TRIBUNAL PARITAIRE

DES BAUX RURAUX

d'[Localité 16]

N° RG 24/00017 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2ER

JUGEMENT

Minute: 26/00003 (TPBR)

DU : 23 Janvier 2026

[N] [D] [Y] [CE] [Z]

C/

[S] [JY] [V] [G] épouse [ZJ], [K] [M] [F] [G], [R] [G], [X] [LB] [W] [G] épouse [I], [P] [G], [B] [J] [G], [YG] [G], [OE] [LB] [R] [G] épouse [L], [C] [IV]

Notification aux parties par L.R.A.R

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal paritaire des baux ruraux, tenue le 24 novembre 2025, sous la présidence de Madame Bluette GAUTHE, juge du tribunal judiciaire, assisté de M^me Hélène CROSSE, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

En présence de :

Mme [H] [A] et M. [U] [O], assesseurs bailleurs

Et de M. BENOIT [XD], assesseurs preneur

— La formation du Tribunal est incomplète : la Présidente statue seule après avis des assesseurs présents (article L. 492-6 Code rural et de la pêche maritime).

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026 ;

ENTRE :

M. [N] [D] [Y] [CE] [Z]

né le 15 Janvier 1964 à [Localité 25], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Philippe MEILLIER, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

Mme [S] [JY] [V] [G] épouse [ZJ]

née le 08 Mai 1975 à [Localité 17], demeurant [Adresse 7]

Mme [K] [M] [F] [G]

née le 28 Août 1971 à [Localité 25], demeurant [Adresse 12]

Mme [R] [G]

née le 22 Décembre 1950 à [Localité 19], demeurant [Adresse 10]

Mme [X] [LB] [W] [G] épouse [I]

née le 28 Juillet 1943 à [Localité 23], demeurant [Adresse 9]

M. [P] [G], demeurant [Adresse 13]

M. [B] [J] [G]

né le 08 Janvier 1979 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4]

M. [YG] [G]

né le 29 Janvier 1979 à , demeurant [Adresse 11]

Mme [OE] [LB] [R] [G] épouse [L]

née le 04 Novembre 1952 à [Localité 22], demeurant [Adresse 2]

Mme [C] [IV]

née le 12 Juin 1973 à [Localité 17], demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Marie MASSON, avocat au barreau de COMPIEGNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 avril 1988, Mme [V] [G], M. [J] [G], M. [T] [G], Mme [OE] [G], M. [P] [G] et Mme [X] [G] ont donné à bail à M. [N] [Z] plusieurs parcelles de terre à usage agricole cadastrées ZA [Cadastre 8], D [Cadastre 1], [Cadastre 26] [Cadastre 14], [Cadastre 26] [Cadastre 15] situées sur la commune d'[Localité 20].

Le bail a pris effet le 1er avril 1988 pour une durée de 9 années consécutives et s’est renouvelé par tacite reconduction en 1997, 2006 et 2015. Il est arrivé à échéance le 31 mars 2024.

Aux termes d’un exploit de commissaire de justice du 29 septembre 2022, les consorts [G] ont fait délivrer un congé pour le 31 mars 2024 pour une reprise au profit de M. [DZ] [G], fils de M. [P] [G].

Par requête en date du 13 décembre 2022, M. [N] [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation du congé ainsi délivré.

Par jugement du 27 novembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras a sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive de la juridiction administrative saisie de la contestation de l’arrêté préfectoral du 11 septembre 2023 refusant à l’EARL [G]-LIENARD l’autorisation d’exploiter.

Par requête en date du 14 mai 2024, M. [N] [Z] a sollicité l’autorisation de céder le bail litigieux au profit de M. [CK] [Z], son fils.

Appelée une première fois à l’audience de conciliation du 9 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de jugement du 21 octobre 2024 en raison de l’échec de la tentative de conciliation. Six renvois ont été par la suite ordonnés pour permettre la mise en état des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS

A l’audience du 24 novembre 2025, M. [N] [Z], représenté par son conseil, sollicite du tribunal qu’il :

— autorise la cession des droits qu’il détient sur les parcelles, objet dudit bail, à M. [CK] [Z], son fils ;

— dise qu’il a droit au renouvellement de son bail ;

— condamne les consorts [G] à payer solidairement la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de sa demande d’autorisation judiciaire de céder le bail rural, et au visa de l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, M. [N] [Z] indique avoir informé les bailleurs de la mise à disposition des parcelles à la SCEA [Z] [E], dont il est associé, dès 2008. Le fait que la SCEA n’ait été immatriculée qu’un mois après l’information serait sans gravité de sorte qu’elle ne suffirait pas à justifier un refus de cession.

Concernant les qualités du cessionnaire, se fondant sur l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime, Monsieur [N] [Z] expose que son fils, [CK] [Z], est âgé de 34 ans, qu’il est titulaire du brevet professionnel responsable d’exploitation agricole, qu’il est associé à la SCEA [Z] [E], qu’il a un projet professionnel agricole ancien et cohérent, qu’il réside à [Localité 20], à proximité immédiate des parcelles louées permettant une exploitation directe, effective et permanente. La SCEA dispose d’un matériel propre et bénéficierait de l’accès aux équipements de la CUMA du Moulin dont M. [CK] [Z] est le dirigeant.

Le demandeur soutient également que M. [CK] [Z] est associé exploitant au sein de la SCEA [Z] [E], en conformité avec le contrôle des structures. Il ajoute que cette société exerçait déjà, avant l’obtention de l’autorisation en 2021, des activités d’élevage de poules, et de production de fraises et de champignons.

Enfin, la participation de M. [CK] [Z] à une SARL de vente directe des produits de la ferme est postérieure à la date d’effet du congé et demeure sans incidence sur l’appréciation de ses qualités.

Les consorts [G], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal qu’il :

— déboute M. [N] [Z] de sa demande de cession du bail au profit de M. [CK] [Z] ;

— condamne M. [N] [Z] à leur payer la somme de 2 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour s’opposer à la demande d’autorisation de cession du bail rural, au visa des articles L 411-35 et suivants du code rural et de la pêche maritime, les consorts [G] invoquent tout d’abord un défaut d’information régulière de la mise à disposition du bail à la SCEA, celle-ci n’ayant acquis la personnalité morale qu’à compter de son immatriculation le 27 juin 2008 et M. [N] [Z] leur ayant adressé un courrier les informant le 30 mai 2008. Les bailleurs affirment aussi ne pas avoir été informés de l’entrée de M. [CK] [Z] au sein de la société exploitante.

Ensuite, sur l’insuffisance des qualités du cessionnaire, les consorts [G] exposent que la SCEA [Z] [E] disposerait de peu de matériel propre et que l’essentiel appartiendrait à la CUMA du [Adresse 24] dont les modalités d’accès ne sont pas suffisamment établies.

Les défendeurs soutiennent par ailleurs que la conformité au contrôle des structures n’est pas démontrée et que la SCEA exerce plusieurs activités spécifiques et hors sol, susceptibles de modifier l’appréciation administrative et de rendre l’opération soumise à autorisation préalable. Or, à défaut de justification précise sur les surfaces, les unités de travail et l’indice IPOP, la cession ne pourrait être autorisée.

Enfin, M. [CK] [Z] est également associé et gérant de la SARL [Adresse 21] [Z], créée en février 2025, ayant une activité commerciale étendue de vente de produits agricoles. Or cette situation fait naître un doute sur la nature réelle de ses revenus et sur sa capacité à se consacrer personnellement et durablement à l’exploitation des terres louées. Cette structure est, selon eux, de nature à fragiliser la garantie d’une exploitation effective et personnelle, au détriment de leurs intérêts légitimes.

A l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’autorisation de cession du bail

En application des dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, la cession du bail n’est autorisée que si elle ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Ces intérêts s’apprécient uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire, dans le respect de la réglementation des structures.

Sur la bonne foi de Monsieur [N] [Z]

Il ressort de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime que : " Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. […] Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

[…]

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. "

En l’espèce, il est établi qu’un bail rural a été signé le 7 avril 1988, liant M. [N] [Z], en tant que preneur, aux consorts [G], en tant que bailleurs.

M. [N] [Z] produit aux débats un courrier recommandé daté du 30 mai 2008 dans lequel il informe Mme [V] [G] de la mise à disposition des parcelles, objet du bail signé le 7 avril 1988, à la SCEA [Z] [E] à compter du 1er mars 2008. Le courrier précise que le preneur demeure actif dans l’exploitation. L’accusé de réception indique que ce courrier a bien été remis à Mme [G] le 3 juin 2008.

Il n’est pas contesté que la SCEA [Z] [E] a été constituée par acte authentique du 16 mai 2008, lequel a ensuite été publié au greffe du tribunal de commerce d’Arras le 27 juin 2008.

Or, il ressort des dispositions du code rural précitées que la société, bénéficiaire de la mise à disposition, doit être dotée de la personnalité morale.

Ainsi, le délai de deux mois durant lequel le bailleur doit être avisé court à compter de la publication du 27 juin 2008.

Néanmoins, l’envoi, anticipé de moins d’un mois, a permis la correcte information du bailleur et ne l’a pas induit en erreur.

Dès lors, il n’y a pas lieu à considérer que Monsieur [N] [Z] se soit rendu responsable d’un manquement à ses obligations qui serait constitutif de mauvaise foi.

Par ailleurs, il ne ressort d’aucune pièce que Monsieur [N] [Z] aurait informé les bailleurs de l’entrée de Monsieur [CK] [Z] dans la SCEA [Z] [E], suite à un acte de donation-partage du 10 mars 2022. Cependant, il ne résulte pas de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime que le preneur, dès lors qu’il reste associé exploitant de la société au profit de laquelle les terres sont mises à disposition, a l’obligation d’informer le bailleur du départ ou de l’arrivée de nouveaux associés (Civ. 3e, 5 octobre 2017, 16-22.350). Ce défaut d’information n’est donc pas constitutif de mauvaise foi.

Au regard de l’ensemble de ces développements, aucun obstacle à la cession du bail en lien avec la bonne foi de M. [N] [Z] ne sera retenu.

Sur les qualités du cessionnaire

En application des dispositions de l’article L 411-59 du CRPM, " le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. "

Il est constant que les conditions de fond de la reprise doivent être appréciées non pas à la date du congé mais à celle pour laquelle ce congé a été donné, soit au 31/03/2024. Cependant, il doit être tenu compte de tous les éléments certains dont le juge dispose le jour où il est appelé à statuer. La charge de la preuve incombe au reprenant.

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] sollicite la cession du bail dont il dispose au profit de son fils, M. [CK] [Z].

Il n’est pas sérieusement contesté que Monsieur [CK] [Z] est titulaire d’un brevet professionnel responsable d’exploitation agricole délivré le 18 juillet 2017 de sorte qu’il répond aux conditions de compétence professionnelle, ni qu’il réside à proximité de l’exploitation, soit au [Adresse 6]. Une attestation du maire de la ville en date du 06/02/2024 est produite à l’appui.

S’agissant des moyens matériels d’exploitation, M. [N] [Z] produit aux débats un état des immobilisations de la SCEA [Z] [E] du 1er mai 2023 au 30 avril 2024 ainsi qu’une attestation du trésorier de la CUMA DU [Adresse 24], en date du 5 février 2024 précisant que la CUMA fournit l’ensemble du matériel du semis à la récolte à la SCEA [Z] [E]. Il est également produit aux débats la liste d’amortissements de la CUMA DU [Adresse 24] pour l’exercice 2022. Il ressort enfin de l’extrait Kbis de la CUMA en date du 07/12/2023 que Monsieur [CK] [Z] est président du conseil d’administration de la CUMA DU [Adresse 24].

Enfin, il est observé que M. [N] [Z] exploite déjà les parcelles objet du bail avec ce matériel depuis de nombreuses années sans qu’une difficulté n’ait été soulevée par les bailleurs par le passé.

Au vu de ces éléments, la condition liée aux moyens matériels est également satisfaite.

S’agissant de la conformité au contrôle des structures, aux termes de l’article L 331-2 du code rural et de la pêche maritime, sont soumises à autorisation préalable :

«  1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. La constitution d’une société n’est toutefois pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant ou lorsqu’elle résulte de l’apport d’exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un pacte civil de solidarité qui en deviennent les seuls associés exploitants?;

[…]

5° Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d’un seuil de production fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles ".

Aux termes de l’article R 331-1 du même code, est réputé mettre en valeur les terres d’une exploitation agricole toute personne ayant la qualité de gérant ou de co-gérant d’une société agricole exploitante, cette mise en valeur s’appréciant sur l’ensemble des unités de production de la société.

Conformément à la jurisprudence, lorsque les terres louées sont mises à la disposition d’une société et que l’exploitation des parcelles par le cessionnaire sera effective dans le cadre sociétaire, la personne morale étant titulaire de l’autorisation d’exploiter, le cessionnaire du bail associé avec le cédant au sein de la même structure n’aura pas à demander lui-même une autorisation, sauf motif personnel l’y assujettissant comme le défaut de diplôme ou d’expérience professionnelle ".

En l’espèce, il résulte tout d’abord de l’acte de donation-partage du 10 mars 2022 que M. [CK] [Z] est devenu titulaire de 1 440 parts sociales de la SCEA [Z] [E] et a été nommé co-gérant de ladite société à compter de cette date. Ainsi, il est réputé mettre en valeur l’ensemble des unités de production de la SCEA [Z] [E], y compris les parcelles appartenant aux consorts [G].

Ensuite, M. [N] [Z] produit aux débats un courrier de la direction départementale des territoires et de la mer en date du 3 décembre 2021 indiquant que l’installation de M. [CK] [Z], sans apport de superficie supplémentaire, n’entre pas dans le champ de l’autorisation préalable d’exploiter. Il ressort de la liste jointe à ce courrier que les parcelles objets du bail litigieux ont bien été incluses dans l’examen de cette demande.

Si les consorts [G] soutiennent que la SCEA a connu une augmentation de son activité, dont n’avait pas connaissance l’autorité administrative à la date d’envoi du courrier (03/12/2021), il ressort cependant de l’état des immobilisations de la SCEA produits aux débats par Monsieur [N] [Z] que le matériel et les fournitures relatifs aux fraisiers, aux champignons ou encore aux poulaillers, a été acquis avant décembre 2021.

Au vu de ces éléments, Monsieur [CK] [Z] apparaît en conformité avec le contrôle des structures.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que Monsieur [CK] [Z] est associé au sein d’une SARL [Adresse 21] [Z] destinée à la vente directe de certaines productions de la ferme, avec un début d’activité au 1er mai 2025, force est de constater que cet élément est postérieur à la date du congé qui est fixée au 31/03/2024.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser Monsieur [N] [Z] à céder le bail litigieux à son fils Monsieur [CK] [Z].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner in solidum les consorts [G], qui succombent, aux dépens et de les condamner à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort;

AUTORISE Monsieur [N] [Z] à céder la bail à ferme conclu le 7 avril 1988 entre Mme [V] [G], M. [J] [G], M. [T] [G], Mme [OE] [G], M. [P] [G] et Mme [X] [G], d’une part, et M. [N] [Z] d’autre part, et portant sur les parcelles de terre à usage agricole cadastrées ZA [Cadastre 8], [Cadastre 18] [Cadastre 1], [Cadastre 26] [Cadastre 14], [Cadastre 26] [Cadastre 15] situées sur la commune d'[Localité 20], à son fils Monsieur [CK] [Z] ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R], Madame [C] [IV], Madame [S] [ME] [G], Monsieur [B] [G], Madame [K] [G], Monsieur [YG] [G], Madame [OE] [G], Monsieur [P] [G], Madame [X] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R], Madame [C] [IV], Madame [S] [ME] [G], Monsieur [B] [G], Madame [K] [G], Monsieur [YG] [G], Madame [OE] [G], Monsieur [P] [G], Madame [X] [G] à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire les jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le président susnommé et Gaëtan DELET-TREZ, greffier placé.

Le greffier La présidente