JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 28]

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KTB

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENTET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

C/

SC HDL

Opération [Localité 25] Centre-Ville

[Adresse 14]

LE 04 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

dont le siège social est sis [Adresse 26]

représentée par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIE

Société civile HDL

immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le n° 751 041 187 , dont le siège social est sis [Adresse 18]

en la personne de son représentant légal M. [V] [E]

représentée par M^e Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 27], DRFIP PACA, [Adresse 29]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 1er octobre 2025.

Mis en délibéré au 21 octobre 2025 prorogé au 04 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération n°10/1 142/SOSP du 6 décembre 2010, le conseil municipal de la ville de [Localité 27] a approuvé la concession d’aménagement, telle que définie aux articles L 300-4 et L 300-5 du code de l’urbanisme, par laquelle la ville de [Localité 27] confie à la SOLEAM l’opération « [Localité 25] centre-ville ».

Par arrêté préfectoral du 28 décembre 2015, l’opération d’aménagement « [Localité 25] centre-ville » a été transférée de la ville de [Localité 27] au profit de la communauté urbaine [Localité 27]-Provence-Métropole à compter du 31 décembre 2015.

Suivant délibération du conseil de la métropole [Localité 23]-[Localité 27]-Provence du 28 juin 2018 l’opération de restauration immobilière sur des immeubles de l’OPAH-RU Multisites [Localité 25] centre-ville [Localité 27] a été approuvée.

Par arrêté du 4 juillet 2019, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au profit de la SOLEAM les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) multi-sites [Localité 25] Centre-ville [Localité 27].

L’arrêté du 2 juin 2024 a prorogé pour 5 ans et au bénéfice de la SOLEAM les effets de la déclaration d’utilité publique prononcée par l’arrêté préfectoral du 4 juillet 2019.

Par arrêté du 5 mars 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement sur le territoire de la ville de [Localité 27] et au profit de la SOLEAM, les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU).

Par ordonnance du 18 avril 2024, la propriété des biens immobiliers sis [Adresse 15], a été transférée à la SOLEAM et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu le 8 avril 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation d’une indemnité totale de dépossession de 124 200 euros du local commercial situé [Adresse 15] appartenant à la SCI HOLDING DL, parcelle cadastrée n°[Cadastre 22] B n°[Cadastre 4] (lot 1), soit 112 000 euros d’indemnité principale et 12 200 euros d’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 28 avril 2025, la visite des lieux a été fixée au 18 juin 2025.

Le transport sur les lieux a été effectué le 18 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 septembre 2025 puis à l’audience du 1er octobre 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu le 23 septembre 2025, la SOLEAM demande de :

Rejeter la demande de nullité de la procédure, Déclarer recevable la saisine du juge de l’expropriation et tous les actes antérieurs et subséquents, Rejeter les demandes des parties, Fixer l’indemnité de dépossession totale à la somme de 201 816 euros soit Une indemnité principale de 182 560 eurosUne indemnité de remploi de 19 256 euros

Elle fait valoir que l’exproprié n’a pas satisfait aux exigences des articles 5 et 6 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et rappelle que l’expropriant n’est tenu que par les fiches hypothécaires sollicités auprès du service de la publicité foncière. Or elle indique que le changement de dénomination n’a jamais été publié au service de la publicité foncière. Elle ajoute qu’aucun grief n’est établi.

Elle retient une date de référence au 28 janvier 2020 et indique que les parcelles sont situées en zone UAp. Elle retient une superficie de 65,20 m2 et se fonde sur la méthode par comparaison en produisant 3 termes de comparaison. Elle conclut à un prix de 3500 euros/m2 et applique un abattement de 20% pour occupation. La SOLEAM observe qu’aucun terme de comparaison n’est produit par l’exproprié et que les avis de valeur produit ne sont pas probants. Elle précise qu’un rapport de visite de l’architecte du patrimoine du 3 novembre 2023 conclut à la nécessité de réaliser des travaux au niveau structurel. Elle précise que les aménagements et embellissements ont été réalisés par le locataire et non par le propriétaire.

La SOLEAM conteste les termes de comparaison retenus pas la société HDL, précisant que les actes notariés ne sont pas transmis, et qu’il est impossible de vérifier l’état d’occupation au moment de la cession, ni les caractéristiques des biens. Elle conteste également la valeur vénale retenue par le commissaire du gouvernement.

Par mémoire en réplique reçu le 15 septembre 2025, la société HDL anciennement dénommée SC HOLDING DL demande de :

A titre liminaire, Prononcer la nullité l’acte de saisine du juge de l’expropriation en ce que l’offre préalable à la saisine du juge de l’expropriation n’a pas été notifiée à l’entité expropriée, Prononcer la nullité de l’acte de saisine du juge de l’expropriation en ce qu’il n’est pas dirigé contre l’entité expropriée, Débouter la SOLEAM de ses demandes, Déclarer irrecevable la demande de la SOLEAM, Débouter la SOLEAM de ses demandes, A titre subsidiaire, Fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 598 000 euros,Fixer l’indemnité de remploi à la somme de 60 800 euros,A titre infiniment subsidiaire, Dire et juger que la détermination des éléments susceptibles d’affecter et diminuer la valeur foncière du lot n°1 doit être réalisée dans le strict respect du principe du contradictoire, Ordonner une expertise, Condamner la SOLEAM au paiement d’une provision ad litem de 10 000 euros à la société HDL, En tout état de cause, condamner la SOLEAM au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose, sur le fondement de l’article R 311-5 du code de l’expropriation que la notification de l’offre n’a pas été faite au bon propriétaire. De même elle fait valoir que la présente procédure n’a pas été effectuée à l’encontre du bon propriétaire. Elle précise que l’ordonnance d’expropriation sur laquelle elle se fonde ne mentionne pas le bon propriétaire. Elle affirme avoir respecté les formalités de publicité imposées par la loi. La société soutient qu’il s’agit d’une irrégularité de fond qui ne peut être couverte.

En outre, elle expose que l’arrêté de cessibilité et l’ordonnance d’expropriation sur lesquels se fonde l’action mentionne la société SC HOLDING DL, or à cette date, cette société n’existe pas, le propriétaire étant la société HDL depuis le 1er juin 2022. Elle en conclut que la SOLEAM ne dispose d’aucun intérêt à agir contre la société HDL.

Au fond, elle conteste les termes de comparaison de la SOLEAM, considérant qu’ils ne présentent pas des caractéristiques comparables. Elle précise qu’ils sont éloignés géographiquement, situés dans des quartiers moins attractifs et qu’ils concernent des biens frappés d’arrêté de mise en sécurité ou arrêté de péril.

Elle indique que la superficie de 65,20 m2 ne prend pas en considération la cave et que la surface globale du bien est en réalité de 71,10 m2 après pondération de la cave. Elle s’appuie sur 7 termes de comparaison de locaux loués et retient un prix au mètre carré de 8410 euros .

Par conclusions reçues le 1er octobre 2025, le commissaire du Gouvernement, demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 294 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 30 400 euros. Il retient une date de référence au 28 janvier 2020. Il retient la méthode par comparaison et produit 4 termes de référence, et retient un prix de 4500 euros/m2 en valeur occupée. Il retient une surface carrez du local de 65,20 m2 précisant que les références qu’il produit disposent d’annexes. Il critique à ce titre la méthode retenue par le rapport d’expertise qui prend en considération la surface des caves avec pondération, alors que les références proposées ne pondèrent pas les surfaces annexes.

Il n’applique pas d’abattement pour occupation commerciale, précisant que les termes de comparaison produits portent sur des locaux occupés.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025 et prorogée au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur la nullité de la demande :

Selon l’article 117 du code de procédure civile, « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

L’article 119 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Selon l’article R 311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les notifications des offres sont faites à chacun des intéressés susceptibles d’obtenir une indemnisation.

Aux termes de l’article 28, 9° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956.

L’article 70 du même décret précise que sont publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles, en exécution de l’article 28-9° du décret du 4 janvier 1955, les changements :

(…)- Soit dans les dénominations ou sièges de sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, survenus postérieurement à la première formalité exécutée à partir du 1er janvier 1956 et intéressant celles de ces personnes titulaires d’un droit réel susceptible d’hypothèque, d’un droit d’usage ou d’habitation ou d’un bail de plus de douze ans.

La publicité est assurée par le dépôt, dans les conditions prévues à l’article 34 du décret précité, de deux expéditions, extraits littéraux ou copies, certifiées conformes par un officier public ou ministériel ou une autorité administrative, des pièces justificatives des changements, celui des deux documents à conserver dans les registres du service de la publicité foncière étant seul obligatoirement établi sur la formule spéciale. Ces pièces justificatives peuvent être :

(…)- Pour les sociétés commerciales, l’extrait ou la copie de l’inscription au registre du commerce;

En l’espèce, la société HDL produit un procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire de la SC HOLDING DL du 1er juin 2022 décidant d’un changement de dénomination de la société qui devient, à compter du 1er juin 2022 « HDL ».

Il est justifié de la publication de ce changement de dénomination sociale au journal d’annonces légales le 27 juillet 2022.

Toutefois, il n’est pas démontré que cette modification a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

En outre, l’état parcellaire annexé à l’ordonnance d’expropriation du 18 avril 2024 mentionne également la société SC HOLDING DL et non la société HDL.

S’il n’est pas contesté que l’identification de l’exproprié dans la notification de l’offre préalable et dans l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation doit être exacte, en l’absence de justificatif des obligations de publication au service de publicité foncière, le changement de dénomination n’est pas opposable aux tiers.

Ainsi, aucune nullité de la procédure n’est encourue. La demande est rejetée.

Sur la recevabilité des demandes :

Aux termes de1'article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 126 du même code, « Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance »

Aux termes de l’article 28, 9° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, « sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956. »

L’article 70 du même décret précise que sont publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles, en exécution de l’article 28-9° du décret du 4 janvier 1955, les changements :

(…)- Soit dans les dénominations ou sièges de sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales,survenus postérieurement à la première formalité exécutée à partir du 1er janvier 1956 et intéressant celles de ces personnes titulaires d’un droit réel susceptible d’hypothèque, d’un droit d’usage ou d’habitation ou d’un bail de plus de douze ans.

La publicité est assurée par le dépôt, dans les conditions prévues à l’article 34 du décret précité, de deux expéditions, extraits littéraux ou copies, certifiées conformes par un officier public ou ministériel ou une autorité administrative, des pièces justificatives des changements, celui des deux documents à conserver dans les registres du service de la publicité foncière étant seul obligatoirement établi sur la formule spéciale. Ces pièces justificatives peuvent être :

(…)- Pour les sociétés commerciales, l’extrait ou la copie de l’inscription au registre du commerce;

Ainsi que d’ores et déjà précisé, il n’est pas démontré que la modification de dénomination sociale a fait l’objet des obligations de publication au service de la publicité foncière. En outre, il y a lieu de noter dans son mémoire en réplique, la SOLEAM formule ses demandes à l’encontre de la société SC HOLDING DL devenue société HDL suivant PV d’AG du 1er juin 2022.

Le propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure est la société HDL, anciennement dénommée SC HOLDING DL, et la SOLEAM dispose donc bien d’un intérêt à agir.

La demande est donc recevable.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 18 avril 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020.

La parcelle est classée en zone UAP, centre ville de [Localité 27] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Le bien à évaluer est situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 15], parcelle cadastrée n°[Cadastre 22] B n°[Cadastre 4]. Il s’agit d’un local commercial situé en rez-de-chaussée, d’une cave située en sous-sol et les 184/1000e des parties communes générales.

Le bien est en bon état général.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Le bien est occupé par la SARL [V] C suivant bail commercial du 1er janvier 2021.

Sur la fixation des indemnités :

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert.

Au regard des pièces produites par les parties, il n’est pas démontré de difficulté particulière avérée d’évaluation de l’ensemble immobilier. L’expertise n’apparaît donc pas utile à la solution du litige et la demande doit être rejetée.

Sur l’indemnité principale:

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison telle que retenue par l’ensemble des parties, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SOLEAM propose trois termes de comparaison de cession de biens immobiliers :

N° terme

1

2

3

Date

Acquisition du 11 mars 2019

Acquisition du 15 novembre 2018

Adhésion à ordonnance d’expropriation du 21 septembre 2021

Adresse

[Adresse 13]

[Adresse 9]

[Adresse 20] et [Adresse 6]

Superficie (en m2)

25

135

59

Prix (euros)

30 000

139 000

71 000

Prix euros/m2

1200 euros/ m2

1029 euros/ m2

1200 euros/m2

Observations

Local commercial

Local commercial

Il convient d’observer que les termes 1 et 2 concernent des mutations trop anciennes et sont donc écartés.

Par ailleurs, le terme 3 correspond à un local commercial situé dans le quartier de [Localité 24], dont la situation géographique est moins attractive que celle du bien en cause. En outre, il résulte des pièces versées aux débats que l’immeuble sis [Adresse 6] a fait l’objet d’un arrêté de péril grave et imminent le 24 juin 2019. Il ne peut donc être considéré comme présentant des caractéristiques comparables et doit donc être écarté.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 5 termes de comparaison :

N° terme

1

2

3

4

Date

6 janvier 2023

17 janvier 2024

30 mai 2024

30 octobre 2024

Adresse

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 17]

Superficie (en m2)

66,55

53

53,36

87,81

Prix (euros)

305 000

140 000

230 000

390 000

Prix euros/m2

4583

2641

4310

4441

Observations

Local commercial à usage de salle de bar avec WC situé au rez de chaussée et jouissance exclusive de la cour

Local commercial avec magasin sur rue et pièce à usage de réserve au 1er étage

Local commercial et trois caves

Local commercial à usage de magasin donnant sur rue avec réserve

Si la société HDL fait valoir que ces références sont situées dans des rues ayant un standing inférieur à celle du bien litigieux, il y a lieu d’observer que les termes proposés sont localisés dans le même quartier ou dans des quartiers géographiquement très proches (dans un rayon d’un kilomètre environ). Ils sont donc retenus comme des mutations similaires.

La société HDL produit quant à elle 7 termes de comparaison :

N° terme

1

2

3

4

Date

19 janvier 2022

13 novembre 2024

30 mars 2023

3 octobre 2024

Adresse

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 16]

Superficie (en m2)

55

60

80,98

87,81

Prix (euros)

650 000

265 000

1 250 000

390 000

Prix euros/m2

11 818

4 417

15 436

4441

N° terme

5

6

7

Date

26 mars 2024

3 novembre 2023

19 janvier 2022

Adresse

[Adresse 19]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

Superficie (en m2)

104,79

121,67

126,26

Prix (euros)

920 000

785 000

950 000

Prix euros/m2

8779

6452

7524

L’exproprié retient une valeur occupée moyenne de 8410 euros.

Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

Les termes proposés par la société HDL sont donc recevables.

Toutefois, les avis de valeur et annonces immobilières ne constituent pas des mutations effectives qui peuvent être prises en considération.

Il convient toutefois de noter, ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, que les termes de comparaison 1, 3 et 5 sont situés dans le [Localité 21], dans les rues commerçantes les plus cotées du centre-ville.

Par ailleurs, le commissaire du gouvernement relève que les références 1, 2 et 7 sont libres de toute occupation.

Ces caractéristiques doivent effectivement être prises en considération pour l’évaluation de la valeur vénale du bien.

La SOLEAM indique en outre qu’aucun élément n’est communiqué quant aux caractéristiques des biens, leur réhabilitation et d’éventuels désordres structurels. Elle produit un rapport de visite du 3 novembre 2023 effectué dans le cadre de l’opération de restauration immobilière phase 1, qui conclut que les travaux préconisés dans le cadre de l’enquête parcellaire n’ont pas été réalisés.

Si ce rapport permet d’établir que les travaux sollicités dans le cadre de l’opération de restauration immobilière n’ont pas été réalisés, il ne démontre pas pour autant l’impact des problèmes structurels sur la valeur vénale du local commercial.

Le bien étant occupé, il convient d’appliquer un abattement de 20% sur les termes de références issus de mutation concernant des locaux libres.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix au mètre carré retenu est de 4500 euros en valeur occupée.

S’agissant de la superficie du bien, la SOLEAM et le commissaire du gouvernement se fondent sur la superficie « Loi Carrez » de 65,20 m2. La société HDL fait quant à elle valoir que la surface de la cave doit également être prise en considération dans la détermination de la surface totale du local, après application d’un coefficient de pondération de 0,20.

La surface utile habituellement retenue en matière d’expropriation correspondant à la surface développée de plancher, abstraction faite des caves et combles et sous déduction des murs et cloisons.

Les termes de comparaison retenus possèdent les mêmes caractéristiques que le bien litigieux, notamment en ce qu’ils sont composés pour la majorité d’une annexe. Dès lors, il n’y a pas lieu de prendre en considération la superficie de la cave, qui fait corps avec le local commercial.

Le rapport d’expertise du cabinet [M] d’août 2025, non contesté, mentionne une surface utile de 68,17 m2 sans la cave, selon relevé effectué le jour de la visite des lieux.

Il convient donc de retenir une superficie de 68,17 m2.

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 306 765 euros. (68.17 x 4500) .

Sur l’indemnité de remploi:

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 306 765 euros.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur 291 765 euros = 29 176.50 euros

Total : 31 676,50 euros.

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 338 441,50 euros, soit :

—  306 765 euros, au titre de l’indemnité principale ;

—  31 676,50 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.

En outre, il y a lieu d’octroyer à la société HDL la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les exceptions de nullité soulevées ;

DÉCLARE recevable l’action de la SOLEAM ;

FIXE à la somme de 338 441,50 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 306 765 euros d’indemnité principale et 31 676,50 euros d’indemnité de remploi, revenant à la société HDL pour l’expropriation du lot 1 de l’immeuble situé [Adresse 15], parcelle cadastrée n°[Cadastre 22] B n°[Cadastre 11],

REJETTE la demande d’expertise ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la SOLEAM à payer à la société HDL la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION