TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MAI 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00574 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4GV

Minute : n° 25/206

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

S.C.I. NANCERIC prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Ugo POIZAT, avocat au barreau d’AVIGNON

S.C.I. VICTORIA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Ugo POIZAT, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [C] [P] née [S] [T]

née le 15 Novembre 1978 à [Localité 9] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Ugo POIZAT, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [K] [N]

domiciliée : chez SAS FONCIA [K] [N] Syndic

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Arnaud TRIBHOU, avocat au barreau d’AVIGNON

S.A.S. FONCIA [K] [N], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 05 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :26/05/2025 exécutoire & expédition

à :M^e POIZAT

expédition à :M^e GIUDICELLI-M^e TRIBHOU

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 28 octobre 2024 par madame [C] [I] [E], la SCI NANCERIC et la SCI Victoria à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et le syndic la SA Foncia [K] [N] devant le juge des référés du tribunal de céans,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 5 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de madame [C] [I] [E], la SCI NANCERIC et la SCI Victoria conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 5 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SA Foncia [K] [N] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

Madame [I], La SCI NANCERIC et la SCI VICTORIA sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à Avignon des biens suivants :

• Madame [I] :

— Le lot n°11 : Un appartement composé de trois pièces principales, situé au deuxième étage à droite de la montée d’escalier, et les 39/1.000° des parties communes générales.

• La SCI NANCERIC :

— Le lot n°7 : Deux pièces situées au rez-de-chaussée, ayant accès sur la [Adresse 10], comprenant un atelier et un garage, et les 23/1.000° des parties communes générales,

— Le lot n°9 : L’entresol, auquel on accède par un escalier privé comprenant deux pièces donnant sur la [Adresse 10], et une petite pièce donnant sur le derrière, courettes intérieures au niveau de l’entresol, et les 39 / 1.000 ° des parties communes générales.

• La SCI VICTORIA :

— Le lot n°8 : Au rez-de-chaussée, deux petites pièces sur le derrière de l’immeuble, et les 25/1.000 des parties communes générales.

Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété selon acte de division et règlement de copropriété reçu par Maître [X] [V], alors notaire à [Localité 8], le 30/12/1955.

Madame [I], La SCI NANCERIC et la SCI VICTORIA soutiennent subir des désordres depuis de nombreuses années suite notamment à des infiltrations.

Monsieur [F], désigné en qualité d’Expert judiciaire par une ordonnance rendue le 12 février 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire à la suite d’une procédure initiée par madame [I] a diffusé un compte-rendu courant juin 2024 dans lequel il fait état de certains travaux urgents à réaliser sans délais, au regard de la protection des personnes et des biens.

Ce dernier a constaté de nombreux désordres graves tels que des fissures d’ordre structurel sous les assises de la charpente qui nécessitent la pose de tirants ainsi qu’une reprise du linteau sur la façade Sud.

Les travaux n’ont jamais été réalisés.

Le 07 septembre 2024, les propriétaires du bâtiment voisin de l’immeuble ont sollicité la rénovation du mur attenant à leur toit du fait de sa dégradation affectant l’état de la toiture.

Madame [I] [E], la SCI Nanceric et la SCI Victoria demandent au juge des référés de :

— CONDAMNER in solidum, et sous astreinte le syndic FONCIA et le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à l’exécution des travaux suivants :

• La reprise de soutènement Pan de mur et d’une fissure avec ouverture chez Madame [I].

• La fixation du connecteur servant d’appui à l’une des extrémités de la sablière entre parenthèses, poutrelle de bois, Surplomb blanc, le pied de l’escalier menant au comble.

• La dépose de la souche de la cheminée qui domine celui-ci.

• La reprise complète du linteau de la baie de la façade Nord.

• L’isolation de la toiture.

• Le traitement de la charpente.

• La prise en charge des dégâts des eaux de 2022 et 2024 aux frais du syndic.

• Mise aux normes du dispositif des eaux usées de l’immeuble par le raccordement au réseau public d’assainissement

— ORDONNER la convocation sous astreinte d’une assemblée générale ordinaire dans le mois suivant la décision, et ce au frais du syndic FONCIA, avec à l’ordre du jour les résolutions suivantes :

— L’autorisation d’exploiter un local commercial en théâtre ;

— L’autorisation de poser cinq velux sur le toit ;

— La transformation du toit du lot n°8 en verrière ;

— La remise en place d’un chien assis sur le toit ;

— La création d’une nouvelle colonne de cheminée ;

— La réparation ou le remplacement des fenêtres et marches de la cage d’escalier ;

— La remise en état de la porte d’entrée de l’immeuble et la pose de caméras de surveillance

— L’augmentation du nombre d’heures de nettoyage des communs à 3 heures par semaine;

— La création de boîte aux lettres supplémentaires et la remise en état des existantes ;

— La modification du règlement de copropriété ;

— L’autorisation en vue de la création d’un monte escalier pour accès PMR ;

— Le contrôle, l’entretien, la révision et le traitement de la toiture ;

— L’isolation de la toiture du lot n°11 ;

— La réparation et le renforcement des murs maîtres ;

— La réalisation d’une étude structurelle de l’immeuble à réaliser pour la cage d’escalier et la toiture ;

— Le ravalement des façades de l’immeuble ;

— Le contrôle ainsi que la suppression ou révision des conduites de cheminées ;

— La création d’une nouvelle conduite de cheminée pour raccorder un poêle à bois; – Le retrait des affaires personnelles des copropriétaires dans les communs ;

— Le contrôle des lumières des communs la nuit ;

— Le décompte du ménage du 1er étage qui ne concerne que quelques copropriétaires ;

— La remise en état par Madame [Y] de la toiture appartenant à la SCI VICTORIA ;

— Le rapport mensuel des démarches effectuées par le Syndic quant aux impayés des charges de la SCI NATACHA ;

— Le paiement d’une indemnité de jouissance pour l’absence de travaux et les dégradations affectant les lots n°7,8,9 et 11 ;

ORDONNER au syndic FONCIA en vertu de ses pouvoirs de gestion sous astreinte de :

− Eteindre les Lumières dans les parties communes la nuit afin de baisser les frais liés à la consommation d’énergie.

− Faire retirer les affaires de certains copropriétaires présentes dans les parties communes.

FIXER l’astreinte provisoire sollicitée, une somme de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir durant 2 mois, se réserver la faculté de liquider la date astreinte provisoire et d’en fixer une définitive.

CONDAMNER in solidum, le syndic FONCIA et le Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] au paiement de la provision de 12.000€ de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [I] [E], la SCI NANCERIC et VICTORIA.

— JUGER que Madame [I] [E], la SCI NANCERIC et VICTORIA ne s’opposent pas à la demande d’extension de mission de l’Expert sollicitée à la charge du Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] sous protestations et réserves d’usage ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] et le syndic FONCIA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— JUGER que Madame [I] [E], la SCI NANCERIC et VICTORIA seront dispensés de toute participation financière à leur indemnisation et aux dépenses liées aux travaux sollicités dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

— CONDAMNER in solidum, le syndic et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— JUGER que Madame [I] [E], la SCI NANCERIC et VICTORIA toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La sa Foncia [K] [N] demande quant à elle au juge des référés de :

— DÉBOUTER Madame [I], La SCI NANCERIC et la SCI VICTORIA de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndic FONCIA

— JUGER que le Syndic FONCIA ne s’oppose pas à la demande d’extension de mission de l’Expert sollicitée par le Syndicat des Copropriétaires

— CONDAMNER in solidum Madame [I], La SCI NANCERIC et la SCI VICTORIA à payer au Syndic FONCIA, la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum Madame [I], La SCI NANCERIC et la SCI VICTORIA aux entiers dépens de la présente instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de madame [I], de la SCI Nanceric et de la SCI Victoria,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état dès lors qu’il est saisi d’un trouble manifestement illicite.

Le non-respect des règles et autorisations d’urbanisme caractérisant un trouble manifestement illicite qu’une commune peut faire cesser par le juge des référés sur ces deux dispositions combinées.

— Sur la demande de réalisation des travaux urgents,

Madame [I], la SCI Nanceric et la SCI Victoria demandent au juge des référés de condamner le syndic Foncia et le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux votés lors des assemblées générales des 29 novembre 2017 et 10 octobre 2018.

Il résulte en effet de la résolution n°14 du PV d’assemblée générale du 29 novembre 2017 que la réfection de la courette intérieure a été votée pour un montant de 20 000 euros. Lors d’un second vote, le budget de 20 000 euros a été rejeté. Une nouvelle assemblée doit donc se prononcer sur le financement du montant des travaux.

La preuve du financement possible de ces travaux n’est pas rapportée et le vote nécessaire à la prise en charge de ces travaux n’a pas été réalisé. A défaut de démontrer un caractère urgent à la réalisation de ces travaux, cette demande qui doit faire l’objet d’un vote d’une assemblée générale sera rejetée.

Toutefois, les demanderesses rapportent la preuve de la nécessité de réaliser sans délais certains travaux au regard de la protection des personnes et des biens comme l’a relevé l’expert M [F] dans son expertise. Ce dernier a en effet constater l’existence de désordres graves auxquels seuls des travaux peuvent remédier.

L’absence de réalisation de ces travaux qui présentent un caractère d’urgence s’analyse comme un trouble illicite qui fonde la compétence du juge des référés et emporte condamnation du syndic et du syndicat des copropriétaires à les faire réaliser, y compris si nécessaire sous astreinte.

Cependant, les demanderesses sollicitent également la réalisation de travaux d’isolation de la toiture et le traitement de la charpente. Or, le rapport d’expertise produit ne retient pas ce type de travaux lesquels ont d’ailleurs déjà été expressément rejetés par un vote lors d’une assemblée générale du 8 Septembre 2023. L’urgence n’est donc pas démontrée pas plus que l’existence d’un trouble illicite consécutif à ce refus.

Les défendeurs seront donc condamnés à réaliser sous astreinte les travaux retenus par l’expert c’est-à-dire :

— la fixation du connecteur servant d’appui à l’une des extrémités de la sablière (poutrelle de bois) surplombant le pied de l’escalier menant au comble,

— la dépose de la souche de la cheminée qui domine celui-ci

— la reprise complète du linteau de la baie de la façade Nord

La sa Foncia [K] [N] ne produit aucun élément propre à démontrer l’absence de fonds permettant de financer ces travaux déjà votés par une assemblée générale ; il convient donc de faire droit à la demande concernant leur réalisation sous astreinte.

Les demanderesses soutiennent enfin sans en rapporter la preuve que le syndic aurait été indemnisé suite à des dégâts des eaux survenus entre 2022 et 2024 et que tous les travaux n’auraient pas été réalisés. En l’absence d’éléments probants relatifs à ces travaux et à compte tenu de l’absence de vote conforme de l’assemblée générale, cette demande n’apparaît pas justifiée et sera rejetée.

— Sur la demande de convocation d’une assemblée générale

En l’espèce, les demanderesses sollicitent la condamnation sous astreinte du syndic et du syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale avec un ordre du jour portant sur la réalisation de travaux. Cependant, elles ne justifient pas avoir sollicité auprès du syndic de mettre les points litigieux à l’ordre du jour d’une assemblée alors qu’elles disposent du pouvoir de le faire. Elles produisent en effet un courrier simple dont la preuve de réception n’est pas rapportée et ne justifie donc pas d’ordonner une

De fait, les dispositions de l’article 8 du décret du 11 mars 1967 leur permettent de convoquer une assemblée générale si les conditions sont réunies.

Cette demande n’apparaît donc pas justifiée et sera donc rejetée.

— Sur les autres demandes,

La demande relative aux affaires se trouvant dans les parties communes a déjà été traitée par le syndic et apparaît désormais sans objet. En ce qui concerne l’extinction des lumières, ce point relève de la compétence d’une assemblée générale et doit faire l’objet d’un vote conforme. La demande n’apparaît donc pas fondée et sera rejetée.

— Sur la demande de provision en réparation du préjudice de jouissance subi par madame [I],

Les demanderesses sollicitent la condamnation du syndic et du syndicat des copropriétaires à prendre au paiement d’une somme provisionnelle de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par madame [I] dès lors que celle-ci ne peut jouir de ses lots du fait des travaux à réaliser.

Cependant, madame [I] ne produit aucun élément permettant de chiffrer son préjudice de jouissance ni de vérifier la réalité de celui-ci alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a procédé elle-même à des travaux dans son appartement. De plus, la condamnation à payer une telle somme est de nature à obérer la trésorerie du syndicat des copropriétaires et de nature à ralentir la réalisation des travaux.

Ce chef de demande sera donc également rejeté.

Sur les demandes accessoires;

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée,

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner la SA Foncia [K] [N] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande dire que les demanderesses seront dispensées de participation financière aux indemnisations et dépenses liées aux travaux, dont les dépens et frais d’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

Condamnons in solidum le syndic FONCIA et le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à l’exécution des travaux suivants :

• La reprise de soutènement Pan de mur et d’une fissure avec ouverture chez Madame [I].

• La fixation du connecteur servant d’appui à l’une des extrémités de la sablière entre parenthèses, poutrelle de bois, Surplomb blanc, le pied de l’escalier menant aux combles.

• La dépose de la souche de la cheminée qui domine celui-ci.

• La reprise complète du linteau de la baie de la façade Nord.

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai de 5 mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, une astreinte de 500 euros par jour sera due pendant deux mois,

Déboutons les demanderesses du surplus de leurs demandes,

Disons que Madame [I] [E], la SCI NANCERIC et VICTORIA seront dispensés de toute participation financière à leur indemnisation et aux dépenses liées aux travaux sollicités dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ainsi qu’aux dépens et frais liés à l’article 700 du CPC.

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons la SA Foncia [K] [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à madame [I] [E], la SCI Nanceric, la SCI Victoria la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la SA Foncia [K] [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens;

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT