Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 30 avril 2026, n° 25/00763

TJ Arras 30 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 30 avr. 2026, n° 25/00763
Numéro(s) :	25/00763
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	14 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Théodora BUCUR
Parties :	S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE L' ARTOIS-HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00763 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7IF

JUGEMENT 30 Avril 2026

Minute

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE L’ARTOIS-HABITAT

[Z] [U], [K] [U]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2026, sous la présidence de Madame Elise HUERRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M. Gaëtan DELETTREZ, greffier placé,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE L’ARTOIS-HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Z] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [K] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Suivant bail verbal, la société SIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [U] et Madame [K] [U] un logement situé [Adresse 4]. Suivant bail régularisé le 1er avril 2019, elle a consenti aux locataires un bail relatif au garage en dépendant, ce à compter du 14 décembre 2017, ce sans précision du montant du loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SIA HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [U] et Madame [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par acte de commissaire de justice du 11/06/2025 en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail, expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1743.22 euros selon décompte locatif arrêté au 22 mai 2025, outre le paiement d’une indemnité d’occupation, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, leur condamnation solidaire aux dépens et au paiement de la somme de 152.45 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17/10/2025. A cette audience, la société SIA HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, portant le montant de sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3029.94 € selon décompte arrêté au 14 octobre 2025, et exprime son accord pour l’éventuel octroi de délais de paiement prenant la forme de versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [Z] [U] comparaît personnellement. Il ne conteste ni le principe de la dette locative ni son montant, reconnaissant par là l’existence d’un bail verbal consenti à son profit sur l’immeuble litigieux, aux conditions financières alléguées par le bailleur. Il expose être marié à Madame [K] [U]. Il sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiement l’autorisant à demeurer dans les lieux, offrant d’apurer la dette locative au moyen de versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant.

Madame [K] [U], valablement convoquée suivant exploit délivré à étude, ne comparaît pas ni n’est représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19/12/2025. A cette date, la réouverture des débats à l’audience du 30 janvier suivant a été ordonnée afin de permettre au bailleur de produire un décompte locatif complet depuis l’entrée dans les lieux et de fournir tous éléments sur le loyer initial appliqué entre les parties, s’agissant d’un bail verbal.

A l’audience du 30 janvier 2026, le bailleur, représenté par son conseil, renseigne produire un décompte locatif complet et entend actualiser sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3171.65 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Aucun des défendeurs ne comparaît, bien que valablement convoqués par les soins du greffe.

A l’issue de débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 30 avril 2026, la décision devant être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, Mme [U] n’ayant comparu à aucune des audiences auxquelles l’affaire a été appelée.

I. SUR L’EXISTENCE D’UN BAIL VERBAL

L’article 1709 du code civil définit le louage de chose comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local.

En l’espèce, la société SIA HABITAT et Monsieur [U] s’accordent sur le fait que l’occupation de l’immeuble litigieux par les défendeurs découle de la conclusion, avec la société demanderesse, d’un bail verbal relatif à une mise à disposition des lieux dès le 14 décembre 2017, ainsi que le renseigne le décompte locatif produit par le bailleur.

A l’audience, Monsieur [U] ne conteste pas la créance de la société bailleresse au titre de l’arriéré locatif et concède ainsi le prix du bail sur lequel les parties se sont accordées.

La preuve de l’existence d’un bail verbal entre la société MAISONS ET CITES, d’une part, et Monsieur [Z] [U] et Madame [K] [U], d’autre part, est ainsi démontrée.

Il ressort du décompte locatif qu’à l’entrée dans les lieux, le bailleur a entendu facturer aux locataires un loyer mensuel de 505.23 euros, que les locataires ont réglé notamment avec le bénéfice de l’apl. Il en ressort que la preuve est rapportée de l’accord des parties pour fixer dès l’entrée dans les lieux le montant du loyer à 505.23 euros mensuels. S’agissant d’un bail verbal, toute indexation de ce loyer est nécessairement exclue faute d’une stipulation expresse en ce sens.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

II. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DE BAIL :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-De-[Localité 3] par la voie électronique le 12/06/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20/03/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11/06/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III. SUR BIEN FONDE DES DEMANDES :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l’espèce par la société SIA HABITAT et arrêté à la date du 14/10/2025 renseigne une dette locative arrêtée à 3171.65 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Toutefois, ainsi que cela a été indiqué supra, le surcoût résulté de l’indexation du loyer sera retranché des sommes dues, ainsi que les dépens et les frais imputés aux locataires au décompte sans justification : ainsi notamment des frais pratiqués au titre du supplément de loyer de solidarité, faute de démonstration de la régularité avec laquelle ces frais ont été imputés, et des frais au titre de l’assurance du logement, faute de démonstration de ce que cette dépense a été engagée.

Si, s’agissant des charges, un bail verbal écarte l’hypothèse d’une provision mensuelle sur charges, il n’en demeure pas moins que le bailleur met à la charge du locataire les charges locatives dont il rapporte la preuve. Ainsi que cela ressort du décompte, les charges des périodes de 2018 à 2021 ont été réglées, emportant reconnaissance par les locataires de leur montant, et les décomptes de régularisation de charges sont produits pour la période de 2021 à 2024.

Il en résulte qu’après vérification et compte tenu de la durée de la relation contractuelle entre les parties, le montant des loyers et charges échus et impayés est inférieur au montant total des sommes devant être retranchées du décompte, ne serait-ce qu’au titre de l’indexation indument pratiquée par le bailleur.

Il en résulte que le bailleur a été rempli de ses droits. Dès lors, la demande de résiliation du bail aux torts des défendeurs, d’expulsion et de prononcé d’une indemnité d’occupation devront être rejetées, de même que la demande au titre de l’arriéré locatif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SIA HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure. Sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SIA HABITAT recevable en son action en résiliation du bail ;

DEBOUTE la société SIA HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

LA CONDAMNE aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30/04/2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge susnommé et Yannick LANCE, greffier placé.

Le greffier, Le juge,