TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01497

N° Portalis DBY2-W-B7J-IB4H

JUGEMENT du

03 Mars 2026

Minute n° 26/00264

S.C.I. PACALM

C/

[U] [T] épouse [F]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

SCI PACALM

Copie conforme

Mme [U] [F]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Mars 2026,

après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. PACALM

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 751 611 120

ayant son siège social sis [Adresse 1][Adresse 2]

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

comparante par M. [R] [H] et Mme [E] [Z] épouse [H], gérants associés,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [U] [T] épouse [F]

née le 06 Mai 1965 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) PACALM a, par contrat conclu sous seing privé le 17 novembre 2021, à effet du 19 novembre 2021, donné à bail d’habitation à Madame [U] [F] née [T], une maison située [Adresse 4] à CORZÉ (49140), moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 740,00 €, outre une provision sur charges de 20,00 €.

Le contrat prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 740,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la SCI PACALM a fait délivrer à Madame [U] [F] née [T] un commandement de payer la somme de 8.603,54 € au titre de l’arriéré locatif, de fournir les justificatifs d’assurance et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 29 août 2025, la SCI PACALM a assigné Madame [U] [F] née [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de location dont s’agit est de plein droit résilié à compter du 26 mai 2025 ;

à titre subsidiaire prononcer la résiliation dudit bail à compter du 26 mai 2025 en application des articles 1224 et suivants du code civil,

▸ ordonner l’expulsion corps et biens de Madame [U] [F] née [T] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis [Adresse 4] à [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

▸ condamner Madame [U] [F] née [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré des charges et autres accessoires, soit 835,70 €, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

▸ condamner Madame [U] [F] née [T] au paiement de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, soit la somme de 12.782,04 euros suivant décompte arrêté au 05 août 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et sur le surplus, à compter de l’assignation ;

▸ condamner Madame [U] [F] née [T] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre de la participation aux frais et honoraires en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Madame [U] [F] née [T], suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire en date du 25 mars 2025.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le domicile du destinataire étant confirmé par un voisin.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SCI PACALM, dûment représentée par Monsieur [R] [H] et Madame [X] [Z] épouse [H], gérants associés, maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle indique que l’arriéré locatif s’élève à 15 289,14 € au 30 novembre 2025.

Elle note qu’elle n’a pas de certitude quant à l’occupation actuelle du logement par Madame [U] [F] née [T] qu y habitait pendant une période avec sa fille et les enfants de celle-ci.

Elle précise qu’elle a essayé de l’aider en lui proposant un échelonnement de sa dette, en vain.

Elle ajoute qu’elle ne maintient pas sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais qu’elle maintient sa demande d’intérêts sur l’arriéré locatif.

Madame [U] [F] née [T], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présentée ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Il y est notamment indiqué que Madame [U] [F] née [T] travaille en secteur hospitalier à 80 % et qu’elle effectue quelques missions au sein d’un EPHAD.

Il y est également indiqué que Madame [U] [F] née [T] cumule d’autres dettes lui entraînant des saisies sur salaire.

Il y est enfin indiqué qu’une demande de logement social va être déposée dès que la situation de Madame [U] [F] née [T] sera régularisée, notamment au niveau des impôts et de la Caisse d’Allocations Familiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, la SCI PACALM justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 mars 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le

plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI PACALM en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI PACALM a produit le contrat de bail, le commandement de payer du 25 mars 2025, et un décompte au 30 novembre 2025 arrêtant l’arriéré locatif à 15.289,14 €.

Compte tenu de la prescription triennale, il convient de retenir les impayés depuis le mois de mars 2022, soit trois ans à compter du commandement de payer du 25 mars 2025.

Ainsi, l’arriéré locatif est arrêté à la somme de 14.529,14 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Madame [U] [F] née [T], absente à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant sollicité, sera condamnée à payer la somme de 14.529,14 € au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 25 mars 2025 pour la somme en principal de 8.603,54 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [F] née [T], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 26 mai 2025.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Madame [U] [F] née [T] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 26 mai 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en la condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du 26 mai 2025, soit la somme actuelle après révision de 835,70 €.

Par conséquent, Madame [U] [F] née [T] sera condamnée à verser à la SCI PACALM une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant actuel du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 mai 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 835,70 €, cette indemnité étant comprise dans le décompte arrêté au 30 novembre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, la SCI PACALM sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 14.529,14 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [U] [F] née [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025.

La SCI PACALM a, lors de l’audience, indiqué renoncer à solliciter la condamnation de Madame [U] [F] née [T] à lui verser la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2021, entre la SCI PACALM, d’une part, et Madame [U] [F] née [T], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à CORZÉ (49140) sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 26 mai 2025 ;

ORDONNE à Madame [U] [F] née [T] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [F] née [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI PACALM pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Madame [U] [F] née [T] à payer à la SCI PACALM la somme de Quatorze Mille Cinq Cent Vingt-Neuf Euros Quatorze (14 529,14 €), au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [F] née [T] à payer à la SCI PACALM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Huit Cent Trente-Cinq Euros Soixante-Dix (835,70 €), à compter du 26 mai 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté au 30 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [F] née [T] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,