Minute N° 25/55

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01153 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JMJI

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copriopriétaires de la copropriété “ [Adresse 8] » représenté par son Syndic, la SAS FONCIA FABRE GIBERT, RCS [Localité 7] n°478 180 243

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, avoca tpostulant/ plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS NANTERRE n°542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Christine BANULS, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant/plaidant

S.A.S. MIDI TP, prise en la personne de son représentant légal en exercice inscrite au RCS n°800.105.785

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :

Expédition à : M^e Melissa EYDOUX,M^e Christine BANULS.

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Nexity George V Provence a fait réaliser, pour le compte de la S.C.I. [Localité 7] Barbusse, un ensemble immobilier composé de 32 villas et de 48 bastides, outre des emplacements de stationnement de véhicules, dénommé “[Adresse 8]” et situé [Adresse 9] à [Localité 7] (84).

Ce maître de l’ouvrage a souscrit une assurance dommage-ouvrage auprès de la S.A. Allianz I.A.R.D., garantissant, entre autres, les dommages immatériels après réception dans la limite de 20 % du coût de la construction, avec un maximum de 750 000,00 euros.

Les travaux, qui ont débuté en octobre 2016, ont été reçus par tranches les 1er mars et 28 mai 2018.

Cette résidence est régie par les règles de la copropriété. La S.A.S. Foncia Fabre Gibert exerce les fonctions de syndic de cette copropriété.

Alerté par son fournisseur d’eau potable d’une surconsommation laissant présumer l’existence d’une fuite sur l’un des réseaux, le syndic de cette copropriété a confié à la société Ax’eau une mission de recherches de fuite. Après investigations réalisées le 12 novembre 2020, cette société a conclu à l’existence d’une fuite de la canalisation alimentant la borne incendie située au centre du lotissement, et mesuré le débit de cette fuite à 17 litres par minute.

Suite à ces constatations, la S.A.S. Foncia Fabre Gibert a fait fermer la vanne d’arrivée d’eau alimentant la borne incendie et a effectué le 23 novembre 2020 une déclaration de sinistre auprès de la S.A. Allianz I.A.R.D., assureur dommage-ouvrage, qui, après avoir pris connaissance des conclusions de l’expertise amiable qu’elle a diligentée, a indiqué, dans un courrier du 22 janvier 2021, prendre en charge ce sinistre.

La fuite, due, selon l’expertise dommage-ouvrage, “à une mauvaise électro-soudure sur la canalisation PEHD”, a été réparée gracieusement par la S.A.S. Midi TP, qui était en charge du lot “V.R.D.” lors des opérations de construction de l’ensemble immobilier.

Toutefois, les factures d’eau reçues laissant toujours apparaître une consommation très importante au niveau du compteur général de la copropriété et sans adéquation avec celle relevée au niveau des compteurs divisionnaires, la S.A.S. Foncia Fabre Gibert a confié à la société Qualidetec une mission de recherche de fuite sur l’ensemble du réseau desservant en eau potable la copropriété. Les investigations menées par cette société début mai 2021 ont mis en évidence une fuite du tronçon de canalisation alimentant en eau potable les villas 222, 224, 226, 228 et 230, la perte d’eau étant mesurée à 14 litres par minute.

Suite à ces constatations, la S.A.S. Foncia Fabre Gibert a effectué le 12 mai 2021 une seconde déclaration de sinistre auprès de la S.A. Allianz I.A.R.D., assureur dommage-ouvrage, qui, après avoir pris connaissance des conclusions de l’expertise amiable qu’elle a diligentée, a indiqué, dans un courrier du 1er juillet 2021, prendre en charge ce sinistre.

Les travaux de réparation de cette fuite ont été réalisés par la S.A.R.L. Mazoyer TP dans les semaines qui ont suivi et ont été facturés le 1er septembre 2021.

Tous les désordres ayant cessé, la S.A.S. Foncia Fabre Gibert a réclamé à la S.A. Allianz I.A.R.D. la réparation de ses préjudices immatériels, à savoir la surconsommation d’eau de la copropriété du fait de ses suites.

L’assureur dommage-ouvrage ayant refusé de prendre en charge ces dommages immatériels au motif que la copropriété n’a pas fait diligence pour faire cesser les fuites constatées, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84) a, par acte extra-judiciaire du 24 avril 2023, fait citer la S.A. Allianz I.A.R.D. devant la présente juridiction, à laquelle il demande de :

— confirmer que le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par la S.A.S. Foncia Fabre Gibert, est recevable et bien fondée en son action,

En conséquence,

— constater la nature décennale du dommage,

— ordonner que les garanties de l’assurance dommage-ouvrage sont acquises,

— confirmer que le contrat d’assurance dommage-ouvrage garantit les préjudices immatériels,

— constater l’inexécution contractuelle de la S.A. Allianz I.A.R.D.,

— condamner la S.A. Allianz I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 261 614,23 euros en application de la garantie dommage-ouvrage,

En tout état de cause,

— condamner la S.A. Allianz I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A. Allianz I.A.R.D. aux entiers dépens de l’instance.

Par acte extra-judiciaire du 6 octobre 2023, la S.A. Allianz I.A.R.D. a appelé en la cause la S.A.S. Midi TP et demande au tribunal de :

— accueillir l’appel en cause de la S.A.S. Midi TP opéré par la S.A. Allianz I.A.R.D. et ordonner la jonction entre ledit appel en cause et l’instance principale enrôlée sous le n° 23/01153 du tribunal judiciaire d’Avignon,

— condamner la S.A.S. Midi TP à relever et garantir la S.A. Allianz I.A.R.D. de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre du fait des demandes formulées dans l’assignation du 24 avril 2023, en ce tant en principal qu’en frais et accessoires,

— condamner tout succombant à payer à la S.A. Allianz I.A.R.D. la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024 et signifiées à la S.A.S. Midi TP, partie non constituée, le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84) maintient ses demandes initiales, à l’exception de celle relative à la surconsommation d’eau, ramenée à la somme de 74 534,86 euros.

Dans ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 21 mai 2024 et signifiées à la S.A.S. Midi TP, partie non constituée, le 20 septembre 2024, la S.A. Allianz I.A.R.D., demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger que, par sa négligence, le syndicat des copropriétaires est à l’origine des désordres immatériels évoqués,

En conséquence, rejeter purement et simplement les demandes formulées à ce titre par le syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, si, par impossible, la concluante devait être condamné au paiement,

— juger que la somme due est limitée à la période de novembre 2020 à mai 2021, et au montant correspondant à la fuite, soit 3 379,81 euros,

— condamner la S.A.S. Midi TP, responsable du sinistre, à relever et garantir la S.A. Allianz des condamnations qui pourraient éventuellement être mise à sa charge,

En tout état de cause,

— Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires et les requis au paiement de la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 [du code de procédure civile] et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

Quoique régulièrement citée, la S.A.S. Midi TP n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la garantie des préjudices immatériels par la S.A. Allianz I.A.R.D., assureur dommage-ouvrage :

Il est établi par l’attestation d’assurance en date du 19 octobre 2016 versée aux débats que, dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage souscrite auprès de la S.A. Allianz I.A.R.D., cette compagnie d’assurance garantit, outre les dommages matériels entrant dans le champ de cette garantie, les dommages immatériels après réception dans la limite de 20 % du coût de la construction, avec un maximum de 750 000,00 euros. Les dommages immatériels sont définis par les conditions générales de la police d’assurance comme “tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption des services rendus ou de la perte des bénéfices et qui est la conséquence directe de dommages garantis par le présent contrat”.

En l’espèce, la S.A. Allianz I.A.R.D. ne conteste pas que la demande en paiement de la surconsommation d’eau de la copropriété du fait des fuites affectant certaines canalisations entre dans la catégorie des dommages immatériels indemnisables mais dénie sa garantie au motif que la copropriété n’a pas été diligente pour rechercher les fuites et les faire cesser, se fondant sur l’article 1.7 “exclusions communes à toutes les garanties” des conditions générales, qui dispose que “les garanties du contrat ne s’appliquent pas aux dommages résultant exclusivement :

1.7.1.1. du fait intentionnel ou du dol du scripteur ou de l’assuré,

1.7.1.2. des effets de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal,

1.7.1.3. de la cause étrangère”.

Il incombe à l’assureur qui invoque une exclusion de garantie de démontrer que les conditions de cette exclusion sont réunies.

En l’espèce, la S.A. Allianz I.A.R.D., qui reproche à la S.A.S. Foncia Fabre Gibert, en sa qualité de syndic de la copropriété, d’être à l’origine du préjudice immatériel allégué pour avoir attendu plus d’une année pour effectuer les premières recherches de fuite, ne démontre pas que la négligence alléguée, à la supposer établie, fasse partie des diverses exclusions de garantie prévues à l’article 1.7 des conditions générales précité, ne précisant d’ailleurs pas, dans ses écritures, quelle cause d’exclusion elle vise. En tout état de cause, il est manifeste que la négligence alléguée ne constitue ni une faute intentionnelle, qui implique “la volonté pour l’assuré de créer le dommage tel qu’il est survenu”, ni une faute dolosive, définie comme “un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables”, ni un défaut d’entretien, ni un usage anormal.

Dès lors, la S.A. Allianz I.A.R.D. doit garantir les préjudices immatériels subis par la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84).

En ce qui concerne le montant de ce préjudice immatériel, à savoir la surconsommation d’eau, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84) réclame la somme de 74 534,86 euros sans fournir la moindre explication sur cette somme, se contentant d’indiquer, de manière très laconique, dans ses écritures : “le syndicat des copropriétaires verse aux débats les factures du fournisseur d’eau, justifiant du montant de son dommage dont elle entend obtenir réparation. Compte-tenu de la consommation individuelle, c’est bien la somme de 62 716,62 euros qui relève de la surconsommation au titre du compteur général, et la somme de 11 818,24 euros qui reste due au titre des pertes du réseau incendie”;

Cette absence totale d’explication ne permet pas au tribunal de comprendre les sommes réclamées, étant observé en outre que le demandeur ne verse aux débats que la facture d’eau de septembre 2020 à mars 2021 (pièce n° 8).

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84) ne précise pas si le montant de ses demandes au titre des dommages immatériels, à savoir la somme de 74 534,86 euros, ne concerne que la fuite ayant affecté la canalisation alimentant en eau la borne incendie (1ère déclaration de sinistre à l’assureur dommage-ouvrage) ou si elle concerne également la fuite ayant affecté la canalisation alimentant en eau potable certaines villas de la copropriété (2ème déclaration de sinistre à l’assureur dommage-ouvrage). En effet, à la lecture du courrier de cette compagnie d’assurance du 18 novembre 2022 (pièce 17 du demandeur), il semble que la S.A. Allianz I.A.R.D. ait indemnisé la perte d’eau du second sinistre par le versement de la somme de 7 701,19 euros.

Dès lors, il y a lieu de rabattre l’ordonnance de clôture, d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84) à :

— préciser si les sommes réclamées au titre des préjudices immatériels concerne uniquement le 1er sinistre déclaré à l’assureur dommage-ouvrage ou les deux sinistres,

— préciser le n° du compteur alimentant le réseau incendie de la résidence et confirmer que ce compteur, attribué le 16 juillet 2018, était à cette date à 0 m3 (rapport expertise dommage-ouvrage du 23 avril 2021),

— préciser, puisqu’il est différent (cf : Rapport d’expertise dommage-ouvrage du 29 juin 2021), le n° du compteur alimentant les habitations de la copropriété,

— pour les consommations d’eau concernant ces deux compteurs, produire toutes les factures d’eau émises par l’organisme fournissant l’eau potable à la copropriété (Véolia, Suez …) depuis la facture de clôture reçue de la société Veolia le 31 décembre 2018,

— préciser par des calculs clairs et compréhensibles, pour chacune des factures, le coût de l’abonnement et tous autres frais, qui demeurent à la charge de la copropriété, la consommation d’eau des copropriétaires, la consommation moyenne de la copropriété (pour les tests sur la borne incendie, pour les espaces verts de la copropriété, s’il y en a, pour le nettoyage des parties communes …),

— après déduction de toutes ces sommes, définir la surconsommation en eau soit pour chacun des sinistres, soit pour le premier uniquement, selon la réponse apportée à la première question ci-dessus, en calculer le coût en fonction du prix du m3 à chaque période, et préciser, si les deux sinistres sont concernés, s’il y a lieu de déduire, si elle a été effectivement versée, la somme de 7 701,19 euros.

A défaut d’explications compréhensibles, le tribunal envisagera d’ordonner, aux frais avancés de la copropriété, une expertise afin de déterminer la quantité précise d’eau surconsommée et son coût.

Il sera statué sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84) et sur les demandes de la S.A. Allianz I.A.R.D. à l’encontre de la S.A.S. Midi TP à l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle l’affaire sera rappelée et plaidée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et mixte, par mise à disposition au greffe,

Au fond :

DIT que la S.A. Allianz I.A.R.D. doit garantir les préjudices immatériels subis par la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84),

Avant dire droit :

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 17 octobre 2024,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE Maître Eydoux, conseil du syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à [Localité 7] (84), à fournir au plus tard pour le 30 mai 2025 les pièces et explications suivantes, par le biais de conclusions :

— préciser si les sommes réclamées au titre des préjudices immatériels concerne uniquement le 1er sinistre déclaré à l’assureur dommage-ouvrage ou les deux sinistres,

— préciser le n° du compteur alimentant le réseau incendie de la résidence et confirmer que ce compteur, attribué le 16 juillet 2018, était à cette date à 0 m3,

— préciser, puisqu’il est différent, le n° du compteur alimentant les habitations de la copropriété,

— pour les consommations d’eau concernant ces deux compteurs, produire toutes les factures d’eau émises par l’organisme fournissant l’eau potable à la copropriété (Véolia, Suez…) depuis la facture de clôture reçue de la société Veolia le 31 décembre 2018,

— préciser par des calculs clairs et compréhensibles, pour chacune des factures, le coût de l’abonnement et tous autres frais, qui demeurent à la charge de la copropriété, la consommation d’eau des copropriétaires, la consommation moyenne de la copropriété (pour les tests sur la borne incendie, pour les espaces verts de la copropriété, s’il y en a, pour le nettoyage des parties communes …),

— après déduction de toutes ces sommes, définir la surconsommation en eau soit pour chacun des sinistres, soit pour le premier uniquement, selon la réponse apportée à la première question ci-dessus, en calculer le coût en fonction du prix du m3 à chaque période, et préciser, si les deux sinistres sont concernés, s’il y a lieu de déduire, si elle a été effectivement versée, la somme de 7 701,19 euros,

INVITE Maître Banuls, conseil de la S.A. Allianz I.A.R.D., à conclure en réponse au plus tard le 18 juillet 2025,

RAPPELLE au syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 8]” à Avignon (84) et à la S.A. Allianz I.A.R.D. qu’afin de respecter le principe du contradictoire, le présent jugement, mais également les conclusions que chacune des parties va notifier et les pièces qu’elles vont communiquer dans le cadre de cette réouverture des débats doivent être signifiées à la S.A.S. Midi TP, partie non constituée, et que l’acte ou les actes extra judiciaires en justifiant doivent être communiqués par le biais du RPVA, afin que le tribunal puisse en avoir connaissance,

DISONS que la clôture sera prononcée le 8 août 2025 et que l’affaire sera plaidée à l’audience du mardi 2 septembre 2025 à 9 h 00,

SURSOIT à statuer sur les demandes et prétentions exposées,

RÉSERVE les dépens.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT