TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/50653 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZSL

N° : 4

Assignation des :

21 et 22 Janvier 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 6], société civile

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS – #C2305

DEFENDERESSE

S.A.S. BRANDS COMPANY

dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 5]

dont les lieux loués sont :

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc VOLFINGER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #86

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Par acte du 22 août 1990, Madame [S] [Y] a donné à bail commercial à Monsieur [C] [L] des locaux situés [Adresse 6], moyennant un loyer annuel en principal de 90 000 francs, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Par acte du 17 mai 2001, Madame [Y] a fait apport de l’immeuble sis [Adresse 6] à la société civile immobilière [Adresse 6].

Le bail consenti à Monsieur [L] a été successivement renouvelé par actes des 5 janvier 2004 puis 31 juillet 2012, le montant du loyer annuel en principal s’élevant à 29 490,32 euros au 1er juillet 2012.

Le fonds de commerce a successivement été cédé à la société B.S.H. DIFFUSION, à la société VESTITI puis, par acte du 28 octobre 2021 signifié au bailleur le 23 novembre 2021, à la société par actions simplifiée BRANDS COMPANY.

Par acte extrajudiciaire délivré le 20 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 11 509,97 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée de pénalités et du coût de l’acte.

Par assignation délivrée les 21 et 22 janvier 2025, la SCI [Adresse 6] a attrait la société BRANDS COMPANY devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société BRANDS COMPANY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société BRANDS COMPANY à payer à la SCI [Adresse 6] la somme provisionnelle de 23 817,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ;

— condamner la société BRANDS COMPANY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— condamner la société BRANDS COMPANY au paiement d’une somme provisionnelle de 1 150,99 euros au titre de la clause pénale ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société BRANDS COMPANY au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 20 novembre 2024 et du 8 janvier 2025 et les frais de levée d’état d’endettement et d’extrait d’immatriculation.

Aux audiences du 3 avril puis 21 mai 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé, en considération d’un projet de reprise du fonds de commerce invoqué par le conseil de la société BRANDS COMPANY.

A l’audience du 2 juillet 2025, la SCI [Adresse 6] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Le conseil de la société BRANDS COMPANY ne s’est pas présenté à l’audience du 2 juillet 2025, ainsi qu’il en avait préalablement avisé la juridiction en l’informant de l’échec du projet de reprise du fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer signifié le 20 novembre 2024 à la société BRANDS COMPANY, qui porte sur un arriéré locatif de 11 509,97 euros, selon avis d’échéance afférent au troisième trimestre 2024 annexé à l’acte.

La société défenderesse, qui a constitué avocat, n’allègue ni ne justifie avoir apuré les causes de ce commandement dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société BRANDS COMPANY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI [Adresse 6], l’obligation de la société BRANDS COMPANY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 817,27 euros (quatrième trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BRANDS COMPANY à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 509,97 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société BRANDS COMPANY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société BRANDS COMPANY doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées, ceux-ci comprenant le coût des commandements de payer des 20 novembre 2024 et 8 janvier 2025 et celui de la délivrance d’un extrait d’immatriculation, mais non celui de la levée de l’état des créanciers inscrits qui ne constitue pas un dépens ni n’entretient de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la société BRANDS COMPANY devra verser à la société défenderesse une somme que des considérations d’équité -tenant à l’appel de l’affaire à plusieurs audiences successives, générant nécessairement des frais de représentation pour le bailleur- commandent de fixer à 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 décembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BRANDS COMPANY et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons à titre provisionnel la société BRANDS COMPANY à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société BRANDS COMPANY à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de vingt-trois mille huit cent dix-sept euros et vingt-sept centimes (23 817,27 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 sur la somme de 11 509,97 euros et à compter du 21 janvier 2025 sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société BRANDS COMPANY aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivré les 20 novembre 2024 et 8 janvier 2025 et celui de l’obtention d’un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;

Condamnons la société BRANDS COMPANY à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Marie-Hélène PENOT