TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AURILLAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CFPS

Minute :

JUGEMENT

DU 11/05/2026

S.A. D’H.L.M. INTERREGIONALE POLYGONE

C/

[N] [O]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à la Préfecture du Cantal

1 copie au dossier

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

Rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 11 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Mme […] […], Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame […] […], faisant fonction de Greffier et de […] […] greffière lors du prononcé.

Après débats à l’audience publique du 06 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. D’H.L.M. INTERREGIONALE POLYGONE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [N] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2020, avec prise d’effet au 1er février 2020, la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE, a donné à bail à Madame [N] [O] et Monsieur [F] [E] un local à usage d’habitation et ses annexes situé [Adresse 3] – à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 508,59 euros.

Depuis le 23 octobre 2023, Madame [N] [O] est seule titulaire du bail.

Une situation d’impayé a été signalée auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du Cantal le 26 juin 2024.

Le 13 août 2024, la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.929,49 euros au titre des loyers et charges. La CCAPEX du Cantal a été saisie le 20 août 2024 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, dénoncé le 03 décembre 2025 au préfet du Cantal par voie électronique, la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE a fait assigner Madame [N] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de voir :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 octobre 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et tous occupants de son chef avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel charges comprises payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

* la somme de 9.529,94 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et d’indemnité d’occupation arrêtés au 04 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

À l’audience du 06 mars 2026, où l’affaire a été appelée pour la première fois et retenue, la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance à la somme de 11.763,70 euros selon décompte arrêté au 25 février 2026, s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et a subsidiairement sollicité que la clause résolutoire reprenne ses effets en cas de non-respect de l’échéancier octroyé.

Madame [N] [O] a comparu en personne. Elle a reconnu devoir la somme sollicitée, fait valoir qu’elle souhaitait rester dans le logement et déclaré que le dépôt d’un dossier de surendettement était en cours avec l’aide d’une assistante sociale.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [N] [O], dont il ressort que les difficultés financières de cette dernière sont liées à sa séparation du père de ses enfants, le foyer, également composé de son nouveau compagnon et leurs deux enfants respecrifs et à l’égard desquels ils exercent, chacun, un droit de visite et d’hébergement, perçoit des ressources globales de 2.583 euros, pour un total de charges mensuelles 1.305 euros, outre l’existence de dettes autres que locative à hauteur de 7.360 euros, ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En tant que bailleur institutionnel et personne morale, la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La Société d’H.L.M. Interrégionale POLYGONE justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Cantal par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande en constatation de la clause résolutoire sera donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 13 août 2024, la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme principale de 2.929,49 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et la locataire pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies au 13 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, la défenderesse s’est présentée à l’audience et a actualisé sa situation sociale. Par ailleurs l’examen du décompte locatif fait apparaître une reprise des versements s’étant poursuivie après l’assignation excédant l’intégralité du loyer courant, et celui du diagnostic social et financier, l’existence d’une capacité de remboursement que les démarches récemment mises en œuvre par la locataire ont vocation à consolider. Eu égard à ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement, tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [O] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement augmenté des charges, soit la somme de 625,18 euros, qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation s’agissant d’une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [N] [O] sera condamné à payer à la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE la somme de 11.763,70 euros arrêtée au 25 février 2026, échéance de février incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais de commissaire de justice nécessaire à la résolution du litige et notamment le coût du commandement du 13 août 2024.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE la demande de la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 1er février 2020 entre la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE, d’une part, et Madame [N] [O], d’autre part, relatif au local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – à [Localité 2]], et ce à compter du 13 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE la somme de 11.763,70 euros arrêtée au 25 février 2026, échéance de février 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CEPENDANT,

ACCORDE à Madame [N] [O] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de sa dette locative par paiements mensuels et successifs de 326€, la 36e mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [N] [O] à la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE sera équivalent au montant du loyer et des charges du logement que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 625,18 euros, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

CONDAMNE Madame [N] [O] aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024 ;

DEBOUTE la SA HLM INTERREGIONALE POLYGONE de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,