TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 26/00034 – N° Portalis DBZZ-W-B7K-FFB6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 AVRIL 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 02 Avril 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame TRUCHOT et Madame [Y], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que M. SENECHAL, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Société AXENTIA, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Cécile VASSEUR, avocat au barreau d’ARRAS, substituée par M^e Julie GAUBE, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant, et de M^e Claire-Marie DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Marc LANGLADE, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

À

Association GAM – GROUPEMENT DE COOPERATION MEDICO SOCIAL [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e David-Franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 02 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 août 2004, l’association des parents et amis des enfants inadaptés de l’arrondissement d'[Localité 2] (l’APEI) a donné à bail emphytéotique un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré AE [Cadastre 1], à la société Le Logement rural afin de solliciter son concours financier et technique pour la construction d’un nouveau bâtiment nécessaire à son activité sociale, pour une durée de 52 ans, prenant rétroactivement effet au 22 avril 2002 et stipulant une redevance symbolique d’un euro.

Selon une convention de location d’un foyer de vie pour adultes handicapés du 10 octobre 2002, la société Le logement rural a loué à l’APEI les bâtiments ainsi édifiés sur sa parcelle et leurs annexes, pour une durée de 12 ans et moyennant une redevance calculée sur divers éléments.

Suivant une cession de bail du 26 juin 2018, la société Le logement rural, aux droits de laquelle est venue la société immobilière du [Localité 4] Hainaut a cédé le bail emphytéotique du 22 avril 2002 à la SA AXENTIA qui porte désormais, après division cadastrale, sur la parcelle AE [Cadastre 2].

Par avenant du 12 octobre 2020 à la convention du 10 octobre 2002, la SA AXENTIA, reconnue comme nouveau propriétaire des constructions érigées sur la parcelle AE [Cadastre 2], s’est vue transférer en cette qualité le bénéfice de la convention conclue avec l’APEI, aux droits de laquelle est venue l’association GAM.

Cette dernière a entrepris des travaux de construction de locaux techniques attenants au bâtiment principal en 2021 et d’extension du bâtiment principal en 2025 à la suite desquels des négociations se sont tenues entre les parties en vue de les intégrer contractuellement dans l’ensemble loué et de fixer le montant de la redevance correspondante, son point de départ et sa révision.

Par ordonnance du 13 mars 2026, la Présidente du tribunal judiciaire d’Arras a autorisé la SA AXENTIA à assigner d’heure à heure à la date du 02 avril 2026 aux fins d’ordonner à l’association GAM de cesser les travaux d’extension et de remettre les lieux loués en l’état.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 mars 2026, la SA AXENTIA a fait assigner l’association GAM devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé afin de lui enjoindre de cesser les travaux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, et de remettre le terrain en état. Elle demande, en outre, la condamnation de l’association GAM au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 02 avril 2026, la SA AXENTIA, par l’intermédiaire de son conseil, reprend ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle se fonde sur les articles 835 du Code de procédure civile et 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Elle soutient que l’association GAM a réalisé des travaux d’extension alors qu’elle n’avait aucun titre pour les entreprendre. Elle rappelle qu’en vertu de la convention de location d’un foyer de vie pour adultes handicapés du 10 octobre 2002, l’accord écrit du bailleur des bâtiments est nécessaire pour entreprendre des travaux de construction sur le terrain. Elle estime que l’extension porte atteinte à l’assiette de ses droits réels tirés du bail emphytéotique et témoigne d’un manquement manifeste aux obligations contractuelles du preneur. Elle en déduit qu’elle subit un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin au plus vite, justifiant l’astreinte sollicitée.

***

L’association GAM, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite, à titre principal, la tenue d’une conciliation judiciaire et, à titre subsidiaire, le rejet des prétentions adverses, la condamnation de la demanderesse au versement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle est investie d’une mission de service public en répondant directement aux orientations des politiques publiques en matière de handicap, qu’elle bénéfice de subventions à ce titre et qu’elle sera, en toute hypothèse et au terme du bail emphytéotique, propriétaire de l’ensemble immobilier. Elle soutient qu’elle subira un important préjudice si les travaux sont arrêtés, précisant que ses financeurs et ses partenaires seront en difficulté, qu’elle n’est pas en mesure d’acquitter les pénalités qu’elle sera contrainte de verser et qu’elle subira un préjudice d’image. Elle souligne que la SA AXENTIA a constaté ces travaux lors de sa visite annuelle en 2024 et que des discussions sont engagées depuis l’année 2024 pour intégrer les constructions litigieuses dans le bail par avenant contractuel et déterminer le montant de la redevance. Elle en conclut que ces circonstances justifient que les parties se concilient judiciairement.

Elle considère que la demanderesse ne justifie d’aucune urgence puisqu’elle a entrepris des travaux en 2021 et en 2025 dont la SA AXENTIA a connaissance et qui ont été dûment autorisés par permis de construire définitif. Elle estime qu’il ressort de l’attitude de la SA AXENTIA un accord au moins tacite des travaux, de sorte que ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses.

MOTIFS

Sur la demande de conciliation judiciaire

Selon l’article 1531 du Code civil, sauf disposition particulière, le juge peut tenter de concilier les parties au lieu et au moment qu’il estime favorables et selon les modalités qu’il fixe. En pareil cas, la teneur de l’accord, même partiel, est consignée dans un procès-verbal signé par les parties et le juge, assisté du greffier.

A l’audience, la demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué qu’elle ne souhaitait pas se concilier avec l’association GAM, de sorte qu’il n’apparaît pas opportun d’organiser une mesure de conciliation judiciaire entre les parties et qu’il conviendra de statuer sur ses demandes.

Sur les demandes d’injonction de cesser les travaux et de remettre en état des lieux

En application de l’article 834 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du Code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, un bail emphytéotique du 13 août 2004, avec effet rétroactif au 22 avril 2002, d’une durée de 52 ans, a été consenti par l’APEI sur un terrain dont elle est propriétaire situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la société Le Logement rural aux fins de construire un foyer de vie pour adultes handicapés. Le foyer ainsi construit a fait l’objet d’une convention de location du 10 octobre 2002 entre la société Le logement rural, bailleur, et l’APEI, preneur, pour une durée de 12 ans et moyennant une redevance calculée sur divers éléments. A ce titre, la convention stipule, en son article 10, que tout changement, démolition, construction ou percement des lieux ne pourra être réalisé par le preneur sans le consentement préalable, exprès et écrit du bailleur.

Le bail emphytéotique a été cédé, le 26 juin 2018, à la SA AXENTIA par la société Le logement rural, aux droits de laquelle est venue la société immobilière du [Localité 4] Hainaut. La SA AXENTIA a été reconnue propriétaire des bâtiments composant le foyer construit et bailleur de ces locaux par avenant 12 octobre 2020 à la convention du 10 octobre 2002.

L’association GAM, venant aux droits de l’APEI, a entrepris, au cours de l’année 2025, la construction de travaux d’extension du bâtiment principal dont elle est locataire sans l’accord préalable écrit de la SA AXENTIA.

Cependant, d’après un courrier de cette dernière en date du 17 octobre 2025, elle avait autorisé lesdits travaux dans un courrier du 28 février 2025, tout en regrettant la situation, à la condition que lui soient transmis divers documents, que l’assurance dommages-ouvrage lui soit cédée et qu’un avenant contractuel à la convention du 10 octobre 2002 soit signé entre les parties.

Elles sont entrées en pourparlers sur la signature de cet avenant contractuel afin d’intégrer la nouvelle extension et les constructions de 2021 dans le bail et de fixer le montant de la redevance correspondante, son point de départ et sa révision. Ces négociations ont donné lieu à la rédaction de deux projets d’avenant par la SA AXENTIA les 13 septembre 2023 et 31 mars 2025 dans lesquels l’intégration des constructions au bail est admise. Enfin, les échanges de mails entre les parties versés aux débats en défense démontrent que le litige porte sur le mode de calcul de la redevance et sa rétroactivité.

Il en résulte que la SA AXENTIA a donné, selon les termes de son propre courrier du 17 octobre 2025, son accord écrit à la construction de l’extension du bâtiment principal dans un courrier du 28 février 2025 adressé à l’association GAM. Si elle a effectivement conditionné cette autorisation à diverses conditions dont la signature d’un avenant contractuel, le principe de la construction est admis par la SA AXENTIA puisque les projets d’avenant qu’elle a elle-même rédigés reprennent l’intégration des travaux dans l’ensemble loué et ce point ne fait pas débat entre les parties dans leurs échanges de mails ultérieurs.

Ainsi, les demandes d’injonction de cesser les travaux et de remettre en état les lieux se heurtent à une contestation sérieuse. De même, la SA AXENTIA ne peut se prévaloir d’un trouble manifestement illicite qui résulterait de travaux qu’elle a autorisés, même si son accord n’a pas été recueilli préalablement et si le bail emphytéotique lui confère un droit réel de jouissance.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes d’injonction de cesser les travaux et de remettre en état les lieux loués.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La société AXENTIA, succombant, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DEBOUTONS la SA AXENTIA de sa demande d’enjoindre à l’association GAM de cesser, sous astreinte, les travaux d’extension du bâtiment principal du terrain cadastré AE [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

DEBOUTONS la SA AXENTIA de sa demande d’enjoindre à l’association GAM de remettre en état le terrain cadastré AE [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA AXENTIA aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,