TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00735 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7AH

JUGEMENT 20 Janvier 2026

Minute: 19/2026 (baux instit)

Société SA [Adresse 8]

C/

[C] [K], [I] [G]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Nadia KASMI, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société SA D’HLM MAISONS & CITES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante, représentée par M. [U] [E], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [C] [K]

né le 19 Septembre 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [I] [G]

née le 28 Septembre 1989 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03/05/2022, la Société MAISONS ET CITES a donné à bail à Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 560,90 € et 17,52 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société MAISONS ET CITES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28/03/2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte d’huissier du 27/06/2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17/11/2025, la Société MAISONS ET CITES – valablement représentée – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 3651,36 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350 € pour résistance abusive et injustifiée, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [C] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié le 27/06/2025 à étude, Madame [I] [G] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 20/01/2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 27/06/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société MAISONS ET CITES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 28/03/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27/06/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 2023 stipule que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 03/05/2022 contient une clause résolutoire (article 6-2) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28/03/2025, pour la somme en principal de 3076,91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30/03/2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La Société MAISONS ET CITES produit un décompte démontrant que Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3650,36 € à la date du 14/11/2025.

Monsieur [C] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Madame [I] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 3650,36 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3076,91 € à compter du commandement de payer (28/03/2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LA SOLIDARITE

Le contrat de bail prévoit expressément que les locataires sont solidairement tenus au paiement du loyer et des indemnités d’occupation liées à l’occupation de l’immeuble litigieux (article 11).

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

A l’audience, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement.

Monsieur [C] [K] a exposé sa situation personnelle et financière et a demandé des délais de paiement, moyennant un paiement mensuel de 100 €, en sus du loyer et des charges.

En outre, sur les décomptes fournis par la Société MAISONS ET CITES, il apparaît que Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] ont repris le paiement des loyers et charges avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

V. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE ET INJUSTIFIEE:

En droit, l’article 1231-6 du Code Civil, dispose :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire".

En l’espèce, la Société Maisons et Cités ne démontre ni la mauvaise foi du locataire, ni le préjudice qui en aurait résulté.

En conséquence, la Société Maisons et Cités ne pourra qu’être déboutée de sa demande.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation financière de Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K], la Société MAISONS ET CITESsera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03/05/2022 entre la Société MAISONS ET CITES et Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30/03/2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] à verser à la Société MAISONS ET CITES la somme de 3650,36 € (décompte arrêté au 14/11/2025, incluant paiement du 13/11/2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 28/03/2025 sur la somme de 3076,91 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société MAISONS ET CITES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] soient condamnés à verser à la Société MAISONS ET CITES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la Société MAISONS ET CITES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

DEBOUTE la Société MAISONS ET CITES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [G] et Monsieur [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire les jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection susnommé et Gaëtan DELETTREZ, greffier placé.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection