Minute n°2025/920

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 25/01819

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPFA

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. LAUDOM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Hervé SAUMIER de l’ASSOCIATION SAUMIER – VUILLAUME, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C304

DEFENDERESSE :

S.A.S. GARAGE ARTAUT, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

défaillante

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 24 septembre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Suivant bail commercial daté du 01/03/2024, la SAS GARAGE ARTAUT a pris en location des locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 5] à METZ (57070) appartenant à la SCI LAUDOM comprenant à l’arrière du bâtiment une pièce principale d’une superficie de 480 m² située en rez-de-chaussée et 20 places de parking véhicules légers.

Suite à des incidents de paiement, la SCI LAUDOM a fait signifier à sa locataire, le 14 avril 2025, un commandement de payer les loyers pour un montant d’arriérés de 12 600 euros, en précisant que la partie bailleresse entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

A défaut de résolution amiable du litige, la SCI LAUDOM a, par la suite, introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2025 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 8 août 2025, la SCI LAUDOM a constitué avocat et a assigné la SAS GARAGE ARTAUT devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SAS GARAGE ARTAUT n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été remis à domicile, à une employée présente ayant accepté de recevoir la copie de l’assignation et confirmé la réalité du domicile du destinataire de l’acte.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de son assignation, la SCI LAUDOM demande au tribunal de :

— CONSTATER, ou le cas échéant PRONONCER, conformément aux articles 1103, 1104, 1217, 1224, 1225, 1227, 1228 et 1229 du Code Civil et à l’article 145-41 du Code de Commerce et aux stipulations contractuelles, LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL qui lie la partie demanderesse à la SAS GARAGE ARTAUT ;

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la SAS GARAGE ARTAUT, ainsi que celle de tous les occupants de son chef de corps et de biens, des locaux commerciaux occupés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— ORDONNER en tant que de besoin la séquestration dans tel local ou tel garde-meubles, au choix de la partie requérante et aux frais du défendeur, des objets mobiliers lui appartenant et qui pourraient se trouver dans les lieux lors de son expulsion ;

— CONDAMNER la SAS GARAGE ARTAUT au paiement :

D’un montant de 23.723,96 euros au titre des loyers impayés pour la période de décembre 2024 à juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation; D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer augmenté des charges de 3.150,00 euros révisable selon les mêmes conditions prévues au bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux de tous les occupants sans droit ni titre ; De la somme de 5000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Des entiers dépens de l’instance et de ses suites, ainsi qu’au paiement du montant du coût du commandement visant la clause résolutoire, de la présente assignation et de la notification de l’assignation aux éventuels créanciers inscrits ; – RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LAUDOM fait valoir :

— que le bail commercial signé avec la défenderesse stipule que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation de plein droit du contrat de location après la signification d’un commandement ; qu’en l’espèce, un commandement a été signifié en vain à la défenderesse en date du 14 avril 2025 ; qu’ainsi, elle est bien fondée à demander au Tribunal de constater la résiliation du contrat ou au besoin d’en prononcer la résiliation ainsi que l’expulsion ;

— que depuis ce commandement de payer, la dette locative s’est nettement aggravée et s’élève désormais pour la période de décembre 2024 à juin 2025 à une somme de 23 723,96 euros ; qu’elle est donc légitime à solliciter le paiement de cette somme, outre la fixation d’une indemnité d’occupation.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1°) SUR LA DEMANDE D’EXPULSION FORMEE PAR LA SCI LAUDOM

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, selon l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Il résulte des articles 1224 et 1225 du code civil que :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice »

et que :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Enfin, l’article 145-41 du Code de Commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la demanderesse justifie de la signature d’un bail commercial le 1er mars 2024 avec la société GARAGE ARTAUT qui prévoit un loyer annuel hors taxes et hors charges de 33600 euros.

Le bail contient à son article 10 une clause résolutoire selon laquelle :

« A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet durant ce délai, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause »

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir respecté les modalités prévues au bail avant mis en œuvre de la clause résolutoire puisqu’elle produit aux débats un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail en date du 14 avril 2025, commandement de payer dans le délai d’un mois la somme de 12 786,14 euros correspondant aux loyers et charges de décembre 2024 à mars 2025 outre le montant du présent acte.

Or il résulte du décompte détaillé des loyers et charges non réglés produit en pièce n°3 que la société GARAGE ARTAUT n’a pas payé le montant dû dans le délai d’un mois qui lui était accordé, de sorte que la résiliation du contrat de bail est effective à la date du 14 mai 2025 et doit être constatée. De même, compte tenu de la résiliation du bail, il sera fait droit à la demande d’expulsion. Toutefois, s’agissant de l’astreinte, celle-ci n’apparaît pas nécessaire puisqu’une indemnité d’occupation va en tout état de cause être fixée jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il sera enfin procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meuble aux risques et périls de la SAS GARAGE ARTAUT.

2°) SUR LES DEMANDES DE PAIEMENT FORMEE PAR LA SCI LAUDOM

— sur la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation

Il résulte du bail signé par les parties que le loyer est fixé annuellement hors taxes et hors charges de 33600 euros, soit un loyer mensuel de 2800 euros, ce loyer étant révisable selon l’indice ILC de référence.

Par ailleurs, le bail prévoit spécifiquement la fixation d’une indemnité d’occupation « en cas de maintien dans les Lieux Loués du Preneur après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail pour quelque cause que ce soit ».

Enfin, il résulte du décompte détaillé des sommes dues mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’au loyer mensuel de 2800 euros s’ajoute des charges à hauteur de 350 euros par mois.

Le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 3150 euros par mois apparaît donc justifiée et il y sera fait droit.

La SAS GARAGE ARTAUT sera en conséquence condamnée à payer à la SCI LAUDOM une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3150 euros révisable selon les mêmes conditions que celles prévues au bail et ce, à compter du mois de juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux. En effet, la question des indemnités d’occupation due pour la période allant de la résiliation du bail au mois de juin 2025 est traitée ci-dessous au titre de la demande de paiement de l’arriéré locatif.

— sur la demande de paiement au titre des loyers impayés

A l’appui de sa demande de paiement, la SCI LAUDOM produit un décompte détaillé des loyers et charges non réglés arrêté au 17 juin 2025 qui mentionne un montant de 23723,96 euros correspondant aux loyers et charges échus entre décembre 2024 et juin 2025 inclus, outre 1673,96 euros au titre de la régularisation des charges.

Il convient de souligner que si la somme de 3150 euros mentionnée au titre du mois de juin 2025 apparaît effectivement due, elle ne peut être qualifiée de loyer et charges, le bail ayant été résilié au 14 mai 2025. Ainsi, cette somme est due au titre de l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée.

Compte tenu de ce qui précède, la SCI LAUDOM justifiant du montant de sa créance, la SAS GARAGE ARTAUT sera condamnée à lui payer la somme de 23.723,96 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés pour la période de décembre 2024 à juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025, date de l’assignation.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile dispose « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SAS GARAGE ARTAUT, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui incluent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que le coût de l’assignation. En revanche, il apparaît que cette assignation n’a fait l’objet d’aucune notification par ailleurs à défaut de créanciers inscrits.

La SAS GARAGE ARTAUT sera condamnée à régler à la SCI LAUDOM la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 8 août 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation, au 14 mai 2025, du bail commercial signé le 1er mars 2024 entre la SCI LAUDOM et la SAS GARAGE ARTAUT concernant les locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 5] à METZ (57070) ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS GARAGE ARTAUT, ainsi que celle de tous les occupants de son chef de corps et de biens, des locaux commerciaux occupés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la SCI LAUDOM de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meuble aux risques et périls de la SAS GARAGE ARTAUT ;

CONDAMNE la SAS GARAGE ARTAUT à payer à la SCI LAUDOM une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3150 euros révisable selon les mêmes conditions que celles prévues au bail et ce, à compter du mois de juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SAS GARAGE ARTAUT à payer à la SCI LAUDOM la somme de 23.723,96 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés pour la période de décembre 2024 à juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE la SAS GARAGE ARTAUT aux dépens ;

CONDAMNE la SAS GARAGE ARTAUT à régler à la SCI LAUDOM la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président