Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 0 referes, 6 octobre 2025, n° 25/00249

TJ Avignon 6 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Urgence des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble
La cour a jugé que l'urgence était caractérisée par la nécessité de réaliser des travaux pour préserver l'immeuble et que le refus d'accès de Mme [F] [C] justifiait l'intervention judiciaire.
Accepté
Dépens engagés pour faire valoir les droits du syndicat
La cour a estimé que le syndicat avait engagé des frais pour faire valoir ses droits et que Mme [F] [C] devait supporter ces frais.
Accepté
Absence de fondement pour la demande reconventionnelle
La cour a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [F] [C] en raison de l'acceptation des demandes du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 0 réf., 6 oct. 2025, n° 25/00249
Numéro(s) :	25/00249
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHAREUNFanny AITELLIAndréa RAFFAELLI
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE L' IMMEUBLE [ Adresse 7 ] sis [ Adresse 1 ], son syndic le [ Adresse 8 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 25/00249 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDFY

Minute : n° 25/395

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sis [Adresse 1] représenté par son syndic le [Adresse 8],

Chez SQUARE HABITAT VAUCLUSE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Fanny AITELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR

Madame [C] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Andréa RAFFAELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :06/10/2025

exécutoire & expédition

à :M^e AITELLI

expédition à :M^e RAFFAELLI

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 28 mai 2025, devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON par le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” à l’encontre de Mme. [F] [C], à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs ;

Faits et prétentions des parties :

Mme. [F] [C] est propriétaire d’un appartement (lot n°12) de l’immeuble “[Adresse 7]” situé [Adresse 3] (84).

Soutenant que dans le cadre d’une procédure au fond intentée par la S.C.I. CLECA, jouxtant la copropriété “[Adresse 7]” à la suite d’un dégât des eaux, il est nécessaire au syndicat de cette copropriété d’accéder au logement de Mme. [F] [C], ce dernier se trouvant le long du réseau de descente des eaux pluviales.

Arguant que Mme. [F] [C] refuse l’accès à son logement, ce qui est contestée par cette dernière, et ce malgré la mise en demeure du 6 novembre 2024 restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” a assigné Mme. [F] [C], le 28 mai 2025, par exploit de commissaire de justice, en référé aux fins de :

— DÉBOUTER Madame [F] [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— ORDONNER à Madame [F] [C] de laisser le libre accès à son appartement aux fins de permettre aux entreprises mandatées par le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic, d’effectuer toutes les diligences pour des devis et/ou travaux urgents nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations et dégâts ;

A défaut,

— AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son Syndic, en l’absence du copropriétaire ou de son représentant, ou si le copropriétaire en refuse l’accès, à :

Faire appel à un huissier de justice pour assister au déroulement des opérations des entreprises mandatés, ou de tout expert dont le diagnostic ou les prestations s’avèreraient nécessaires ;

Faire appel à un serrurier afin de faire ouvrir l’appartement, dès la signification de l’ordonnance, avec si besoin l’aide de la force publique ;

A faire procéder à la mise en sécurité de la porte et faire ouvrir l’appartement par le serrurier après intervention ;

Autoriser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son Syndic, à effectuer toutes les diligences nécessaires pour des devis et/ou travaux urgents nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations et dégâts ;

— ASSORTIR cette autorisation d’une astreinte de 100 euros par jour à compter du premier jour de la première semaine suivant la signification de la présente décision,

— CONDAMNER Madame [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions en réponse, Mme. [F] [C] demande au juge des référés de :

A titre principal :

— Déclarer les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] irrecevables en l’absence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

A titre subsidiaire :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions.

A titre reconventionnel :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à Madame [F] la somme de deux mille cinq cents (2.500) euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à verser à Madame [F] la somme de mille-cinq-cents (1.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’accès au logement de Mme. [F] [C] formée par le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” :

Le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” fonde la compétence du juge des référés pour connaître de cette demande sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 9 I et II de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient”. Sur le fondement de cette disposition, en cas de refus d’un copropriétaire de laisser l’accès à ses parties privatives, le juge des référés peut autoriser le syndicat des copropriétaires à y accéder.

L’article 18 de cette même loi prévoit, en son paragraphe I, que “le syndic est chargé […] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”. Il en résulte qu’un copropriétaire doit laisser le libre accès à ses parties privatives pour l’exécution de travaux urgents, indispensables à la conservation de l’immeuble, décidés par le syndic en application de cette disposition.

En l’espèce, postérieurement au dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire en date du 15 avril 2014, établi par M. [Z] [T], la S.C.I. CLECA a assigné le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” aux fins, notamment, de juger ce dernier responsable de la vétusté et du défaut d’entretien de la canalisation et de la gouttière, et de le voir condamner à la réalisation des travaux réparatoires. Dans le cadre de la mise en état de cette procédure écrite, la S.C.I. CLECA a délivré deux sommations à communiquer des pièces et une itérative sommation de communiquer, en vue d’obtenir, d’une part le procès-verbal d’assemblée générale adoptée portant autorisation de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [Z], et, d’autre part la facture des travaux réalisés.

Il ressort des pièces produites que, si les travaux litigieux ont été régulièrement votés lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2024, leur exécution conformément aux préconisations de l’expert suppose, préalablement, l’établissement d’un devis par une entreprise, afin d’en chiffrer le montant. Or, le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” se trouve dans l’impossibilité d’obtenir ce devis, faute de pouvoir accéder au logement de Mme. [F] [C]. Celle-ci cependant arguerait laisser le libre accès à son appartement sans pour autant rapporter la preuve qu’elle aurait consenti à laisser pénétrer une entreprise dans son appartement.

Toutefois, aux termes des dispositions de la section II du chapitre IV du règlement de copropriété, mais également de l’article 9 I et II, et de l’article 18 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux régulièrement et expressément décidées par l’assemblée générale. En l’espèce, lesdits travaux ont été valablement approuvés lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2024.

La résistance vraisemblable opposée par Mme. [F] [C], alors même que diverses sommations de payer ont été délivrées au syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” et qu’une procédure au fond demeure pendante, caractérise une situation d’urgence au sens de l’article 834 du Code de procédure civile dès lors que les infiltrations sont toujours dans l’attente d’un traitement. Le juge des référés peut alors ordonner toute mesure que justifie l’existence d’un différend, lequel se trouve établi par la procédure actuellement pendante devant la juridiction de céans entre la S.C.I. CLECA et le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]”.

Dès lors, afin d’établir le devis des travaux préconisés, il y a lieu, sur le fondement des dispositions légales susvisées, d’autoriser le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice, à savoir [Adresse 8], à pénétrer dans l’appartement de Mme. [F] [C], si celle-ci en refuse l’accès, dans les conditions décrites au dispositif de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, la force publique pouvant être employée en cas de refus d’accès par Mme. [F] [C].

Sur la demande de dommages intérêts formée à titre reconventionnel par Mme. [F] [C] pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

La présente décision accueillant les demandes du syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]”, il y a lieu de rejeter la prétention à dommages-intérêts formée à titre reconventionnel par Mme. [F] [C].

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme. [F] [C], qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de la présente procédure et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84), qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

DISONS que le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84), représenté par son syndic en exercice, devra informer, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, Mme. [F] [C], propriétaire du lot n°12, qu’il se présentera avec toute autre entreprise de son choix ou de tout expert à son appartement, à une date qui ne saurait être inférieure à 15 jours à compter de la date d’envoi du courrier recommandé, aux fins d’établir le devis des travaux préconisés mettant fin aux désordres affectant le bien immobilier de la S.C.I. CLECA.

Si, malgré les conditions de forme et de délai ci-avant énoncées, Mme. [F] [C] refuse l’accès à son appartement au syndic de la copropriété et au professionnel qui l’accompagne aux fins d’établir le devis des travaux préconisés, AUTORISONS le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans l’appartement de Mme. [F] [C], au besoin à l’aide de la force publique, avec l’assistance d’un serrurier et en la présence constante d’un commissaire de justice qui dressera constat, avec photographies à l’appui, de l’ouverture de l’appartement, des constatations du professionnel ou de tout expert à l’intérieur de l’appartement, et de la fermeture dudit appartement après la réalisation de ses opérations par ledit professionnel, si nécessaire (en cas de dégradation de la serrure lors de l’ouverture) avec pose d’une nouvelle serrure, dont les clefs seront conservées par le commissaire de justice jusqu’à sa demande par le copropriétaire du bien concerné,

DISONS que le coût de la prestation du professionnel aux fins d’établir le devis des travaux préconisés, le coût des prestations éventuelles du serrurier et le coût des diligences éventuelles du commissaire de justice seront avancés par le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]”,

Uniquement si les travaux à réaliser sont urgents au sens de l’article 18 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 et s’ils ne peuvent être accomplis sur les parties communes du bâtiment qu’à partir de l’appartement de Mme. [F] [C], AUTORISONS le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice, à faire réaliser lesdits travaux par l’entreprise de son choix, afin de mettre un terme aux infiltrations et dégâts constatés,

DISONS que le syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” devra convoquer, dans un délai maximal de 3 mois à compter de la date de réalisation des travaux urgents, l’assemblée générale des copropriétaires aux fins d’approbation desdits travaux,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette autorisation d’une astreinte,

DÉBOUTONS Mme. [F] [C] de sa demande en dommages intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNONS Mme. [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84) la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme. [F] [C] aux entiers dépens,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT