TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

[Adresse 5]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00124 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TRU

MINUTE N°2025/ 531

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Septembre 2025

S.C.I. [E]

c/

[P] [D] [S], [R] [D]

Copie délivrée à

Monsieur [R] [D]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. [E]

inscrite au RCS de BEZIERS sous le n° 842 066 029

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domiciliée : chez M. [E] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [P] [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

Monsieur [R] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 05 aout 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 28 février 2024 avec prise d’effet non précisée, LA SCI [E] a donné à bail à M. [D] [R] et Mme [D] [S] [P] (ci-après dénommés LES CONSORTS [D]) un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 850.00 € et 20.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI [E] , selon acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 a fait signifier aux CONSORTS [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à la personne de M. [D] [R] lequel a accepté de le recevoir pour Mme [D] [S] [P], pour un montant de 1876.20 € dont en principal la somme de 1740.00 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI [E] a assigné LES CONSORTS [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI [E] visée dans le commandement et ce à compter du15 janvier 2025 par application des dispositions de l’article I-24 de la loi du 6 juillet 1989 et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 15 janvier 2025 ;

— Juger que la clause résolutoire a été acquise le 15 janvier 2025 ;

— Juger que le bail a été résilié le 15 janvier 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de des CONSORTS [D] du logement qu’il occupe [Adresse 1] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est dans les délais de la loi à compter de l’ordonnance à venir ;

— Condamner LES CONSORTS [D] à quitter les lieux sous astreinte de 150.00 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant aux locataires garnissant les lieux en tels garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls des CONSORTS [D] ;

— Condamner LES CONSORTS [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 870.00 € par mois d’occupation jusqu’au complet départ des lieux ;

— Juger que l’indemnité d’occupation s’élève au jour des présentes à la somme de 863.71 € à parfaire ;

— Condamner LES CONSORTS [D] au paiement d’arriérés de loyers et charges à compter du mois de juin 2024 jusqu’au 15 janvier 2025 date d’acquisition de la clause résolutoire soit 2111.19 € ainsi que les intérêts et accessoires y afférents à compter du commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 ;

— Condamner LES CONSORTS [D] à verser à la SCI [E] la somme de 1000.00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner LES CONSORTS [D] à verser à la SCI [E] la somme de 1500.00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir ait lieu au seul vu de la minute ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant la première audience du 29 avril 2025. Il en ressort que les locataires mettent en avant l’absence de date de prise d’effet du bail conclu en date du 28 février 2024 pour contester le montant de la dette locative alléguant être rentrés dans les lieux le 1er août 2024. Ils affirment ne pas avoir reçu l’état des lieux d’entrée. Un plan d’apurement de cette dette locative aurait été accepté par le bailleur à hauteur de 130.00 € par mois en sus du loyer et versé par les locataires depuis le mois de février 2025. Le paiement du plein loyer aurait également repris. La famille souhaite se maintenir dans les lieux.

Appelée une première fois à l’audience du 15 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un avenir d’audience en date du 4 mars 2025 pour celle du 29 avril 2025 puis l’objet de renvois successifs au 3 juin 2025 et 1er juillet 2025 en raison d’une incompréhension sur le décompte de la dette du défendeur et pour justifier d’une reprise des paiements.

Retenue à l’audience du 5 août 2025, le conseil de la SCI [E] dépose. Dans ses conclusions récapitulatives il fait part de versements sporadiques des CONSORTS [D] qui ne doivent pas faire obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail. Il sollicite le paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive caractérisée par la mauvaise foi des CONSORTS [D] en refusant de procéder à un règlement régulier des loyers et charges. Il actualise la dette locative à la somme de 3080.32 € au jour de l’audience. Il précise aux débats que la prise d’effet du bail est le 1er avril 2024 et produit des relevés bancaires de la SCI [E] attestant de virements effectués par M. [D] [R] pour les mois d’avril, mai, juin, juillet 2024 notamment, correspondants pour l’essentiel au montant du loyer prévu contractuellement. Il indique n’avoir pas eu connaissance de pièces adverses et maintient l’intégralité de ses prétentions.

