Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 22/02460 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JFZH

JUGEMENT DU 10 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Maître [V] [Y]

né le 04 Octobre 1971 à [Localité 7] (21)

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par M^e Fabrice SROGOSZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant.

DÉFENDEURS :

Madame [N] [U]

née le 26 Février 1965 à [Localité 6] (58))

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Christian MAZARIAN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Frédéric TELENGA, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant.

Monsieur [K] [R]

né le 07/06/1965 à [Localité 9] (54)

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Christian MAZARIAN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Frédéric TELENGA, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Madame Djamila HACHEFA et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 08 Octobre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Philippe LASSAU

Expédition à :M^e Frédéric TELENGA

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 21 septembre 2009, M. [C] [D] et Mme [G] [S] ont vendu à M. [K] [R] et Mme [N] [U] épouse [R] une maison à usage d’habitation situé à [Localité 8] (Alpes-Maritimes ) au prix de 450.000 euros.

Suivant acte authentique du 23 juillet 2018, M. et Mme [R] ont vendu cet immeuble à M. [V] [Y] au prix de 600.000 euros.

Invoquant l’existence de plusieurs désordres affectant la maison, M. [Y] a obtenu le 16 décembre 2019 une mesure d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 12 avril 2022.

Par acte du 16 septembre 2022, M. [Y] a attrait M. et Mme [R] devant le tribunal judiciaire d’Avignon sur le fondement du dol et des vices cachés en condamnation à des travaux de remise en état et indemnisation de son préjudice, outre condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.

En l’état de ses conclusions récapitulaitves communiquées par la voie électronique le 05 juin 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, M. [Y] demande au tribunal :

A titre principal :

— condamner in solidum M. [R] et Mme [U] au paiement de la somme de :

> 88.602 € TTC au titre des travaux de remise en état tels que réactualisés suivant devis communiqués aux débats,

> 11.162,40€ TTC au titre de la maitrise d’œuvre sur les travaux de remise en état à réaliser.

> 2.400 € TTC au titre du coût de déménagement / emménagement du mobilier +stockage,

> 49.500 euros au titre du coût du relogement à hauteur de la durée de trois mois retenue par l’expert judiciaire,

> 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et préjudice moral subis,

> 480 € TTC correspondant à la facture de la Sarl Atelier Martini Architecture intervenue en qualité d’expert technique aux côtés du demandeur

> 2151, 71 euros au titre de la facture Leroy Merlin de remplacement de la porte palière,

>condamner in solidum M.[R] et Mme [U] au paiement des intérêts capitalisés d’année en année jusqu’à parfait paiement sur les sommes allouées et ce à compter de la délivrance de l’assignation au fond.,

> condamner in solidum M. [R] et Mme [U] aux entiers dépens relatifs à la procédure de référé initiale et à ceux de la présente instance distraits de droit au profit de M^e Maître Fabrice SROGOSZ, avocat au Barreau d’AVIGNON, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

> condamner in solidum M. [R] et Mme [U] au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

A titre subsidiaire :

Si la juridiction n’entend pas réactualiser les devis relatifs aux travaux préconisés par l’expert et en tout état de cause :

> condamner in solidum M. [R] et Mme [U] au paiement de la somme de :

> 59.960 € TTC au titre des travaux de remise en état tels que chiffrés par l’expert judiciaire,

> 2.400 € TTC au titre du coût de déménagement / emménagement du mobilier+stockage ,

> 49.500 euros au titre du coût du relogement à hauteur de la durée de trois mois retenue par l’expert judiciaire,

> 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et préjudice moral subis,

> 480 € TTC correspondant à la facture de la Sarl Atelier Martini Architecture intervenue en qualité d’expert technique aux côtés du demandeur

> 2151, 71 euros au titre de la facture Leroy Merlin de remplacement de la porte palière,

>condamner in solidum M.[R] et Mme [U] au paiement des intérêts capitalisés d’année en année jusqu’à parfait paiement sur les sommes allouées et ce à compter de la délivrance de l’assignation au fond.,

> condamner in solidum M. [R] et Mme [U] aux entiers dépens relatifs à la procédure de référé initiale et à ceux de la présente instance distraits de droit au profit de M^e Maître Fabrice SROGOSZ, avocat au Barreau d’AVIGNON, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

> condamner in solidum M. [R] et Mme [U] au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

En tout état de cause :

— débouter M. [R] et Mme [U] de leurs écritures, fins et conclusions et de toutes demandes de condamnation à son encontre en ce compris au titre de l’article 700 du CPC et des dépens, dès lors que ces écritures sont manifestement infondées et injustifiées, tant en fait qu’en droit, en p rincipe et quantum.

maintenir l’exécution provisoire de droit.

En l’état de leurs conclusions récapitulaitves communiquées par la voie électronique le 28 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, M. [R] et Mme [U] demandent au tribunal ;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. [Y] à leur encontre,

— condamner M. [Y] à leur payer 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

— rejeter la demande d’exécution provisoire.

L’affaire clôturée le 06 septembre 2024 a été appelée à l’audience du 08 octobre 2024 et mise en délibéré au 10 décembre 2024. .

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur le rapport d’expertise :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— la maison a été édifiée avant 1937,

— la maison ne dispose pas d’un vide sanitaire,

— les défendeurs ont indiqué dans l’acte de vente n’avoir réalisé aucun travaux au cours des dix dernières années,

— au cours de leur occupation, les défendeurs ont fait réaliser par des entreprises des travaux de gros-oeuvre et de second œuvre,

— le demandeur a fait poser un gazon synthétique dans la zone Nord-Ouest du jardin et un plancher bois ajouré façon dek dans la zone Sud du jardin,

— les désordres sont au nombre de 11 ( cf liste pages 139 et 140 du rapport),

— les désordres affectent :

— l’ouvrage dans plusieurs de ses éléments d’équipement,

— la solidité de l’ouvrage pour plusieurs de ses éléments d’équipement,

— plusieurs de ses éléments sont rendus impropres à leur destination,

— les éléments de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues sont détaillées en page 141 du rapport,

— les désordres proviennent d’erreur de conception pour le mur Est de la chambre Sud-Est de l’étage, pour le linteau cintré de la chambre enfant ( Sud-Ouest et le bandeau de l’égout de toiture Sud du bureau,

— les désordres affectant le rattrapage d’enduit de façade en périphérie de la baie de la fenêtre de la salle à manger en façade Ouest étaient apparents au moment de la vente,

— les désordres affectant :

— la fenêtre de la salle à manger en façade Ouest (absence autorisation administrative).

— la façade Nord.

— le local rangement.

— les parois du rez-de-chaussée.

— la paroi du Nord du bow-window de la cuisine

— le mur bahut Est / Ouest du jardin.

— la façade Sud (bureau/salon/salle à manger).

— la façade Ouest (salle à manger/entrée).

— le mur Est de la chambre Sud-Est de l’étage.

— le linteau cintré chambre enfant (Sud-Ouest).

— le bandeau de l’égout de toiture Sud du bureau,

sont apparus postérieurement à la vente,

— les désordres affectant :

— le mur Est de la chambre Sud-Est de l’étage, issus du défaut d’étanchéité de la souche du conduit d’évacuation des produite de combustion de la cheminée du séjour,

— le bandeau de l’égout de toiture Sud du bureau, issus d’un apport hydrique naturel sur la face visible de la pièce de bois,

trouvent leur origine dans une situation postérieure,

— les désordres suivants :

— la contrainte à l’écoulement d’eau de ruissellement depuis la banquette maçonnée existante en pied de la façade Sud vers le terrain naturel favorisant des apports hydriques complémentaires par capillarité au mur de façade,

— des apports hydriques complémentaires par capillarité au mur de façade Ouest issus des contraintes appliquées aux écoulements des eaux de ruissellement de surface sur la banquette de maçonnerie jouxtant le pied de façade et à l’évaporation naturelle des eaux d’infiltration du terrain naturel support au gazon synthétique.

sont partiellement la conséquence de travaux ou autres ou autres réalisés par l’acquéreur.

Le tribunal retient que les désordres résultent soit de travaux réalisés entièrement par M. et Mme [R] soit par un tiers.

Sur les demandes de M. [Y] fondées sur le dol :

L’article 1137 de ce code définit le dol comme étant le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l’obligation d’information procédant de l’intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement de l’erans.

Il appartient ainsi à M [Y] qui l’invoque, de rapporter la preuve de la caractérisation de ce vice du consentement reproché aux défendeurs.

La réticence dolosive reprochée aux défendeurs tient à avoir intentionnellement conservé le silence sur des informations essentielles sur le bien vendu en particulier sur l’antériorité des travaux effectués sous leur maîtrise d’ouvrage.

L’expert judiciaire a retenu que les vendeurs pouvaient avoir connaissance de 9 des 11 désordres et de leur ampleur au jour de la vente.

La nature et le nombre des désordres détaillés ci avant et la manifestation des dommages lors de la prise de possession de l’immeuble par M. [Y] constituent des éléments précis et concordants permettant de présumer la connaissance du dol par les vendeurs au moment de la vente

Les informations sur la réalisation des travaux par les vendeurs ou par des tiers sur l’immeuble étaient de nature à déterminer le consentement de M. [Y] de ne pas acheter l’immeuble ou de l’acheter mais à un prix inférieur à celui demandé ( 600.000 euros ) au vu des travaux de remsie en état.

M. [R] et Mme [U] ont fait preuve de réticence dolosive et ont manqué à leur devoir général de loyauté envers M. [Y].

M. [Y] a fait le choix de ne pas solliciter l’annulation du contrat à la suite du dol dont il a été victime.

Son préjudice réparable correspond uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas avoir contracté.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Elle ne peut donc être égale qu’à une fraction du préjudice subi par lui.

M. [Y] justifie son préjudice matériel à hauteur de 58.960 euros TTC au titre des travaux de remise en état sans réactualisation des devis ; la facture de 2151, 71 euros au titre du remplacement de la porte palière sera rejetée car non justifié à la lecture du rapport d’expertise.

L’expert judiciaire a fixé la durée des travaux de remise en état à trois mois et a indiqué que la mise en œuvre éventuelle des mesures réparatoires interviendra en milieu occupé par le demandeur.

M. [Y] sollicite au titre des frais de relogement la somme de 49.500 euros. Il ne justifie pas qu’il ne pourra pas du tout résider dans la maison pendant les travaux.

Les frais de déménagement / emménagement du mobilier et le stockage de 2400 euros TTC ne sont pas justifiés à la lecture du rapport d’expertise.

Le préjudice moral et de jouissance est caractérisé et il lui sera alloué 10.000 euros.

La facture de 480 euros TTC qui correspond aux frais d’assistance à l’expertise ne peut être admise au titre de son préjudice et sera écartée.

Sur les autres demandes :

M. [R] et Mme [U] qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens qui ne comprendront que les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de maître Fabrice SROGOSZ, avocat.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de M. [Y] et il lui sera alloué 3500 euros.

La procédure ayant été initiée postérieurement au 1er janvier 2020 ; la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [U] à payer à M. [V] [Y] l’indemnité de 58.960 euros TTC au titre des travaux de remise en état :

— CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [U] à payer à M. [V] [Y] l’indemnité de 10.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;

— CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [U] à payer à M. [V] [Y] une indemnité de 3500 euros en appplication de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [U] aux dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de maître Fabrice SROGOSZ, avocat ;

— RAPPELLE que la présente décision bénéfice de droit de l’exécution provisoire ;

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE