TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 3 MARS 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 9 décembre 2025

GROSSE :

Le 3 mars 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

EXPEDITION :

Le 3 mars 2026

à M^e Chloé HEFTMAN

N° RG 24/06674 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UIL

PARTIES :

DEMANDERESSE

LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [D] [T]

née le 05 Mai 1984 au BRESIL, demeurant 74 A rue Sainte “Le Saint James” rez-de-chaussée – 13007 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/001230 du 30/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2019, Madame [O] [E] a donné à bail à Madame [D] [T], à effet au 1er octobre 2019, un appartement à usage d’habitation meublé situé 74 A Rue Sainte, Le Saint James, 13007 MARSEILLE, pour un loyer mensuel de 431euros charges comprises.

Le 30 septembre 2019, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l’emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de Madame [D] [T] pour le paiement des loyers et charges au titre dudit bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Madame [D] [T] et lui a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024 un commandement de payer la somme de 219,46 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, La SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— Déclarer recevable l’action de la SAS Action Logement Services,

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— SUBSIDIAIREMENT : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

En conséquence :

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [D] [T] à lui payer les loyers et charges impayés à hauteur de 1 454,11 euros avec intérêts légaux à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 219,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [D] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [D] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de son action, la SAS Action Logement Services fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de Madame [D] [T] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges.

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation de Madame [D] [T] à lui payer les sommes réglées, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

Appelée à l’audience du 11 février 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’en rapporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement, sollicitant dans cette hypothèse une clause irritante.

Madame [D] [T], représentée par son conseil, sollicite de voir :

Débouter la SAS Action Logement de sa demande tendant à condamner Madame [D] [T] à lui payer les loyers et charges impayés à hauteur de 1454,11 euros avec intérêts légaux à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 219,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Fixer la dette locative à la somme de 1 124,11 euros, comptes arrêtés au 9 décembre 2025,

Accorder des délais de paiement sur 36 mois,

Suspendre le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence, dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,

En tout état de cause, dans l’hypothèse du prononcé d’une expulsion, débouter la SAS Action Logement Services de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

débouter la SAS Action Logement Services de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou tout au moins la ramènent à de plus justes proportions,

statuer ce que de droit pour le surplus des dépens.

Sur les moyens développés par le défendeur au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT :

Sur la loi applicable au bail meublé :

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 (à l’exception du l), 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur le dispositif VISALE :

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2309 du code civil, anciennement 2306 du même code, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10056259591 signé le 30 septembre 2019 avec Madame [O] [E], garantissant les obligations de Madame [D] [T] dans le cadre du bail précité.

L’action subrogatoire de la SAS Action Logement Services est en conséquence recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, La SAS Action Logement Services justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article IV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024 pour la somme en principal de 219,46 euros.

Il n’est pas contesté que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 avril 2024.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Il est désormais acquis, dans un souci de sécurité juridique, que le point de départ de la prescription de l’action du subrogé est identique à celui de l’action du subrogeant.

Selon l’article 1342-10 du code civil : « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives émises ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de mai 2024 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 1 454,11 euros correspondant aux garanties payées par elle (pour 2282,85 euros) déduite des versements de la locataire (828,74 euros).

Madame [D] [T] conteste le montant de la dette soulevant la prescription des premiers incidents de paiements survenus en décembre 2020 et janvier 2021, pour des sommes de 165 euros.

La SAS Action Logement Services fait valoir que la citation a été délivrée dans le délai triennal, les paiements intervenus ayant été pris en compte pour s’imputer notamment sur la dette des années 2020 et 2021, de sorte que le premier loyer impayé réclamé au titre de la subrogation est celui de novembre 2022, soit moins de trois ans avant la délivrance de l’assignation.

Si la société Action Logement Services ne peut réclamer paiement des sommes dues antérieurement au 13 septembre 2021 en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, force est de constater que les versements de la locataire, notamment réalisés en mai, juin, juillet et septembre 2022 ont éteint les dettes des mois de décembre 2020 et janvier 2021 en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, de sorte qu’après déduction des versements de la locataire, la dette de 1 454,11 euros n’est pas prescrite.

Subrogée dans les droits et actions de Madame [O] [E], la société Action Logement Services est fondée en sa demande. Madame [D] [T] sera condamnée à payer la somme de 1 454,11 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté à l’échéance de mai 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 219,46 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [D] [T] a repris le paiement intégral des loyers. Au regard de ces éléments, de l’ancienneté du bail, des propositions de règlement formulées et de l’absence d’opposition de la demanderesse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

à défaut pour Madame [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Madame [D] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation économique respective des parties, la demande de la SAS Action Logement Services en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable La SAS Action Logement Services en son action subrogative ;

DECLARE recevables les demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et à l’expulsion,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Madame [O] [E] et Madame [D] [T] par l’effet de la clause résolutoire, sont réunies au 22 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de mille quatre cent cinquante-quatre euros et onze centimes (1 454,11 euros) correspondant aux loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de deux cent dix-neuf euros et quarante-six centimes (219,46 euros) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [D] [T] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 40 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [D] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [D] [T] sera tenu au paiement à La SAS Action Logement Services dans la limite des sommes que La SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de La SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président