M. [D] [R] comparaît . Il explique ne pas s’opposer sur le fond à la dette locative mais en conteste le montant et les dates et affirme avoir envoyé un mail une semaine auparavant sans le produire et sans autre précision. Il ne verse au litige aucune pièce à l’appui de ses allégations. Il ne conteste pas la prise d’effet à bail au 1er avril 2024 contrairement à la date du 1er août 2024 qui avait été alléguée lors de la réalisation du diagnostic social et financier.

Mme [D] [S] [P] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault, une première fois le 19 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée initialement au 15 avril 2025 puis une seconde fois le 5 mars 2025 à la suite de l’avenir d’audience en date du 4 mars 2025 pour celle du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI [E] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 18 novembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI [E] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux CONSORTS [D] le 15 novembre 2024 pour la somme de 1876.20 € dont en principal 1740.00 € € au titre des arriérés locatifs pour s’acquitter de leur dette locative.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, LES CONSORTS [D] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

LES CONSORTS [D] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 870.00 € provision sur charges comprise jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SCI [E] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

LA SCI [E] produit à l’instance un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 3080.32 € au 5 août 2025.

M. [D] [R], comparant, n’en conteste pas le principe mais la somme due et les dates. Cependant il ne verse aucune preuve au soutien de ses allégations. Quant à Mme [D] [S] [P], non comparante ni représentée, elle n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

A l’inverse, il ressort des pièces produites au litige par la partie requérante et notamment les relevés bancaires de la SCI [E] que des virements ont été effectués par M. [D] [R] aux mois d’avril, mai, juin, juillet 2024 donc avant le 1er août 2024 tel que mentionné dans le diagnostic social et financier pour des montants respectifs de 890.00 €, 870.00 €, 870.00 € et 870.00 € correspondants essentiellement au montant des loyers et charges prévus contractuellement. En outre M. [D] [R] ne conteste plus la prise d’effet du bail au 1er avril 2024.

En conséquence, LES CONSORTS [D] seront condamnés au paiement de la somme de 3080.32 € au titre des arriérés locatifs.

5°) Sur l’astreinte et les dommages et intérêts

L’article L131-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution stipule que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

L’astreinte est ainsi une mesure de contrainte ordonnée par le juge pour vaincre la résistance prévisible d’une partie à une décision.

En l’espèce la SCI [E] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des CONSORTS [D] autrement que par une argumentation basée sur les arriérés locatifs fondement de la dette et leur connaissance de l’obligation contractuelle de paiement des loyers et charges.

Cette obligation contractuelle ne peut avoir comme corollaire la mauvaise foi et la résistance abusive des locataires à la décision à intervenir sur laquelle LA SCI [E] fonde sa demande d’astreinte d’autant qu’il est constaté des versements sporadiques par les CONSORTS [D].

Dès lors le défaut de paiement des loyers et charges ne saurait caractériser en la cause une résistance abusive basée sur la mauvaise foi et être dès lors présumée.

En conséquence la SCI [E] sera déboutée de ses demandes d’astreinte et de dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

LES CONSORTS [D], partie perdante, seront donc condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence LES CONSORTS [D] seront condamnés au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2024 entre d’une part LA SCI [E] et d’autre part LES CONSORTS [D] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 16 janvier 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence aux CONSORTS [D] et tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour LES CONSORTS [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SCI [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS LES CONSORTS [D] à payer à titre provisionnel à LA SCI [E] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 870.00 € € (huit cent soixante-dix euros) provision sur charges comprise et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS LES CONSORTS [D] à payer à titre provisionnel à LA SCI [E] la somme de 3080.32 € (trois mille quatre-vingts euros et trente-deux centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS LES CONSORTS [D] aux entiers dépens ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge des CONSORTS [D];

CONDAMNONS LES CONSORTS [D] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI [E] du surplus de ses demandes notamment celles relatives aux dommages et intérêts et à l’astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,