TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

site SALENGRO

N° RG 24/00475

N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2VM

JUGEMENT 16 Mai 2025

Minute:

[H] [M], [I] [W]

C/

S.C.I. VICTOIRE

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 28 Mars 2025, sous la présidence de Elise HUERRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025,

ENTRE :

Mme [H] [M]

née le 12 Février 1992 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yann OSSEYRAN, avocat au barreau d’ARRAS

M. [I] [W]

né le 24 Septembre 1987 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yann OSSEYRAN, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

S.C.I. VICTOIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 3] dont le gérant est M. [E] [L]

représentée par M^e Anne sophie DELCOURT, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2019, la SCI VICTOIRE a donné à bail à Monsieur [I] [W] et Madame [H] [M] à compter du 12 octobre 2019 et pour une période de trois ans renouvelable un logement situé [Adresse 2] à [Adresse 7] AU BOIS (62111) moyennant un loyer mensuel de 700 euros révisable annuellement.

Par exploit d’huissier de justice du 18 mars 2022, la société bailleresse a donné congé pour vente aux locataires, pour le 11 octobre 2022, sur la base d’une offre de vente au prix de 220 000 euros net vendeur.

Par exploit de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Monsieur [I] [W] et Madame [H] [M] ont fait assigner la SCI VICTOIRE devant le juge des contentieux de la protection d’Arras, auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater le caractère frauduleux du congé litigieux ; de condamner la SCI VICTOIRE au paiement des sommes suivantes :* la somme de 3000 euros en réparation du préjudice résultant du caractère frauduleux du congé ;

* 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour eux du caractère indécent du bien donné à bail ;

* 1200 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive ;

* 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

* 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 septembre 2024, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 28 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [W] et Madame [H] [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le congé délivré est nécessairement frauduleux dès lors que la mise en vente de l’immeuble n’est intervenue que le 25 mars 2023.

Pour invoquer un préjudice de jouissance résulté pour eux de l’indécence du bien donné à bail, ils expliquent que l’immeuble litigieux a présenté, dès leur entrée dans les lieux, d’importants problèmes d’humidité, à l’origine d’une surconsommation du chauffage électrique et alors qu’ils ont la charge de leurs deux enfants nés en 2018 et 2020. Ils soutiennent que leurs demandes d’intervention auprès du bailleur sont demeurées vaines. Selon eux, ce sont ces désordres qui sont à l’origine de la blessure par brûlure de leur fille.

La SCI VICTOIRE, représentée par son conseil, conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 528,64 euros au titre des frais de remise en état du logement, du prorata de la taxe d’ordures ménagères et des frais EDF, outre la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et leur condamnation aux dépens.

Pour combattre l’argumentation adverse, la SCI VICTOIRE fait valoir que le congé délivré aux locataires répond aux exigences posées par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que ce congé n’est atteint d’aucune cause de nullité et qu’il n’est pas davantage rapporté la preuve, qui incombe aux seuls demandeurs, de ce que le bailleur n’avait pas l’intention de vendre. Elle explique que le législateur ne fait pas défense au bailleur de renoncer à vendre le logement considéré si ce revirement est exempt de fraude. Au cas d’espèce, elle admet que l’immeuble litigieux a de nouveau été offert à la location près de dix-huit mois après.

La SCI VICTOIRE soutient que la décence du logement ressort suffisamment des débats, notamment de l’état des lieux d’entrée et des attestations produites par ses soins. Elle observe que si le logement litigieux s’est révélé énergivore comme le soutiennent les demandeurs, ils ne versent aux débats aucune facture qui établirait ce fait.

Pour solliciter reconventionnellement la condamnation des demandeurs, la bailleresse explique que la reprise des lieux a révélé diverses dégradations locatives dont le coût de remise en état incombe aux locataires.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la validité du congé :

Selon l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Pour conclure au caractère frauduleux du congé, les demandeurs font valoir, d’une part, que le bien n’a en réalité été mis en vente que plusieurs mois après, et ce compte tenu, d’autre part, du caractère indécent du bien donné à bail, à l’origine de la saisine des autorités administratives par les locataires.

Pour combattre cette argumentation, la SCI VICTOIRE explique que la charge de la preuve du caractère frauduleux incombe aux locataires et qu’au cas d’espèce, c’est sans fraude de sa part qu’elle a pu mettre le bien en vente avant de l’offrir à nouveau à la location. Elle conteste par ailleurs le caractère indécent de l’immeuble litigieux.

En l’espèce, la SCI VICTOIRE a délivré congé pour vente le 18 mars 2022 pour une résiliation à échéance du bail, soit le 11 octobre 2022. Il n’est ni allégué ni établi que ce congé contreviendrait aux délais fixés au bailleur par la loi. Aucun élément ne vient indiquer que les locataires auraient accepté l’offre de vente. Il n’est pas plus allégué que le prix offert par la SCI VICTOIRE serait surévalué à l’effet de contourner le droit de préemption des locataires. Enfin, l’éventuelle indécence du logement ne fait pas obstacle à ce que le vendeur cherche par ailleurs à vendre son bien, le locataire conservant la faculté de rechercher la réparation de son préjudice devant les juridictions civiles.

Pour établir la réalité de son projet de vendre l’immeuble litigieux, la SCI VICTOIRE verse aux débats :

— l’évaluation de l’immeuble établie le 2 mars 2022 par l’agence AGIMMO,

— plusieurs messages datés de mars 2023 et mai 2023 d’un éventuel candidat à l’achat ; si le premier de ces messages ne permet pas de vérifier qu’il s’agit de l’immeuble donné à bail, les photographies accompagnant la correspondance de mai 2023 correspondent bien à l’immeuble litigieux ;

— la correspondance au sein de l’étude notariale en charge de la gestion locative, relative au projet de vendre l’immeuble.

A ces éléments, il convient d’ajouter l’annonce de mise en vente du bien, datée de mars 2023, produite par les demandeurs.

Ces éléments établissent suffisamment l’intention de la SCI VICTOIRE de vendre le bien donné à bail et les pièces produites aux débats ne suffisent pas à établir que la bailleresse aurait agi par fraude.

Il en résulte que le moyen tiré du caractère frauduleux du congé sera écarté.

Sur l’indécence du logement :

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est ainsi obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire que les locaux doivent notamment être protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations ou inondations. Les dispositifs assurant la retenue des personnes dans le logement et ses accès, c’est-à-dire les garde corps des fenêtres, les rampes et rambardes d’escaliers, les équipements des balcons, etc… doivent être dans un état conforme à leur usage.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient à celui qui invoque l’indécence du logement d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, pour alléguer l’indécence du logement, les demandeurs font valoir que dès leur entrée dans les lieux, ils ont souffert de problème d’humidité du logement, à l’origine de factures excessives de chauffage et de la blessure de leur enfant par brûlure sur l’un des radiateurs du logement. Ils expliquent avoir interpellé le bailleur, le conseil départemental du Pas de Calais, enfin les services préfectoraux.

Il est produit par eux :

— le courrier du 12 octobre 2021 de l’association SOLIHA, lequel renseigne avoir « constaté sur site les problèmes ci-après énumérés :

— système de chauffage inadapté au logement,

— toilettes anciennes à l’extérieur non sécurisées et présentant un risque de chute,

— soupirail non sécurisé et présentant un risque d’intrusion,

— isolation entre la cave et la pièce principale à revoir,

— isolation entre les dépendances et la chambre du couple incomplète. »

— le courrier du 5 janvier 2022 de la DDTM, lequel se porte en lui-même aucune constatation et se borne à indiquer avoir été alerté sur l’état du logement pour les motifs ci-dessus évoqués,

— le constat de carence établi le 18 novembre 2021 par le conciliateur de justice,

— des clichés photographiques, lesquels ne sont cependant pas datés.

Pour combattre ces éléments, la bailleresse expose que le logement était en très bon état lors de l’entrée dans les lieux, pour avoir été intégralement refait à neuf. Elle produit l’état des lieux d’entrée, signé de l’ensemble des parties, lequel confirme le très bon état de l’ensemble des équipements. Il est en outre produit le procès-verbal de constat établi le 19 septembre 2022 par Maître [V], commissaire de justice, lequel corrobore ces éléments.

Au vu de ce qui précède, il apparaît que les éléments produits par les demandeurs sont insuffisants à établir la prétendue indécence du logement, celle-ci ressortant exclusivement du courrier de SOLIHA et n’étant étayé par aucune pièce susceptible de décrire les désordres évoqués, et les parties n’ayant pallié cette carence, ni en produisant l’éventuel rapport établi par les services de lutte contre l’habitat indigne ni en se dotant d’un constat. Par ailleurs et d’une manière générale, aucun élément, et notamment pas les factures d’énergie, ne sont fournis pour étayer l’affirmation des locataires selon lesquels ils ont occupé une passoire thermique et assumé des charges de chauffage prohibitives.

Aussi les demandes dérivées de l’indécence du logement seront-elles rejetées.

Sur les comptes entre les parties :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A titre liminaire, il sera rappelé que si le locataire doit répondre des dégradations commises pendant le bail selon les limites évoquées plus haut, il ne peut en résulter que le locataire soit tenu de rendre les lieux loués absolument dans le même état que lors de l’entrée dans les lieux. S’agissant de simples réparations locatives, il doit en effet être tenu compte de l’usage courant et normal des lieux et de la vétusté qui ne peuvent être imputés au locataire. En l’espèce, cette vétusté tient en l’usure qu’aurait inévitable induit un usage normal des lieux loués au terme d’une occupation de quatre années. Lorsque la dépréciation précipitée trouve son origine dans des dégradations, aucune vétusté n’apparaît toutefois devoir être prise en compte.

En outre, s’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la réalisation des réparations, il n’en reste pas moins que le bailleur doit démontrer la juste évaluation par lui des frais de remise en état du bien loué.

En l’espèce, la SCI VICTOIRE invoque l’existence de dégradations du bien loué, et produit en ce sens :

— les états des lieux d’entrée et de sortie,

— le décompte établi le 26 octobre 2022 par le mandataire du bailleur, retenant une créance locative de 528,64 euros composée du reliquat au titre de la taxe d’ordures ménagères, du solde d’une facture EDF, et de travaux de réparation pour un montant total de 1020 euros,

— le devis daté d’octobre 2022 de Monsieur [G] pour un montant de 1065 euros portant sur les travaux de remise en état suivants :

* dans la salle de bains, nettoyage du meuble, du receveur et de la douche,

* dans le séjour, dépose et repose de l’installation de la fibre, remise en peinture localement,

* dans la cuisine, dégraissage et remise en peinture sous meuble,

* dans la chambre, dépose du film adhésif du velux,

* à l’étage, fourniture et pose d’un cache-radiateur,

* ponçage, dégraissage et mise en peinture de six portes,

* installation d’un témoin de charge pour installation électrique.

Les demandeurs s’opposent à ce chef de demande et sollicitent la restitution du dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée décrit l’ensemble de ces éléments en très bon état.

S’agissant des postes de travaux figurant au devis, l’état des lieux de sortie renseigne que :

— dans la salle de bains, un nettoyage est à prévoir. Les parois de douche vitrées présentent de nombreuses traces de calcaire. Le support de douche et la douchette, le mitigeur présentent des traces de calcaire.

— dans la cuisine, des traces de coulure sont visibles sur un mur, le reste est en état d’usage,

— dans la chambre, un film occultant est posé sur le velux,

— les portes présentent par endroits, des traces d’éclats de peinture ou de coup ou de pose en peinture (porte d’entrée, porte des wc, porte de la salle de bains, porte de chambre, porte d’accès à la cave).

Au vu de ce qui précède, il n’est pas établi en quoi les projets de réparations portant sur l’installation en fibre du séjour, le manque d’un cache-radiateur, ou encore l’installation d’un témoin de charge seraient la conséquence de dégradations locatives.

S’agissant des autres réparations reprises aux devis, il doit en outre être tenu compte, à l’exception du film occultant, de la vétusté qu’aurait inévitablement entraîné une occupation normale des lieux pendant une période de trois années. Ces considérations doivent conduire à retenir un coefficient de vétusté de l’ordre de 30 % justifiant d’évaluer à la somme totale de 540 euros le montant des réparations dont le coût incombe aux locataires.

Le bailleur ne produit ni les justificatifs des sommes réclamées aux locataires au titre de la taxe d’ordures ménagères ou du solde de la facture edf. Aussi ces sommes doivent-elles être retranchées des sommes dues par les défendeurs.

Il en résulte que les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

Réparations locatives : 540 euros

A déduire : dépôt de garantie de 700 euros

Solde : 160 euros.

Il y a lieu, dès lors, de faire droit partiellement à la demande en restitution des demandeurs en condamnant la SCI VICTOIRE à leur payer la somme de 160 euros au titre du dépôt de garantie, et de rejeter les demandes contraires de la SCI VICTOIRE.

Sur la résistance abusive :

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution consistent dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la mauvaise foi de la société défenderesse n’est ni alléguée ni démontrée. Aussi cette demande sera-t-elle rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Monsieur [I] [W] et Madame [H] [M], qui succombent partiellement, seront dès lors condamnés in solidum aux dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI VICTOIRE à payer à Monsieur [I] [W] et Madame [H] [M] la somme de 160 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [I] [W] et Madame [H] [M] de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [H] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection