Affaire : N° RG 24/01224 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MENX

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Josyane BERTIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [N] [J] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés tous deux par Maître Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

M. [T] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

PROCEDURE

Date de saisine : 24 Juin 2024

Audience des plaidoiries : 13 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juin 2024 Monsieur [H] [Y] et Madame [H] [N] ont assigné Monsieur [V] [T] comparaître devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan.

Pour l’exposé des faits et les prétentions des parties, il convient de se reporter à l’exploit introductif déjà mentionné et justificatifs régulièrement déposés.

Monsieur et Madame [H] étaient représentés par leur avocat, Maître FITA-BRUZI, à l’audience du 13 novembre 2024, à laquelle cette affaire a été appelée. Monsieur [V] [T] était ni comparant ni représenté.

L’ordonnance sera réputée contradictoire, et rendue en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibérée au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des débats, et de l’examen des pièces justificatives régulièrement notifiées que :

Monsieur et Madame [H] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 4] – qu’ils ont donné en location, à Monsieur [V] [T] suivant contrat de bail conclu le 1er mars 2019, avec effet au 4 mars 2019, moyennant le paiement d’un loyer initial de 510 euros par mois outre une provision sur charges de 10 euros. Au jour de l’audience le loyer s’élève à 571.50 euros charges comprises.

Constatant des impayés de loyer, des négligences dans le règlement de son loyer par le locataire, les bailleurs ont fait délivrer au locataire, par acte d’un commissaire de justice, un commandement de payer, en date du 17 avril 2024 pour une somme de 6721.77 euros tout en visant expressément la clause résolutoire.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Par acte délivré le 24 juin 2024 par un commissaire de justice, Monsieur et Madame [H] ont fait assigner en référé Monsieur [V] [T], devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan. La CCAPEX en a été régulièrement avertie, le 26 juin 2024.

Selon le décompte fourni, la dette locative s’élève à 7293.27 euros au 24 mai 2024.

Sur la loi applicable

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Conformément à une jurisprudence constante, il y a lieu de considérer que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant sa promulgation si elles n’ont pas encore été définitivement réalisées de sorte que la loi du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable au présent litige à l’exception des dispositions réduisant le délai pour s’acquitter de la dette locative à 6 semaines suivant la délivrance du commandement de payer, la loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

En effet, la loi d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours pour autant qu’elle protège les intérêts de la partie protégée. Or, le nouveau délai de 6 semaines imparti au locataire, au lieu et place du délai de 2 mois n’apparaît pas avoir pour objet ou effet de protéger ses intérêts. C’est donc le délai de 2 mois, issu de la rédaction antérieure de la loi du 6 juillet 1989 qu’il convient de retenir.

Sur les demandes

Selon l’article 24 de la loi de 1989, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de INK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000032035267&dateTexte=&categorieLien=cid"l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – […]

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’ARRIERE LOCATIF

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, « le Juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Toutefois, le juge des référés n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 835 du Code de Procédure Civile dispose aussi que « le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Le paiement du loyer constitue une des obligations principales du locataire en vertu du contrat de bail et en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les conditions fixées par l’article 835 du Code de Procédure Civile doivent être considérées comme acquises.

Le bail conclu le 1er mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 6721.77 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

Au cours de l’audience du 18 septembre, à laquelle il a participé, Monsieur [V] a reconnu devoir ces arriérés de loyer. Ce commandement a été régulièrement notifié à la CCAPEX le 18 avril 2024.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, à compter du 17 juin 2024 et ce, conformément aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; il y lieu de fixer l’indemnité d’occupation conventionnelle, au montant du dernier loyer dû, soit 571.50 €, charges incluses, jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés ; cette indemnité d’occupation sera fixée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [T] et de toute personne dans les lieux ;

Monsieur [V] [T] sera condamné au paiement de la somme de 7293.27 euros selon décompte arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est équitable de condamner Monsieur [V] [T] à verser à Monsieur et Madame [H] [B], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé et par mise à disposition au Greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en résiliation de Monsieur et Madame [H] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre Monsieur et Madame [H] d’une part et Monsieur [V] [T] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] – sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [T] à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux occupés situés à [Adresse 4] – dans le délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution et en tant que de besoin ordonne son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

ORDONNONS que la présente décision soit notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [T], à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 7293.27 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2024 ;

FIXONS l’indemnité d’occupation à 571.50 €, charges incluses, en tant que de besoin condamnons Monsieur [V] [T] à payer le montant précité à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNONS que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation fixée à 571.50 € charges comprises, sera indexée en fonction de la clause insérée dans le bail signé le 1er mars 2019, avec prise d’effet le 4 mars 2019, et tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux.

CONDAMNONS Monsieur [V] [T], à payer la somme de 300 € à Monsieur et Madame [H] au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [T] qui succombe aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de commandement du 17 avril 2024, et les frais de présentation de l’assignation du 24 juin 2024 ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE