TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 22 DÉCEMBRE 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 25/00392 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KF5Y

Minute : n° 25/505

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.L. [F] IMMOBLIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège.

domiciliée : chez SAS CABINET L. [F] IMMOBILIER Syndic

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

Madame [D] [I] [S]

née le 27 Mai 1982 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Héléna GAY-YANNAKIS, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-84007-2025-2883 du 28/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :29/12/2025

exécutoire & expédition

à :M^e GIUDICELLI

expédition à :M^e GAY YANNAKIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 4 septembre 2025 devant le président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à l’encontre de Mme. [S] [D] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties,

Mme. [S] [D] est propriétaire des lots n°1, n°3, n°18, n°20 et n°222, dépendants de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 3] à [Localité 5] (84), auquel est attaché des charges de copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. L. [F] IMMOBILIER.

Exposant que Mme. [S] [D] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré divers courriers simple et recommandé de mise en demeure, et une sommation de payer délivrée le 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84) a, par acte du 4 septembre 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— CONDAMNER Madame [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 4.323,82 euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 21 juillet 2025,

— CONDAMNER Madame [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 914,78 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires,

— DEBOUTER Madame [D] [S] de sa demande de délais de paiement,

— DEBOUTER Madame [D] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— CONDAMNER Madame [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.500 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges,

— CONDAMNER Madame [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions en défense, Mme. [S] [D] demande au juge des référés de :

— RECEVOIR Madame [D] [S] en ses demandes, les disant bien fondées,

En conséquence,

— REDUIRE à de plus justes proportions le montant sollicité par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice à titre provisionnel au titre des charges de copropriété demeurées impayées, de sorte que ce montant ne saurait excéder la somme de 3 752,76 €,

— REDUIRE à de plus justes proportions le montant sollicité par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice à titre provisionnel au titre des charges des frais nécessaires, de sorte que ce montant ne saurait excéder la somme de 137,13 €

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] LIERRES représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre d’un préjudice moral,

Subsidiairement

— REDUIRE à de plus justes proportions le montant sollicité par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice au titre de son préjudice moral,

— OCTROYER à Madame [D] [S] un délai de paiement sur deux années,

— ORDONNER que les paiements de Madame [D] [S] s’imputeront en priorité sur la somme due en principal à compter de la date du jugement à intervenir,

— ORDONNER que les échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit,

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles […]” ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires ; qu’en conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre ;

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juillet 2020, 1er octobre 2021, 8 avril et 25 novembre 2022, 12 décembre 2023 et 7 janvier 2025 portant approbation des comptes des exercices précédent et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,

— Les appels de fonds pour la période du 1er décembre 2023 au 30 septembre 2025,

— Le bilan annuel des charges pour la période allant du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025,

— Le décompte de la créance arrêté au 26 novembre 2025,

— Les courriers simples et recommandés de mise en demeure adressés les 11 mai 2023, 31 août 2023, 12 octobre 2023 et 21 juillet 2025,

— La sommation de payer délivrée le 12 février 2024,

Il est démontré que Mme. [S] [D] est redevable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de la somme de 4.124,78 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 26 novembre 2025, le solde des charges de la période allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 étant soustrait, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, Mme. [S] [D] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice, sommation de payer), engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ce copropriétaire.

Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des divers courriers (simples ou en la forme recommandée) envoyés au débiteur en 2023, aucun justificatif de l’envoi de ces courriers n’étant produit, ni au titre d’un suivi de recouvrement, ni au titre de la constitution du dossier avocat en septembre 2024, ni au titre d’un suivi contentieux, ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.S. L. [F] IMMOBILIER, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic (719,00 euros) ne sont dues ni par Mme. [S] [D], ni par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84) :

Le retard récurrent de Mme. [S] [D] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui, sans pouvoir être pour autant qualifié de ‟résistance abusive”, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1.000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur la demande de délais de paiement formée par Mme. [S] [D] :

Il y a lieu, au regard de la situation économique et familiale dont justifie Mme. [S] [D], de faire droit à la demande de délais, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, et de prévoir un règlement des sommes dues au titre de la dette locative par échéances mensuelles de 175,00 euros, et le règlement des dommages et intérêts d’une somme de 1.000 euros en sus de la dernière échéance mensuelle, outre la reprise du paiement régulier des appels de fonds trimestriels. En cas de défaut de paiement d’une seule échéance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sera en droit d’exiger le paiement de la totalité de sa créance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme. [S] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en justice du 4 septembre 2025 (58,65 euros) et de la sommation de payer du 12 février 2024 (137,13 euros).

Une indemnité de 1.000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme. [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84) les sommes suivantes :

— QUATRE MILLE CENT VINGT-QUATRE EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES (4.124,78 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure,

— MILLE EUROS (1.000,00 euros) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DIT que Mme. [S] [D] pourra se libérer de sa dette (en principal, intérêts et frais) par versements mensuels et successifs de CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS (175,00 EUR), au titre de la dette locative, et le règlement des dommages et intérêts de MILLE EUROS (1.000,00 euros) en sus de la dernière échéance mensuelle, outre la reprise du paiement régulier des charges de copropriété,

DIT que le règlement de l’arriéré de charges de copropriété devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir au plus tard le 5 février 2025,

DIT qu’à défaut de paiement à date convenue d’une seule échéance de l’arriéré de charges, ou à défaut de reprise du paiement régulier des charges de copropriété à échoir, et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires à cette dernière, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la totalité de la somme restant due au titre des charges de copropriété deviendra immédiatement exigible et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pourra user de toute voie d’exécution utile,

CONDAMNE Mme. [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5] (84) la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme. [S] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice et la sommation de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT