TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame SIMON(Plaidorie), Madame ALI (Délibéré)

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 14 novembre 2024

à M^e Pierrick BOURNET

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2024

à Mr [U] [O]

N° RG 24/04738 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IGD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [J]

né le 24 Mai 1988 à [Localité 5] (MORBIHAN), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierrick BOURNET, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [T] [D] épouse [J]

née le 28 Mars 1990 à [Localité 4] (MARTINIQUE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierrick BOURNET, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 09 janvier 2021, Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] ont consenti à Monsieur [U] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros outre 70 euros à titre de provision pour charges.

Le 19 septembre 2024, Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] ont fait signifier à Monsieur [U] [O] et Madame [E] [I] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 4180 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2024, Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] ont fait citer en référé Monsieur [U] [O] et Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir, vu l’urgence et les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et la loi du 6 juillet 1989, vu le commandement de payer du 19 septembre 2023 :

— CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2021 pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 20 octobre 2023,

— JUGER que Monsieur [U] [O] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3],

— ORDONNER en conséquence à Monsieur [U] [O] et de tous occupants de son chef la libération des lieux et la restitution des clés dans un délai de quinze jours à compter la signification de l’ordonnance à intervenir,

— JUGER qu’à défaut de libération effective des lieux volontaire et de restitution des clés dans ce délai, Madame [T] [J] et Monsieur [V] [J], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [O] ainsi qu’a celle de tous occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— CONDAMNER Monsieur [U] [O] à verser à titre provisionnel à Madame [T] [J] et Monsieur [V] [J] la somme de 4.366 € au titre des loyers et charges dus au jour de la délivrance de l’assignation, à parfaire.

— CONDAMNER Monsieur [U] [O] à payer à titre provisionnel à Madame [T] [J] et Monsieur [V] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 870 € à compter du 20 octobre 2023 et ce jusqu’a la libération effective des lieux,

— CONDAMNER Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [U] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J], représenté par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualise leur créance à la somme de 8308 euros au 1er septembre 2024, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [O] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] ont adressé un justificatif de propriété en délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 09 janvier 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 4180 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 19 septembre 2024 par acte remis à étude.

Monsieur [U] [O] ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 octobre 2023.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 19 octobre 2023 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [U] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra aux demandeurs de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [U] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [U] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 870 euros et de condamner Monsieur [U] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [O] reste devoir la somme de 8308 euros, à la date du 1er septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [U] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8308 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4180 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 09 janvier 2021 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [O]de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à titre de provision à Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] la somme de 8308 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 4180 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 870 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE