TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ARRAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/00552 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E55W

JUGEMENT 24 Avril 2026

Minute

[D] [B]

C/

[V] [H], [Q] [Z]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2026, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire, assistée de M. Gaetan DELETTREZ, greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026 ;

ENTRE :

M. [D] [B]

né le 15 Juin 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant

ET :

M. [V] [H]

né le 02 Janvier 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [Q] [Z]

née le 09 Novembre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparante

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 avril 2021, M. [D] [B] a donné à bail à M. [V] [H] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], maison [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 570,00 euros révisable annuellement et 7,00 euros de provision sur charges. Mme [Q] [Z] s’est portée caution des engagements contractuels de son fils, par acte de cautionnement signé le 15 avril 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [B] a fait signifier le 24 janvier 2025 à M. [V] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à Mme [Q] [K] le 6 février 2025.

Elle a ensuite fait assigner M. [V] [H] et Mme [Q] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2025, et mise en délibéré au 7 novembre 2025. A cette date, la réouverture des débats a été ordonnée par simple mention au dossier, aux fins de production de pièces manquantes au dossier.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 janvier 2026.

A cette audience, M. [D] [B] comparaît en personne et demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 5 728,86 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 200,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, d’une somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [D] [B] n’est pas opposé à la demande de délais de paiement, compte tenu de la reprise des paiements. Il fait valoir l’existence d’une erreur matérielle dans le nom de la caution figurant au commandement de payer et à l’assignation.

M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais sollicitent des délais de paiement à hauteur de 700,00 euros par mois au total en règlement de l’arriéré, soit 123,00 euros en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, prorogé au 24 avril 2026 en raison de la surcharge de travail du service.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater et de corriger l’erreur matérielle contenue dans le commandement de payer et l’assignation, en ce que la caution se nomme Mme [Q] [Z] et non Mme [Q] [K].

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] par la voie électronique le 12 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 17 avril 2021 contient une clause résolutoire (page 4 paragraphe 2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025 au locataire et dénoncé le 6 février 2025 à la caution, pour la somme en principal de 2 847,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 avril 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [D] [B] produit un décompte démontrant que M. [V] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite d’un montant de 548,86 euros, la somme de 5 180,00 euros à la date du 16 janvier 2026.

Mme [Q] [Z] s’étant portée caution solidaire du paiement de la dette locative, elle est également redevable de cette somme, solidairement avec M. [V] [H].

M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] ne font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5 180,00 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (6 mai 2025).

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que le locataire héberge sa mère, Mme [Z], et sa sœur mineure. Il déclare exercer un emploi pour salaire de 1 800 euros. Sa mère perçoit le RSA.

Ils ont réglé la somme de 1 154 euros en juin et en juillet 2025, de 577 euros en août et en septembre 2025, puis 700 euros depuis octobre 2025.

Ainsi M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] justifient de la reprise du versement intégral du loyer courant et de leur capacité à régler leur dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] (en sa qualité de caution solidaire) au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

M. [D] [B] ne justifiant pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard dans les paiements des loyers, sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [H] et Mme [Q] [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [D] [B], M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2021 entre M. [D] [B] et M. [V] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] en sa qualité de caution à verser à M. [D] [B] la somme de 5 180,00 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 16 janvier 2026, incluant loyers, charges et indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 ;

AUTORISE M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 123,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [D] [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] soient condamnés solidairement à verser à M. [D] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE M. [D] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] à verser à M. [D] [B] une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [H] et Mme [Q] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Yannick LANCE, greffier lors du délibéré.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,