Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 01 ctx immobilier, 5 novembre 2024, n° 22/02997

TJ Avignon 5 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Illégalité des résolutions
La cour a jugé que les travaux concernés par la résolution 13 relèvent des charges générales, justifiant ainsi l'annulation de cette résolution. En revanche, la résolution 15 a été rejetée car elle était conforme aux dispositions du règlement de copropriété.
Rejeté
Préjudice financier dû à la répartition des charges
La cour a estimé que Monsieur [R] n'a pas fourni de preuves suffisantes pour justifier son préjudice financier, rendant sa demande non fondée.
Rejeté
Préjudice moral lié aux irrégularités de répartition
La cour a jugé que Monsieur [R] n'a pas démontré l'existence d'un préjudice moral, rendant sa demande non fondée.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [R] une somme au titre de l'article 700, en raison de la défaite du défendeur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 01 ctx immobilier, 5 nov. 2024, n° 22/02997
Numéro(s) :	22/02997
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Parties :	représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA [ C ] GIBERT RCS AVIGNON n, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ 7 ]

Texte intégral

Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 22/02997 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JHVL

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [R]

né le 21 Novembre 1965 à [Localité 4] (63)

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON,avocat postulant/plaidant

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [7]

représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA [C] GIBERT RCS AVIGNON n° 478 180 243, [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 03 Septembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Patrick GONTARD

Expédition à :M^e Jean-Philippe DANIEL

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

La copropriété de l’immeuble Le Petit Palais situé à Avignon est régie par un règlement du 3 septembre 1979.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 13 septembre 2022.

Arguant de l’illégalité de certaines résolutions prises lors de cette assemblée générale, M. [R], copropriétaire, a, par assignation du 14 novembre 2022, fait convoquer devant le tribunal judiciaire d’Avignon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Petit Palais aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions 5,12, 13 et 15 de l’assemblée générale.

Par ordonnance du 12 décembre 2023, M. [R] a été déclaré irrecevable à contester les délibérations numéro 5 et 12 de l’assemblée générale, pour ne s’être pas opposé aux résolutions adoptées.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2024, M. [R] a conclu comme suit :

— déclarer nulles les délibérations numéro 13 et 15 de l’assemblée générale,

— dire et juger que les charges visées à ces délibérations numéro 13 et 15 devront être réparties en charges générales, conformément aux articles 22 et 28 du règlement de copropriété, la répartition entre copropriétaires devant être modifiée en conséquence, ce dans un délai de deux mois, sous astreinte de 10 euros par jour,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Petit Palais à lui payer les sommes de 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice financier et de 1 000 euros pour préjudice moral,

— condamner le même au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

M. [R] expose que la délibération 13, qui vise à modifier l’imputation des travaux votés en 2019 a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires, expliquant que les travaux réalisés ne relèvent pas de la catégorie charges « d’ascenseurs et d’escaliers » comme affectée par les copropriétaires selon une répartition faite en charge « Escaliers » et non en charges communes générales conformément aux articles 22 et 28 du règlement de copropriété.

Concernant la résolution 15 également rejetée par les copropriétaires, M. [R] explique qu’il s’agit de travaux votés en décembre 2020 qui ont été affectés selon une répartition faite en charges « Escaliers et Ascenseur entrée 2 », alors qu’ils devaient être imputés en charges communes générales dès lors qu’il profite à l’ensemble des copropriétaires.

Le requérant expose que les charges telles qu’elles ont été imputées sont facturées plus chères aux copropriétaires habitant au troisième, quatrième et cinquième étage.

Il explique n’avoir découvert ce système de répartition complexe qu’en recevant la facture définitive des travaux.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] conclut au débouté de M. [R] de l’ensemble de ses demandes et à sa condamnation reconventionnelle au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le défendeur explique que lors de l’assemblée générale du 25 mars 2019, les copropriétaires ont voté la réalisation de différents travaux de réhabilitation des entrées des trois bâtiments de la copropriété, travaux réalisés et réglés par les seuls copropriétaires du bâtiment concerné.

Le syndicat des copropriétaires précise que les modalités de répartition des charges résultent d’un usage constant au sein de la copropriété afin de répondre à l’exigence du critère d’utilité prévu par l’article 10 de la loi de 1965.

Concernant la résolution 15, le défendeur rappelle que M. [R] avait approuvé ce mode de répartition des charges lors de l’assemblée générale ayant voté la réalisation des travaux d’aménagement du patio, lequel n’est utilisé que par les résidents de l’entrée 2, de sorte que seuls les copropriétaires disposant que de ce patio doivent en supporter les charges d’entretien et de réparation.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet des demandes indemnitaires, comme non fondées et en l’absence de faute de sa part.

Par ordonnance en date du 20 juin 2024, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À l’appui de sa demande, M. [R] fait valoir que les travaux réalisés ne relèvent pas de la catégorie « Charges d’ascenseur et d’escaliers».

Le syndicat des copropriétaires expose qu’en application des articles 28 et 29 du règlement de copropriété, les travaux d’entretiens, réparations des ascenseurs et des escaliers ont été répartis entre les propriétaires des lots concernés par cages d’escaliers, expliquant qu’il est d’usage au sein de la copropriété que les travaux de chaque bâtiment soient supportés par les seuls copropriétaires de ce même bâtiment.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Petit Palais précise en effet que la copropriété est divisée en trois bâtiments indépendants désignés sous le terme

« Escaliers » ou « Cage d’escaliers » ou encore « Entrées » et que dans le cadre des Assemblées Générales de copropriétaires, ces trois bâtiments sont désignés comme suit :

— Escalier A entrée 2,

— Escalier B entrée 10,

— Escalier C entrée 12.

Il doit être relevé cependant qu’il est indiqué à la section 2 du chapitre I du règlement de copropriété établi le 3 septembre 1979, concernant la désignation de l’immeuble, que la résidence du [7] est composée d’un seul bâtiment et comporte trois cages d’escaliers, A, B et C, ainsi que 82 lots.

La résolution 13 :

Lors de l’assemblée générale du 13 septembre 2022, il a été indiqué que M. [R] sollicitait la modification de l’imputation des travaux d’aménagement les travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 mars 2019 en «Charges Communes Générales ».

Il a été rappelé l’historique du vote des travaux lors de l’assemblée générale du 25 mars 2019 à savoir :

— résolution 18 : charges Escalier A, entrée 2 : réalisation d’un bouquet de travaux pour un montant de 40 000 euros TTC ;

— résolution 19 : charges Escalier B, entrée 10 : réalisation d’un bouquet de travaux pour un montant de 15 000 euros TTC ;

— résolution 20 : charges Escalier C, entrée 12 : réalisation d’un bouquet de travaux pour un montant de 15 000 euros TTC.

La résolution 13, qui a été rejetée à la majorité de l’article 24, a été libellée comme suit :

«L’assemblée générale vote la modification de l’imputation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 mars 2019 sur les clés de répartition «Escaliers » et « Charges Ascenseurs », en clés de répartition « Charges Communes Générales ». Un nouveau des comptes de charges sera envoyé à chaque copropriétaire».

Il s’agit donc en l’espèce d’analyser la nature de la dépense au titre des travaux réalisés, permettant d’apprécier s’il s’agit, comme allégué par le syndicat des copropriétaires, d’une dépense relevant de la catégorie des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun qui en fonction de leur utilité objective pour certains lots, conduit à exonérer les autres lots de certaines charges de copropriété, ou s’il s’agit, comme le prétend le requérant, d’une dépense relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, auquel cas les dépenses sont supportées par l’ensemble des copropriétaires.

La lecture des résolutions adoptées pour le vote des travaux de l’assemblée générale du 25 mars 2019 enseigne que les travaux ont consisté dans le remplacement de portes d’entrée, d’interphones, de peinture des parties communes, d’électricité et « petites interventions ».

Le règlement de copropriété définit en son article 22 du chapitre I du titre III, les charges générales comme étant celles qui comprennent toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens des articles 24 et suivants du présent règlement, c’est-à-dire :

«3°-Les charges de nettoyage ou d’entretien des parties communes …

4°- Les frais d’éclairage, d’entretien et de remplacement de l’installation électrique à usage commun ; la location, la pose et l’entretien des compteurs à usage collectif ;

6°- Les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’immeuble, tels que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs, à la toiture, aux têtes de cheminées, … aux portes d’entrée et vestibules, aux paliers des étages, aux couloirs et corridors, …».

En l’état de la seule énumération des travaux telle qu’elle résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2019, il ressort que les travaux afférents aux portes d’entrée relèvent des charges générales.

Le chapitre II du règlement de copropriété du même titre qui concerne les « charges relatives aux services collectifs et aux éléments et équipements communs », prévoit en sa section III relative aux « charges d’ascenseurs et d’escaliers », et en son article 28, que relèvent de cette catégorie :

« L’entretien, les réparations et même le remplacement des ascenseurs, de leurs agrès et accessoires ainsi que les dépenses de fonctionnement de ces appareils (consommation d’électricité, location de compteurs, révisions périodiques) ;

L’assurance contre les accidents causés par les ascenseurs ;

Les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escaliers, de leurs paliers et des couloirs communs ;

Les réparations nécessitées par l’usure des marches d’escalier ;

L’entretien, la réparation et éventuellement le remplacement des tapis ou revêtements d’escaliers ou de couloirs communs ».

L’article suivant prévoit que :

« Les charges énumérées ci-dessus sont réparties entre les propriétaires des lots concernés par cages d’escaliers.

La répartition pour les cages «B » et «C» est figurée dans les tableaux ci-annexés.

La répartition pour la cage «A» sera établie par acte complémentaire qui sera reçu, ce jour, par le notaire soussigné ».

Mais, la section I du chapitre IV relative à la définition des parties communes indique que relèvent de cette catégorie les accessoires de ces parties communes, tels les portiers électroniques à l’entrée des cages d’escalier, dont les frais d’installation et d’entretien doivent être répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de leurs lots.

Il en résulte que les travaux dont s’agit ne relèvent donc pas de l’article 28 du règlement de copropriété.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [R] aux fins d’annulation de la résolution numéro 13.

La résolution numéro 15 :

Lors de l’assemblée générale du 13 septembre 2022, il a été indiqué que M. [R] sollicitait la modification de l’imputation des travaux d’aménagement du patio situé à l’entrée 2, travaux affectés en « Charges Escalier et Ascenseurs Entrée 2 », alors que celui-ci souhaitait que ces travaux soient imputés en «Charges Communes Générales ».

Il a été proposé aux copropriétaires le vote de la résolution suivante :

« Modification de l’imputation des travaux d’aménagement du patio votés lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 », résolution rejetée à la majorité de l’article 24.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2020, le conseil syndical a fait part de son souhait d’aménager et de végétaliser le patio de l’entrée 2.Le principe des travaux a été voté à la majorité de l’article 24, pour un budget de 2 500 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires indique sans être contesté, que M. [R] est copropriétaire au sein du bâtiment désigné « escalier A-entrée 2 » lequel a pour particularité d’être le seul doté d’un patio.

Le chapitre II relatif aux « Charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs», contient une section II concernant expressément la galerie piétonnière et les patios.

En conséquence de quoi, M. [R] ne peut faire grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir inscrit et imputé les travaux en « Charges Communes Générales », sous réserve de l’application des dispositions de l’article 27 du règlement de copropriété, de sorte que le requérant doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution numéro 15.

La répartition des charges :

Le tribunal n’a pas le pouvoir d’ordonner conformément à la demande de M. [R], la répartition des charges en «Charges Générales», d’autant que la répartition qui a été faite a été expressément prévue par une résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 25 mars 2019, résolution qui n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Les demandes indemnitaires :

M. [R] expose que la pratique du syndicat des copropriétaires de faire passer en charge ascenseurs et d’escalier des travaux et prestations relevant de charges générales conduit à un préjudice important pour les propriétaires des étages supérieurs, expliquant que ces charges générales sont facturées trois fois plus cher aux copropriétaires habitat au troisième, quatrième et cinquième étage.

Pour en justifier, celui-ci lui produit un état financier de la copropriété après répartition au 31 décembre 2021 ainsi qu’un relevé général des dépenses de la copropriété concernant les années 2020 et 2021. Aucun de ces documents ne permet cependant de distinguer les dépenses imputées à M. [R] au titre de travaux dont il s’agit.

Le requérant se prévaut également d’un préjudice moral tenant aux nombreux avertissements sur les irrégularités de répartition de charges comme étant restés clés lettre morte, sans cependant justifier d’un quelconque préjudice.

Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Petit Palais qui succombe en ses demandes.

Il y a lieu également de condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Annule la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 13 septembre 2022;

Déboute M. [R] de ses demandes pour le surplus en principal ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de l’instance;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à M. [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT