TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 13 AVRIL 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00081 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KLB5

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Philippe AGOSTI

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet L.. ROUX IMMOBLIER, S.A.S. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Chez SAS CABINET L.ROUX IMMOBILIER Syndic

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 23 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [P] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) et régi par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. L. Roux Immobilier.

Exposant que M. [P] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré les courriers recommandés de mise en demeure de payer qui lui ont été adressés les 29 avril 2025 et 18 novembre 2025 et malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) a, par acte du 19 février 2026, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner M. [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la somme de 733,79 euros à titre provisionnel au titre des charges de copropriété demeurées impayées, outre intérêts moratoires à compter du 29 avril 2025,

— condamner M. [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la somme de 733,84 à titre provisionnel au titre des frais nécessaires, outre intérêts moratoires à compter du 29 avril 2025,

— condamner M. [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 600,00 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges,

— condamner M. [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [P] aux entiers dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84), qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement cité, M. [A] [P] n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera rendue par défaut puisque cette décision est en dernier ressort au regard du montant des demandes et que l’assignation du 19 février 2026 n’a pas été délivrée à personne.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le paragraphe I de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que, “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 rappelle que “les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat:

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves.

Les avances sont remboursables”.

Selon l’article 19-2 de cette même loi, en ses alinéas 1 à 3, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 [provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes], et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1".

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2023, 28 juin 2024 et 3 juin 2025 portant approbation des comptes des exercices précédents et adoption du budget prévisionnel et de la cotisation du fonds travaux pour l’exercice à venir,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le décompte de la créance arrêté au 9 février 2026,

— la sommation de payer délivrée le 18 juin 2025 au copropriétaire défaillant,

— le courrier de mise en demeure de payer du 18 novembre 2025 adressé au copropriétaire défaillant par le conseil du syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi de 1965 ci-avant rappelé, retourné à son expéditeur avec la mention “Pli avisé et non réclamé”,

il est établi que M. [P] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) de la somme de 733,79 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du premier trimestre 2026 (janvier – mars 2026), cette somme portant intérêt à taux légal à compter du 19 février 2026, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) ne sollicite pas la condamnation de M. [P] au paiement des provisions à échoir au titre des trois autres trimestres de l’exercice budgétaire de l’année 2026, voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2025.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [P] supportera les frais d’actes extra-judiciaires (sommation de payer, assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé du 29 avril 2025 (45,00 euros), le justificatif de cette diligence étant produit. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des frais de constitution du dossier pour l’huissier (300,00 euros) et pour l’avocat (300,00 euros) des 6 juin 2025 et 3 novembre 2025, ces prestations n’étant due qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce dont ne justifie pas la S.A.S. L. Roux Immobilier, qui n’a fait que transmettre à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par M. [P], ni par la copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) :

Le retard récurrent de M. [A] [P] dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 800,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [A] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 18 juin 2025 et de l’assignation en justice du 19 février 2026.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— SEPT CENT TRENTE TROIS EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES (733,79 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’à l’appel de fonds du 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026,

— QUARANTE CINQ EUROS (45,00 EUR) au titre des frais engagés pour le recouvrement de ces charges, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026,

— HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) de ses plus amples demandes,

CONDAMNE M. [A] [P] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes de commissaire de justice,

CONDAMNE M. [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT