TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02519 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLE7

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[C] [E]

[W] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Mme [C] [E]

M. [W] [Y]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [J] [R], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [E]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [W] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Madame [C] [E] régulièrement munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2019, l’OPH Inolya a donné à bail à Mme [C] [E] et M. [W] [Y] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 566,52 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 16,55 euros.

La situation d’impayé de loyers et charges des locataires a été signalée par courrier du 18 mars 2025 à la CAF du Calvados dont elle a accusé réception par courrier du 19 mars 2025.

Par acte extrajudiciaire du 11 avril 2025, l’OPH Inolya a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 797,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 26 juin 2025, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [C] [E] et M. [W] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 2 681,39 euros représentant les loyers et charges impayés au 31 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 1er juin 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

*d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [J] [R] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 3 579,23 euros, arrêtée au 17 novembre 2025. Il ajoute être d’accord quant à l’octroie des délais sollicités par les défendeurs, portant les échéances à la somme de 750 euros tout compris et ce, compte tenu de la reprise de paiement des loyers courants.

Mme [C] [E], comparante en personne et représentant M. [W] [Y] son concubin, reconnaît la dette locative et sollicite que leur soit accordé des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, le couple propose le versement d’une somme mensuelle de 130 euros, le 25 du mois, en plus du loyer courant. Ils expliquent que Mme [C] [E] est en CDI et perçoit la somme de 1 600 euros mensuels. M. [W] [Y] travaille en tant qu’intérimaire et perçoit la somme de 1 500 euros mensuels. Ils ajoutent qu’ils ont 3 enfants à charge, âgés de 8, 6 et 4 ans et que, le 2ème rencontre des soucis de santé qui les contraignent à plus de disponibilité et donc à moins travailler. Enfin, ils font part de la souscription d’un crédit pour l’achat d’une voiture qu’ils remboursent à hauteur de 300 euros mensuels.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 29 juillet 2019, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle « en cas de pluralité des locataires, ils sont réputés solidairement et indivisiblement responsables des clauses et conditions du présent contrat de location (et indemnités d’occupation en cas de résiliation du présent contrat) » ;

– le commandement de payer du 11 avril 2025, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 797,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025, terme de mars 2025 ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer portant sur la période de novembre 2023 à mars 2025 inclus ;

– les avis d’échéance des termes de janvier à février 2025 puis d’avril à septembre 2025 ;

– un décompte locatif, depuis l’origine de la dette et actualisé au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 579,23 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [C] [E] et M. [W] [Y] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme totale de 367,56 euros, correspondant aux sommes de 181,06 euros et 186,50 euros mises respectivement au débit du compte locatif en sus des échéances courantes de loyer et charges des termes de mai et septembre 2025 au motif « frais de procédure », doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que Mme [C] [E] et M. [W] [Y] sont débiteurs d’une somme s’élevant à 3 211,67 euros, calculée comme suit : (3 579,23 euros – (181,06 euros + 186,50 euros)), au titre des loyers et charges impayés au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] seront condamnés solidairement à payer à l’OPH Inolya la somme de 3 211,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [C] [E] et M. [W] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025 et portant sur la somme en principal de 1 797,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que les locataires aient effectué durant ce délai 3 règlements portant sur les sommes de 400 euros, 561,40 euros et 450 euros, en dates respectives des 1er avril, 5 avril et 2 juin 2025, ceux-ci n’ont pas permis de régler l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois la dette locative s’élève à la somme de 2 231,39 euros, terme de mai 2025 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 11 juin 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] sollicitent des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 130 euros en sus du montant du loyer courant et le bailleur s’y montre favorable.

En outre, il ressort des débats que, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] ont effectivement repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges.

Dès lors, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

De sorte qu’il y a lieu de mettre en place des délais de paiement au bénéfice de Mme [C] [E] et M. [W] [Y], par le biais de mensualités à hauteur de 130 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [C] [E] et M. [W] [Y] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] sollicitent également leur maintien dans les lieux litigieux, lequel s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative, des délais de paiement leur ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à Mme [C] [E] et M. [W] [Y] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [C] [E] et M. [W] [Y] devront dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 11 juin 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [E] et M. [W] [Y], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2025 et de l’assignation du 25 juin 2025.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [E] et M. [W] [Y] à payer à l’OPH Inolya la somme de 3 211,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [C] [E] et M. [W] [Y] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 24 mensualités de 130 euros et une 25e du solde de la dette, intérêts et frais, le 25 de chaque mois et la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 29 juillet 2019, entre d’une part l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 11 juin 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [C] [E] et M. [W] [Y] restent tenus du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [C] [E] et M. [W] [Y] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [C] [E] et M. [W] [Y] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que Mme [C] [E] et M. [W] [Y] devront dans ce cas payer solidairement à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 juin 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [E] et M. [W] [Y] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION