Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 26 septembre 2025, n° 25/00286

TJ Arras 26 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Caractère dissuasif du prix de vente
La cour a estimé que le prix de vente n'était pas dissuasif au regard des évaluations produites et des travaux de rénovation effectués sur le bien.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas libéré les lieux à l'expiration du délai de préavis, justifiant ainsi leur expulsion.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé de condamner les demandeurs aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était juste de condamner les demandeurs à payer une somme pour couvrir les frais exposés par la SCI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 26 sept. 2025, n° 25/00286
Numéro(s) :	25/00286
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe VERAGUEAntoine LE GENTIL
Parties :	S.C.I. LE COLBERT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ARRAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 25/00286 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E4OO

JUGEMENT 26 Septembre 2025

Minute:

[O] [Y] [X], [G] [P] [W] [H] épouse [X]

S.C.I. LE COLBERT

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 27 Juin 2025, sous la présidence de Madame Bluette GAUTHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Sylvie BOURGOIS, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025 ;

ENTRE :

M. [O] [Y] [X]

né le 20 Novembre 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

Mme [G] [P] [W] [H] épouse [X]

née le 7 Mars 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale du 22.08.2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ ARRAS)

ET :

S.C.I. LE COLBERT, immatriculée au RCS d’Arras sous le N° 388.238.768 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Pilippe VERAGUE, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 1995, la SCI LE COLBERT a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] une maison située au [Adresse 1] à [6] (62). Le loyer actuel est de 386,35 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025 Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] ont assigné la SCI LE COLBERT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras aux fins de le voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— annuler le congé pour vente délivré le 30 octobre 2024 ;

— condamner la SCI LE COLBERT aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025. Deux renvois ont été ordonnés pour permettre la mise en état des parties.

A l’audience du 27 juin 2025, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] – représentés par leur conseil – maintiennent leurs demandes et soutiennent être locataires depuis 1995 d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7] (62). Ils exposent rencontrer des difficultés depuis de nombreuses années du fait des désordres affectant l’immeuble. Ils produisent plusieurs rapports de l’ARS et des interventions de la préfecture. Ils rappellent avoir sollicité en référé une expertise pour définir les travaux de remise en conformité à réaliser. Suite à cette assignation en référé, la SCI LE COLBERT leur a fait délivrer le congé pour vendre objet de la présente instance, dans le but d’échapper aux conséquences de l’indécence du logement. Les demandeurs estiment que le prix fixé est volontairement dissuasif. Ils indiquent que le bien est estimé à 78.000 € alors même que l’offre qui leur est faite est d’un montant de 123.000 € outre 10.400 € de frais d’acte.

La SCI LE COLBERT – représentée par son conseil – demande au tribunal de débouter les époux [X] de leurs demandes, d’ordonner leur expulsion à compter du 30 avril 2025 sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard, de les condamner au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; le tout sous exécution provisoire.

La SCI soutient que les loyers ne sont plus payés depuis longtemps ; que les travaux d’entretien courants ne sont pas effectués ; que la SCI LE COLBERT a entrepris l’ensemble des travaux qui lui ont été demandés par l’administration ; que le prix n’est pas dissuasif s’agissant d’une habitation privative avec jardin, qui a fait l’objet de travaux de rénovation récents ; que le secteur géographique est recherché ; que la valeur du terrain à bâtir sur ce secteur dépasse les 100 € par m² ; que faute pour les preneurs d’avoir exercé leur droit de préemption, ils sont obligatoirement déchus de tout titre d’occupation ; que si une vente intervient à un prix plus faible, les locataires évincés se voient de nouveau proposer la possibilité de préempter le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 26/09/2025 par mise à disposition au greffe.

SUR CE :

I. Sur la demande en nullité du congé pour vendre :

Il résulte de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que : “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur[…].

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes […].

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués […].

« Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis […]. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En l’espèce, les demandeurs arguent du caractère volontairement dissuasif du prix fixé dans le congé pour vendre.

Il ressort du congé pour vendre signifié le 30 octobre 2024 que le prix de vente est fixé à 123.000 euros net vendeur. Il est précisé que les frais et droits de l’acte de vente, estimés à 10.400 €, seront à la charge de l’acquéreur.

Les époux [X] produisent une estimation du bien litigieux en date du 19 février 2023, estimant la valeur du bien entre 68.000 et 78.000 €.

La SCI LE COLBERT produit quant à elle, deux avis de valeur :

— le 1er émane de la société FONCIA, en date du 25/04/2025, et évalue le bien entre 120.000 et 125.000 euros net vendeur :

— le second émane de l’agence PLUME, en date du 02/05/2025 et estime la valeur du bien entre 120.000 et 123.000 euros.

Il est observé que l’estimation effectuée en février 2023 prend en considération la nécessité de travaux de rénovation : « assainissement , toiture (contrôle charpente), mode de chauffage, isolation, menuiseries, garage à revoir… les sols… ».

Les comparables cités dans cette évaluation comportent des travaux importants de rénovation (cf. page 6, pièce 16 demandeur).

Or, le congé pour vendre et les deux évaluations produits par la SCI LE COLBERT sont postérieurs à des travaux de rénovation effectués par la SCI LE COLBERT, qui produit des factures attestant notamment de la rénovation d’un pignon (pièce 9), de travaux dans la cuisine, le garage (notamment le remplacement de la porte du garage), de la salle de bain, du salon (pièce 8 défendeur).

Ces éléments de rénovation sont pris en considération par les agences FONCIA et PLUME dans le cadre de leurs évaluations respectives et, au demeurant, concordantes.

Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu de considérer comme dissuasif le prix de vente fixé dans le congé litigieux.

La demande en nullité du congé sera rejetée.

II. Sur la demande reconventionnelle en expulsion sous astreinte :

Les consorts [X] s’étant maintenus dans les lieux à l’expiration du délai de préavis, soit le 30 avril 2025, ils sont devenus occupants sans droit ni titre et seront donc expulsés du logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Il est observé que le tribunal n’est pas saisi d’une demande en fixation d’une indemnité d’occupation.

L’article L131-1 du code de procédure civile prévoit que le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

S’agissant de la demande d’astreinte formée par la SCI LE COLBERT à compter du 30 avril 2025, il est observé qu’une astreinte a pour vocation d’assurer la bonne exécution d’une décision de justice et ne saurait donc être prononcée rétroactivement ; que pour l’avenir il sera fait doit à la demande dans les conditions prévues au dispositif.

III. Sur les autres demandes :

L’article 696 du code de procédure civile dispose: “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens”.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] in solidum à payer à la SCI LE COLBERT la somme de 500 euros au titre de ses frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

VALIDE le congé pour vendre délivré à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] le 30/10/2024 par la SCI LE COLBERT ;

DIT que Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 1er/05/2025 ;

ORDONNE à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] de libérer le logement et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI LE COLBERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé ;

DIT que faute pour Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, ils seront solidairement redevables, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, d’une astreinte dont le montant sera fixé à 300 euros par mois de retard, pendant un délai de six mois ;

DEBOUTE la SCI LE COLBERT de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] à payer in solidum à la SCI LE COLBERT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] et Madame [H] [G] épouse [X] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,