissier en 2023, et qu’elles ont subi un préjudice qui avait été estimé sommairement à 10 000 euros. Elles ajoutent qu’elles subissent en permanence un trouble commercial. Elles indiquent avoir renoncé à leurs réclamations à l’encontre de l’Association LA TAILLERIE et prennent note qu’elle interviendra volontairement aux opérations d’expertise lorsqu’elle sera immatriculée.

***

La SNC FONCIERE OTELLO, représentée par son conseil, demande, à titre principal, de débouter les SCI de l’ensemble de leurs demandes et de la mettre hors de cause. À titre subsidiaire, elle formule des protestations et réserves. Elle demande, en tout état de cause, de juger que les demandes de provision des SCI se heurtent à des contestations sérieuses et de rejeter ces demandes. Elle demande enfin de condamner les SCI au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que dans le contrat de bail, les stipulations mettent à la charge des preneurs successifs l’entretien des canalisations et les travaux d’entretien, et qu’elle n’est pas concernée par ces obligations. Elle fait valoir en outre que les demandes de provisions se heurtent à des contestations sérieuses.

***

La SAS TANDEM, par l’intermédiaire de son conseil, demande d’ordonner la présente instance avec celle sous le numéro 25/00055, formule des protestations et réserves sur la demande d’expertise, demande d’exclure de la mission d’expertise celle consistant à donner un avis sur les responsabilités encourues. Elle demande en outre de débouter les SCI de leurs demandes de provisions, ainsi que celles formées au titre des frais irrépétibles et dépens, et de les condamner aux dépens.

Elle soutient qu’il existe plusieurs incertitudes relatives à l’imputabilité des demandes de provisions constituant des contestations sérieuses.

***

M. [I] [S], intervenant volontaire, par l’intermédiaire de son conseil, demande de recevoir son intervention volontaire et, à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes formulées par les SCI à l’encontre de l’Association LA TAILLERIE pour défaut de droit d’agir. Il demande, à titre subsidiaire, d’enjoindre aux SCI de régulariser la procédure par la mise en cause de l’ensemble des colotis composant l’Association LA TAILLERIE.

Il soutient que l’Association LA TAILLERIE n’a pas encore la personnalité morale et est dépourvue du droit d’agir et que seuls les colotis ont la capacité juridique.

***

La SAS EXHOTEL, régulièrement citée, n’est, ni présente, ni représentée.

MOTIFS

Il convient tout d’abord de joindre les deux procédures.

Il convient aussi de constater l’intervention volontaire de M. [I] [S] et de prendre acte de l’intervention de la SAS TANDEM en lieu et place de la SAS EXHOTEL et de mettre hors de cause cette dernière, ainsi que l’Association LA TAILLERIE, n’ayant pas la personnalité juridique, prenant acte de sa volonté de participer aux opérations d’expertise.

Il n’y a pas lieu à déclarer l’ordonnance à intervenir et l’expertise subséquente opposables au [Adresse 15], représenté par son syndic, la société SQUARE HABITAT, celui-ci n’étant plus partie à la procédure.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les SCI, propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 12] Arras [Adresse 1]), souffrent de désordres portant sur cet ensemble, notamment des flaques d’eau sur le sol carrelé d’une boutique d’un de leurs preneurs, selon un constat de commissaire de justice du 12 janvier 2023. La SNC FONCIERE OTELLO sollicite de rejeter la demande d’expertise à son égard au motif qu’elle n’a pas la charge des travaux d’entretien et de réparation des installations litigieuses, se fondant sur les stipulations contractuelles. Or, il ne saurait exclure sa responsabilité à ce stade de la procédure, dans la mesure où elle reste susceptible d’être engagée. L’existence de nouveaux désordres n’est pas contestée et la demande d’une nouvelle expertise n’est pas manifestement infondée.

En conséquence, les SCI justifiant d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, il convient de faire droit à la demande d’expertise.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les SCI demandent des provisions s’élevant à 10 000 euros pour chacune des sociétés ainsi qu’une provision de 15 000 euros à payer à la société d’exploitation. Cependant, ces demandes de provisions se heurtent à une contestation sérieuse, dans la mesure où la responsabilité des différentes sociétés impliquées pour les préjudices subis par les SCI reste incertaine au regard des éléments avancés par les demanderesses.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provisions.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les SCI, demanderesses à la mesure d’expertise, seront condamnées aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable à ce stade de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

CONSTATONS la jonction de la procédure intentée contre la SAS TANDEM et celle enrôlée sous le numéro 25/00055 ;

CONSTATONS l’intervention volontaire de M. [I] [S] ;

CONSTATONS l’intervention de la SAS TANDEM en lieu et place de la SAS EXHOTEL ;

METTONS hors de cause la SAS EXHOTEL ;

METTONS hors de cause l’Association Syndicale Libre LA TAILLERIE, n’ayant pas la personnalité juridique, prenant acte de sa volonté de participer aux opérations d’expertise ;

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 5], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 8] à [Localité 11]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Constater les désordres dénoncés (copie de l’assignation jointe),

— En déterminer l’origine, les causes et l’étendue,

— Dire si ces désordres portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— Évaluer le cas échéant la nature, le coût et la durée des travaux de réfection,

— Évaluer les préjudices subis,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités encourues,

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur de son choix ayant une spécialité différente de la sienne pour une intervention spécifique réduite ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 04 août 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’alinéa 5 de l’article 282 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que la Société H2ROS, la SCI H3ROS et la SCI J3R devront consigner à la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d’ARRAS la somme globale de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 04 novembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS n’y avoir lieu à déclarer l’ordonnance rendue ce jour et l’expertise subséquente opposables au [Adresse 15], représenté par son syndic, la société SQUARE HABITAT, celui-ci n’étant plus partie à la procédure ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les demanderesses ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Société H2ROS, la SCI H3ROS et la SCI J3R aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,