TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

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N° RG 25/00358

N° Portalis DBZZ-W-B7J-E4ZR

JUGEMENT 27 Juin 2025

Minute:

S.C.I. ARCADIA

C/

[O] [N]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 9 Mai 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie BOURGOIS, Greffier ;

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2025 ;

ENTRE :

S.C.I. ARCADIA, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le N° 918 420 589

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

Mme [O] [N]

née le 14 Juin 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

[H] [S] et [C] [R] donnaient à bail à [O] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] par acte sous seing privé signé électronique le 10 février 2022 pour un loyer mensuel de 535,69 euros.

Le 11 août 2023, ils cédaient le bien immobilier objet du contrat d’habitation à la société civile immobilière ARCADIA, cette dernière venant donc dans leurs droits.

Le 03 décembre 2024, la société civile immobilière ARCADIA faisait signifier à [O] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme due de 1.097,05 euros incluant les loyers et charges jusqu’au 28 octobre 2024. Ce commandement est notifié à la CCAPEX le 11 décembre 2024.

Estimant que ce commandement n’a pas permis de régler l’intégralité de la dette, la société civile immobilière ARCADIA, représentée par Maître Julien BRIOUT, du barreau de LILLE, faisait assigner [O] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ARRAS par acte de commissaire de justice signifié le 10 mars 2025 à étude. Il sollicite de la juridiction :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 10 février 2022 ;

— ordonner l’expulsion de [O] [N] et tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique ;

— obtenir la condamnation de [O] [N] à lui payer une somme à hauteur de 2.749,07 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2024 sur la somme de 1.097,05 euros et à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel correspondant au montant actuel du loyer et des charges, soit 535,69 euros, jusqu’à libération complète des lieux,

— la condamner au paiement d’une somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation est notifiée à la Préfecture du Pas-de-[Localité 5] par voie électronique le 13 mars 2025.

Le diagnostic social et financier concernant [O] [N] a été adressé au Tribunal judiciaire d’ARRAS le 23 avril 2025 : il fait état d’une rencontre avec la locataire qui explique avoir été confrontée à une dette auprès de France Travail à la suite d’un trop-perçu avec le versement de la somme de 370,00 euros par mois. Elle souhaite faire des demandes de délais de paiement. Elle perçoit des ressources à hauteur de 2.383,00 euros et des charges d’un montant de 959,09 euros, avec un enfant de trois ans à charge.

Lors de l’audience du 09 mai 2025, la société civile immobilière ARCADIA comparait, représentée par Maître [B] [P]. Elle maintient l’ensemble des demandes formées dans l’acte introductif d’instance et actualise le montant réclamé au titre de la dette locative à la somme de 4.426,32 euros au 06 mai 2025. Il est précisé qu’aucun versement n’a été effectué par [O] [N] depuis le mois de décembre 2024.

[O] [N] est non comparante, bien que régulièrement convoquée, de sorte qu’il convient de faire application de l’article 472 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025, avec jugement

mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] par voie électronique enregistrée le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De même, la saisine de la Commission de coordination des actions pour la prévention des expulsions a eu lieu le 11 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’introduction de l’instance.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET SES CONSEQUENCES

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2022 entre, d’une part, la société civile immobilière ARCADIA, en qualité de bailleur venant dans les droits des époux [S], et d’autre part, [O] [N] en qualité de locataire, comporte une mention intitulée « Clause résolutoire », qui stipule que « il est expressément convenu qu’à défaut de (…) de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires (…), le contrat de bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet et ce, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le demandeur et des débats à l’audience que [O] [N] ne respecte pas son obligation principale de régler les loyers en contrepartie de la jouissance des locaux objets du contrat de bail d’habitation avec un premier impayé de loyer en juillet 2024 et une absence totale de versement depuis le mois de janvier 2025.

Ce fait est établi par le commandement de payer les loyers du 03 décembre 2024 et par l’absence de régularisation depuis, établi par les décomptes produits avec l’acte introductif d’instance et celui actualisant la dette locative à l’audience, faisant état d’une aggravation de la créance.

Ainsi, et faute de régularisation dans le délai légal de deux mois des loyers impayés, le délai prévu par le contrat étant plus favorable au délai légal, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation litigieux et que ses effets se produisent à compter au 04 février 2025.

En l’absence de demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient donc d’ordonner l’expulsion de [O] [N] des lieux dans les conditions prévues dans le dispositif du présent jugement

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En l’espèce, la société civile immobilière ARCADIA produit un décompte arrêté au 02 mai 2025 démontrant que [O] [N] lui doit la somme de 4.426,32 euros à cette date, l’impayé se poursuivant après la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

En conséquence, eu égard à ce décompte et l’absence de contestation formulée par [O] [N], il conviendra de la condamner au paiement de la somme de 4.426,32 euros à la société civile immobilière ARCADIA.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, dans la mesure où le loyer de mai 025 est compris dans le décompte fondant la condamnation en paiement, qui sera fixée à un montant de 535,69 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La défenderesse, partie perdante et non comparante, sera condamnée, d’une part, au paiement d’une somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et, d’autre part, de l’intégralité des dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 entre La société civile immobilière ARCADIA, d’une part, et [O] [N], d’autre part, portant sur les lieux situés [Adresse 6] [Localité 1] ont pris effet au 04 février 2025 ;

CONDAMNE [O] [N] à payer à la société civile immobilière ARCADIA une somme de 4.426,32 euros pour les loyers, indemnités et charges dus au 02 mai 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à [O] [N] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement

DIT qu’à défaut, pour [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La société civile immobilière ARCADIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que pour les meubles, les dispositions des articles L433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution seront appliquées ;

CONDAMNE [O] [N] à payer à la société civile immobilière ARCADIA une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 535,69 euros, qui sera due à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE [O] [N] à payer à la société civile immobilière ARCADIA une somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [O] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Pas-de-[Localité 5].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 460 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par le greffier

Le greffier, La juge,