TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00514 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5YB

JUGEMENT 18 Mai 2026

Minute:

S.A. ICF HABITAT NORD EST

C/

[O] [C]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 09 Mars 2026, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Aurélie GROLL, Greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ICF HABITAT NORD EST,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Mohamed ABDELKRIM, avocat au barreau d’ARRAS,

ET :

DEFENDEUR :

Mme [O] [C], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Yann OSSEYRAN, avocat au barreau d’ARRAS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 décembre 2016, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a donné à bail à Mme [O] [C] un logement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 591,79 euros révisable annuellement et 27,03 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par un acte de commissaire de justice du 18 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à celle du 9 mars 2026.

A cette audience, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [C]  ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 12 762,43 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST est opposée à la demande de délais de paiement, compte tneu du montant important de la dette et des règlements aléatoires.

Mme [O] [C] , représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais précise avoir réglé la somme de 207 euros le 3 mars dernier. Elle sollicite des délais de paiement en règlement de l’arriéré ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 8 décembre 2016 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 668,57 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024.

L’expulsion de Mme [O] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST produit un décompte démontrant que Mme [O] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12 762,43 euros à la date du 31 janvier 2026.

Néanmoins, la locataire justifie d’un règlement de 207 euros le 3 mars 2026, ce qui réduit le montant de la dette locative à la somme de 12 555,43 euros.

Mme [O] [C] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 12 555,43 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 668,57 euros à compter du commandement de payer (7 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Mme [O] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que la locataire vit seule avec ses trois enfants à sa charge. Elle vient de débuter un emploi en CDD pour un salaire mensuel brut de 1 801,74 euros (environ 1 405 euros nets), et exerce également un emploi à temps partiel pour un salaire moyen net imposable de 218,27 euros par mois. Par ailleurs, elle perçoit des prestations sociales et familiales versées par la CAF pour un montant total de 816,09 euros, mais une retenue est actuellement déduite de ces prestations à hauteur de 293,78 euros.

Elle a réglé 207 euros le 9 septembre 2025 et la même somme le 3 mars 2026, mais ces montants sont inférieurs au loyer courant, y compris après déduction de l’aide au logement (d’un montant de 422,23 euros en 2024 avant suspension). En outre, au regard du montant important de la dette locative, la locataire n’apparaît pas en capacité de régler des mensualités suffisantes à désintéresser le bailleur sur une durée maximale de 36 mois.

Mme [O] [C] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST, Mme [O] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2016 entre la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST et Mme [O] [C] concernant le logement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

DEBOUTE Mme [O] [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [O] [C] à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST la somme de 12 555,43 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 31 janvier 2026, incluant loyers, charges et indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 2 668,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [O] [C] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [O] [C] à verser au SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [O] [C] à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,