MINUTE N° : /2026

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

DOSSIER N° : 24/00893 – N° Portalis DB3A-W-B7I-D5PR

NAC : 50D

AFFAIRE : [H] [L] [N] [Q] C/ [Z] [D] [P], [W] [J] [Y] épouse [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [H] [L] [N] [Q]

née le 26 Novembre 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [Z] [D] [P]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Mme [W] [J] [Y] épouse [P]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 03 Décembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 10 Février 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 1er avril 2021, M. [Z] [P] et Mme [W] [Y] épouse [P] ont vendu à Mme [H] [Q] une maison d’habitation sise [Adresse 3] au prix de 230 000€.

L’acte de vente porte mention d’un ancien dégât des eaux « survenu il y a environ 4 ou 5 ans dans la salle de bains et dans une chambre du bien vendu pour lequel aucune déclaration de sinistre n’a été faite auprès de l’assurance ni par le locataire ni par le propriétaire ainsi que l’acquéreur déclare en prendre connaissance et vouloir faire son affaire personnelle des travaux de remise en état suite à ce sinistre …. […]Le tout, ainsi qu’il résulte des photos ci-annexées, et tel que l’ACQUEREUR déclare l’avoir vu et visité dès avant les présentes et vouloir acheter en l’état et faire son affaire personnelle de toute réparation ou remise en état notamment concernant le dégât des eaux. »

Après sa prise de possession, Mme [Q] s’est plainte d’un défaut sur l’installation sanitaire et que l’ensemble de la maison était affecté par l’humidité. Elle a fait établir le 27 avril 2021 un constat d’huissier. Elle a par la suite fait état de la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées, liée à la présence d’une servitude d’évacuation qui restreint l’usage d’une grande partie du terrain acquis.

En l’absence de solution amiable, Mme [H] [Q] a saisi le juge des référés par exploit en date du 21 juillet 2022. Par ordonnance du 28 octobre 2022, M. [I] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. A l’issue de sa mission, il a déposé son rapport le 21 septembre 2023.

Par exploit en date du 29 mai 2024, Mme [H] [Q] a fait citer M. et Mme [P] devant le tribunal judiciaire d’Albi sur le fondement des vices cachés pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 juillet 2023, Mme [H] [Q] demande à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL

Vu l’article 1641 du Code civil

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

— Juger que la maison vendue par les époux [P] à madame [Q] est affectée de vices cachés

— Condamner les époux [P] à payer à madame [Q] la somme de 38 669,34 € (4 176,36 € + 873,10 € + 23 726,25 € + 9 892,63 €) outre actualisation sur la base de l’indice BT01 entre le 28 octobre 2022 date dépôt du rapport de l’expert [I] et la date du jugement à intervenir outre intérêts légaux à compter de la présente assignation.

— Condamner les époux [P] à payer à madame [Q] la somme de 24 385 € (21 956 € + 1497 + 420 +152 + 360) à parfaire au jour de la réalisation des travaux à intervenir avec intérêts légaux à compter de la présente assignation.

— Condamner les époux [P] à payer à madame [Q] la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles de référé, d’expertise et en lecture de rapport outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les articles 1604 et suivants ainsi que 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

— Juger que la maison vendue par les époux [P] à madame [Q] est affectée de vices cachés consécutifs au défaut de raccordement du réseau d’eau usées de la salle de bains

— Juger que les époux [P] ont manqué à leur obligation de délivrance à l’égard de madame [Q] relativement à la non conformité de l’état réel des réseaux d’eau usées à l’extérieur de la maison par rapport à la description du bien vendu figurant dans l’acte de vente

— Condamner les époux [P] à payer à madame [Q] la somme de 38 669,34 € (4 176,36 € + 873,10 € + 23 726,25 € + 9 892,63 €) outre actualisation sur la base de l’indice BT01 entre le 28 octobre 2022 date dépôt du rapport de l’expert [I] et la date du jugement à intervenir outre intérêts légaux à compter de la présente assignation.

— Condamner les époux [P] à payer à madame [Q] la somme de 24 385 € (21 956 € + 1497 + 420 +152 + 360) à parfaire au jour de la réalisation des travaux à intervenir intérêts légaux à compter de la présente assignation.

— Condamner les époux [P] à payer à madame [Q] la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles de référé, d’expertise et en lecture de rapport outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’expert judiciaire a relevé la présence d’humidité dans la cuisine, de désordres au niveau de la baignoire de la salle de bains et des moisissures dans le couloir et les placard des chambres, de la cuisine et des WC et qu’il impute les désordres à un défaut de raccordement de la baignoire antérieure à la vente et qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Elle considère que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice dès lors qu’il était plombier et qu’il a reconnu avoir réalisé des interventions sur la salle de bains, de sorte qu’il est présumé avoir connaissance des vices. Elle s’estime bien fondée à produire en pièce 33 l’enregistrement qu’elle avait réalisé et qui confirme l’intervention de M. [P]. Elle estime qu’il n’y aucune atteinte à la vie privée dès lors que cela ne concerne que la vente. Elle considère que la clause d’exclusion des vices cachés insérée dans l’acte de vente doit être écartée. Elle fait état des préjudices subis considérant que même si l’expert n’a pas préconisé la réfection du placo-plâtre intérieur, les entreprises consultées ont indiqué qu’une réparation n’était pas possible vu leur mauvais état. Elle fait état de son trouble de jouissance lié à son préjudice locatif qu’elle fixe à 50% de la valeur locative entre la date d’achat et la réalisation des travaux de réparation.

Elle entend se prévaloir de la non conformité du réseau d’assainissement puisque la maison voisine ancienne propriété des vendeurs est raccordée au réseau d’évacuation de sa maison alors que l’acte de vente n’en fait pas état et qu’il existe une servitude non contractuelle. Elle ajoute que compte tenu de l’ancienne qualité de plombier de M. [P] au moment de la construction, il ne pouvait l’ignorer. Elle estime donc que là encore la clause d’exclusion des vices cachés doit être écartée et qu’à défaut l’expert a caractérisé une non conformité contractuelle.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 octobre 2025, M. et Mme [P] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Vu l’article 9 du Code Civil,

Vu l’article L 226.1 du Code Pénal,

Vu les jurisprudences subséquentes,

Vu les pièces versées aux débats,

Ordonner la nullité, ou à tout le moins écarter des débats, le procès-verbal de constat en date du 18 mars 2025 ;

Relever la défaillance dans la charge de la preuve incombant à Madame [H] [Q] ;

Débouter Madame [H] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Madame [H] [Q] d’avoir à régler aux consorts [P] la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner en sus Madame [H] [Q] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Vu l’article 1231.6 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Fixer les sommes dues à Madame [H] [Q] au montant ci-après :

— Travaux de reprise sinistre salle de bain : 11 421,49 € TTC

— Raccordement au réseau :

. au principal : 4 000,00 €

. subsidiairement : 9 892,63 €

Ordonner que les sommes dues par les époux [P] à Madame [H] [Q] porteront intérêts au taux légal uniquement à compter du jugement à intervenir ;

Débouter Madame [H] [Q] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

Condamner Madame [H] [Q] d’avoir à régler aux époux [P] la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner enfin Madame [H] [Q] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions, ils font état de la clause d’exclusion des vices cachés insérée dans l’acte de vente en rappelant qu’ils n’ont jamais occupé le bien litigieux qui était loué ; qu’ils n’ont jamais été avisés de la moindre difficulté au niveau de la baignoire ou d’un dégât des eaux susceptible de s’être propagé et que les diagnostics réalisés pour les besoins de la vente ne relevaient aucune difficulté. Ils ajoutent que le seul dégât des eaux qui est mentionné dans l’acte authentique et dont Mme [Q] a déclaré faire son affaire personnelle de la remise en état était imputable au locataire. Ils rappellent que Mme [Q] a visité à de nombreuses reprises la maison et qu’ils ont cédé le bien sans avoir connaissance d’un vice caché, qu’ils sont de bonne foi.

S’agissant du réseau extérieur d’assainissement, ils font état de l’absence de toute difficulté affectant le réseau, de sorte que les conditions de l’action rédhibitoire ne sont pas réunies ajoutant qu’en outre Mme [Q] s’est engagée à acquérir les servitudes actives et passives et qu’aucun défaut de conformité ne peut leur être reproché puisqu’elle a accepté d’acquérir le bien en acceptant les servitudes y compris de canalisation et de tout à l’égout dont il était grevé. Ils font état de l’illégalité de l’enregistrement clandestin du 3 avril 2021 qui porte gravement atteinte au respect de la vie privée et qu’il a été obtenu de façon déloyale auprès de M. [Q] personne âgée vulnérable compte tenu de ses problèmes de santé par des manœuvres déloyales. Ils ajoutent que la retranscription 5 ans plus tard par un commissaire de justice ne présente aucune garantie de fiabilité et qu’il est au demeurant inutile sur le plan probatoire.

A titre subsidiaire, ils font état des prétentions indemnitaires injustifiées de Mme [Q] au regard du chiffrage de l’expert. Ils rappellent que la réparation du sinistre de 2018 ne peut être mis à la charge des vendeurs et que pour les autres réparations liés à la fuite sous la baignoire, il convient de ne retenir que la somme de 11 4211,49€.

Ils contestent la perte locative invoquée dès lors que l’expert indique clairement que les désordres ne sont pas évolutifs et qu’il suffit de ne pas se servir de la baignoire. Ils contestent les autres préjudices non démontrés. S’agissant de l’assainissement alors qu’il n’existe aucun désordre, ils offrent une somme de 4000€ pour dédommager Mme [Q].

La procédure a été clôturée par ordonnance du 3 décembre 2025.

L’affaire fixée à l’audience du 10 février 2026 a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS

— Sur la validité du procès-verbal de constat du 18 mars 2025

En vertu de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de la vie privée. Il en résulte que l’on ne peut enregistrer une personne à son insu sans son consentement. Il s’agit d’un procédé déloyal.

La jurisprudence récente admet la recevabilité d’une preuve déloyale si elle est indispensable à l’exercice du droit à la preuve et proportionnée au but poursuivi.

Il appartient au juge de procéder à un contrôle de proportionnalité en tenant compte de la gravité de l’atteinte à la vie privée, de l’intérêt de la preuve et de l’absence d’autre moyen de preuve.

Mme [Q] produit un procès-verbal du 18 mars 2025 portant retranscription d’une conversation du 3 avril 2021 soit 2 jours après la vente, entre elle même et M. [P].

Si l’identité des parties n’apparaît pas contestable, les questions posées par Mme [Q] sont orientées sur la baignoire et la VMC et les propos tenus par M. [P] sont entrecoupés et peu cohérents. Ils traduisent une vulnérabilité tant physique que psychique confirmés par les éléments médicaux produits et perçue par Mme [Q] qui a pris d’ailleurs la précaution de s’assurer qu’il ne tombe pas.

Il s’agit donc d’un procédé déloyal qui ne présente par ailleurs aucun caractère probatoire.

Sans qu’il n’y est lieu d’en prononcé la nullité, le procès-verbal du 18 mars 2025 sera purement et simplement écarté.

— Sur le vice caché

En application de l’article 1641 code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’expert judiciaire fait état de la présence d’humidité dans la cuisine, de désordres au niveau de la baignoire de la salle de bains et de moisissures dans le couloir et les placards des chambres. Il relate que lors de ses investigations, il a constaté un défaut de raccordement au niveau du siphon de la baignoire. Il explique que la baignoire n’est pas raccordée au réseau et que l’eau se déverse sous la dalle de la baignoire. Il ajoute que le siphon de la baignoire se trouve attenant à la paroi de la cuisine qui emmagasine l’eau résiduelle et que cette paroi est cachée par les meubles de la cuisine de sorte que le désordre n’est pas apparent. Il explique que le désordre était existant puisqu’un jour après la prise de possession des lieux par Mme [Q], les dégâts ont été constatés en enlevant le meuble de four de la cuisine et qu’après un bain des quantités d’eau se sont répandues sur la dalle de la baignoire et par un phénomène de capillarité, elles se sont propagées sur la dalle de la maison et sont ressorties dans le couloir et les placards des chambres. S’agissant des traces d’humidité dans les placards au niveau des chambres, l’expert considère que ce sont d’anciennes traces d’humidité du sinistre dont l’indemnité a été réglée par la BPCE le 24 mars 2021. Il souligne que les travaux au niveau de la douche ont été réparés et ne sont pas source de désordres et que de même les travaux entrepris pour l’enlèvement du bidet ne sont pas la cause des désordres.

Il conclut à ce que les désordres compromettent la destination des ouvrages et qu’ils ne sont pas évolutifs, il suffit de ne pas se servir de la baignoire.

La cause du désordre est donc un défaut de raccordement de la baignoire. Un tel désordre affectant un élément d’équipement sanitaire constitue un vice caché au sens de l’article 1641 précité dès lors qu’il n’était pas apparent et qu’il compromet l’usage normal du bien.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». La jurisprudence assimile depuis longtemps au vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue celui qui, par sa profession ne pouvait les ignorer. L’assimilation a été étendue au vendeur qui, sans être professionnel, a effectué lui-même, en tout ou en partie, les travaux dans le bien vendu. La clause de non garantie ne peut plus jouer pour les défauts cachés de l’installation ou de la construction qu’il a réalisée. Le vendeur constructeur ne peut donc se prévaloir de la clause de non garantie.

L’acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés.

Il appartient donc à Mme [Q] de rapporter la preuve de la connaissance du vice par le vendeur et donc de sa mauvaise foi ou de ce qu’il est à l’origine des travaux litigieux et donc en l’espèce du défaut de raccordement de la baignoire.

Il est constant que M. et Mme [P] n’occupaient pas le bien vendu qui était loué.

Il est tout aussi constant qu’un dégât des eaux au niveau de la douche mentionné dans l’acte de vente est intervenu en 2018, Mme [Q] ayant accepté de faire son affaire personnelle des réparations.

L’expert indique clairement que les réparations effectuées ne sont pas sources de désordres. Il résulte d’ailleurs des éléments produits qu’elles ont été confiées à des professionnels.

L’enlèvement du bidet à la demande de la locataire (bail du 2 janvier 2016 au 1er mars 2021) par les vendeurs est sans incidence selon l’expert sur les désordres liés au non raccordement.

Il n’est pas contesté que M. [P] a exercé le métier de plombier. Sa seule qualité d’ancien professionnel ne suffit pas à établir une présomption de connaissance du vice.

Il ressort cependant des éléments du dossier que le bien litigieux a été construit à l’initiative du vendeur et a été achevé en 2018 (déclaration d’achèvement des travaux du 7 juillet 2008) et aucune pièce ne permet de retenir l’intervention d’une entreprise tierce pour la réalisation des travaux de plomberie.

Le défaut consistant en l’absence de raccordement d’une baignoire au réseau d’évacuation constitue une anomalie élémentaire au regard des règles de l’art en matière de plomberie excluant qu’elle puisse résulter d’un simple dysfonctionnement ou d’une dégradation progressive. Il convient donc de retenir la participation du vendeur à la construction de l’immeuble, de ses compétences techniques et du caractère grossier du désordre affectant l’installation. Il apparaît de plus que lors de l’enlèvement du bidet, M. [P] a reconnu être intervenu sur les canalisations.

L’existence de problème d’humidité après le sinistre de 2028 est confirmée par une attestation de l’ancienne locataire qui affirme qu’elle a alerté son bailleur à plusieurs reprises.

Il sera donc retenu que le vendeur avait connaissance du vice caché avant la vente.

Il en résulte que les époux [P] ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion des vices cachés contenue dans l’acte de vente.

— Sur les réparations

L’expert a chiffré les travaux de reprise ainsi qu’il suit :

Dans la cuisine

meubles de cuisine : 4 176,36€ TTC

carrelage et faïence : 873,10 €

Dans la cuisine, chambres, couloir et salle de bains

plâtrerie et peinture : 4 343,90€ TTC

Salle de bains :

carrelage et faïence : 2 028,13€ TTC

L’expert a exclu formellement la nécessité de procéder à la réfection du placo-plâtre.

Dès lors les devis y afférant par ailleurs non soumis à l’expert ne sauront pas retenus.

Les travaux de reprise s’élèvent donc à la somme de 11 421,49€ TTC.

M. et Mme [P] sont condamnés à payer à Mme [Q] la somme de 11421,49€ au titre du préjudice matériel.

Il est notoire que, depuis l’établissement des devis examinés par l’expert judiciaire, le coût des matériaux a évolué à la hausse. La demande d’indexation sur l’indice BT01 concernant le coût des travaux de reprise doit par conséquent être satisfaite dès lors que cette indexation a pour objet de tenir compte de l’évolution des coûts de la construction incluant les prix des matériaux.

L’indexation sera accordée à compter du dépôt du rapport de l’expert, jusqu’au présent jugement.

— Sur le préjudice de jouissance

Il est limité par l’impossibilité d’utiliser la baignoire, une douche fonctionnelle est présente. La maison est parfaite habitable et le sera durant les travaux

Il existera un préjudice de jouissance ponctuel durant les travaux se traduisant par la non utilisation de la cuisine, de la baignoire et des placards dans les chambres.

Il sera alloué à Mme [Q] la somme de 1000€ au titre du préjudice de jouissance.

M. et Mme [P] sont condamnés à payer à Mme [Q] la somme de 1000€ au titre du préjudice de jouissance.

— Sur le réseau d’assainissement

Il résulte du rapport d’expertise que le réseau d’assainissement de la maison voisine se raccorde sur le regard situé dans le jardin de Mme [Q]. Aucun raccordement n’est prévu dans l’acte de vente. L’expert considère que la maison (n° 3 sur le plan) devait se raccorder en fond de sa parcelle et non sur celle de Mme [Q] de sorte qu’il existe une servitude non contractuelle sur ce réseau.

Le réseau d’assainissement ne présente aucune impropriété d’usage, de sorte que la qualification de vice caché doit être exclue, les conditions de l’action rédhibitoire n’étant pas réunies.

L’existence d’une servitude grevant un bien immobilier qui n’est pas mentionnée dans l’acte de vente ne constitue pas une non conformité dès lors qu’elle n’affecte pas les caractéristiques essentielles du bien telles que convenues entre les parties. Il s’agit d’une charge qui ne modifie ni la consistance matérielle du bien, ni sa destination, ni les éléments substantiels ayant déterminé le consentement de l’acquéreur. Elle relève du régime spécifique des servitudes non déclarées et non de l’obligation de délivrance conforme.

Aux termes de l’article 1638 du code civil si un bien est grevé de servitudes non apparentes non déclarées et qu’elles sont d’une importance telle que l’acquéreur n’aurait pas acquis le bien ou aurait donné un moindre prix, il peut demander une indemnisation ou la résolution de la vente.

En l’espèce, la servitude de canalisation n’impose aucune contrainte sur l’usage du bien et n’en diminue pas la jouissance. L’acte de vente prévoit que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve avec toutes les servitudes actives et passives apparentes ou non apparentes.

Dès lors la servitude litigieuse ne donne pas droit à indemnisation.

Il convient de débouter Mme [Q] de sa demande au titre du réseau d’assainissement.

— Sur les autres demandes

Mme [Q] est déboutée de ses demandes au titre de la VMC dont le non fonctionnement est un désordre apparent.

Il convient de la débouter de ses demandes au titre des meubles temporaires et des devis payants.

— Sur les mesures de fin de jugement

Le jugement bénéficie en application de l’article 515 du code de procédure civile de l’exécution provisoire de droit.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. [Z] [P] et Mme [W] [Y] épouse [P] à payer à Mme [H] [Q] la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [P] et Mme [W] [Y] épouse [P] sont condamnés au dépens de l’instance incluant les frais de l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort mis à disposition au greffe,

Ecarte la pièce n° 33 produite Mme [H] [Q].

Condamne M. [Z] [P] et Mme [W] [Y] épouse [P] à payer à Mme [H] [Q] la somme de 11.421,49€ au titre du préjudice matériel avec indexation sur l’indice BTO1 entre le 28 octobre 2022 et le présent jugement.

Condamne M. [Z] [P] et Mme [W] [Y] épouse [P] à payer à Mme [H] [Q] la somme de 1.000€ de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Déboute Mme [H] [Q] de sa demande au titre du réseau d’assainissement.

Déboute Mme [H] [Q] de ses autres demandes.

Condamne M. [Z] [P] et Mme [W] [Y] épouse [P] à payer à Mme [H] [Q] la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [Z] [P] et Mme [W] [Y] épouse [P] aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Rappelle que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT